Provvigione agenzia per immobile di proprietà di un minore

[Lorenzo Basile]

In caso di “proposta irrevocabile d’acquisto” (che se accettata dal venditore si trasforma automaticamente in contratto preliminare) quando va riconosciuta la provvigione all’agenzia? Al momento dell’accettazione della proposta, al compromesso oppure al rogito?

L’appartamento in questione è di proprietà (50%) di un minore, quindi per ora in realtà non si può vendere, bisogna prima aspettare il nulla osta del Tribunale, cosa questa che comporterà diversi mesi di attesa, una volta avuto il nulla osta si potrà procedere con il compromesso!

 

[Miciogatto]

Preliminare o compromesso sono la stessa cosa.

Per legge la provvigione matura ad affare concluso.

Il significato legale di affare concluso è' controintuitivo: vuol dire al preliminare, anche se poi non vai rogito.

Quindi alla proposta accettata (preliminare).

Salvo patti diversi.

 

[Lorenzo Basile]

Di conseguenza io dovrei pagare 5000 euro all'agenzia tra quindici giorni anche nel caso in cui il Tribunale non conceda (tra qualche mese) l'autorizzazione! ma l'agenzia adesso sta "vendendo" un qualcosa che nei fatti non si può ancora vendere!!!

 

[Ponz]

Nel caso in esame un agente dovrebbe mettere sempre la clausola o un articolo che sospenda il contratto fino a ricevimento del nulla osta, che normalmente c'è. Questa sospenderà di fatto anche la riscossione della provvigione fino all'avverarsi della condizione. TI basterà far aggiungere tale clausola.
Il prelminare è affare concluso, ma va scritto bene, eliminando preventivamente tutte le cause che sono indipedenti dalla volontà o da comportamenti colposi delle parti.
IN pratica deve esser sottoscritto quando si è sicuri di poterci scrivere e avere i documenti e la prova che SOLO una inadempienza di una o di più parti possa far non arrivare al rogito.

 

[Miciogatto]

Nel tuo caso specifico e' un po' diverso. Avete previsto una clausola sospensiva o risolutiva legata all'autorizzazione del tribunale?

 

[Ponz]

Se è messa una risolutiva può venire impugnata, è sicuramente sospensiva la forma adatta.

 

[ab.qualcosa]

ma l'agenzia adesso sta "vendendo" un qualcosa che nei fatti non si può ancora vendere!!!

L'agenzia non vende, sta mediando un affare, che tu potresti accettare anche tenendo conto dei rischi relativi alla mancata concessione dell'autorizzazione da parte del giudice tutelare.

Detto questo...

Nel caso in esame un agente dovrebbe mettere sempre la clausola o un articolo che sospenda il contratto fino a ricevimento del nulla osta, che normalmente c'è.

Deontologicamente corretto.
E se così non si volesse comportare l'agenzia, fai specificare tu che la provvigione sarà dovuta solo al momento in cui si abbia la certezza di poter addivenire all'acquisto.

 

[Lorenzo Basile]

Noi avevamo pensato in questi giorni di far inserire nel preliminare una cosa del genere:

La presente offerta è vincolata:

a) parere favorevole del Tribunale competente in merito alla messa in vendita dell’appartamento in oggetto

b) regolarità di tutti gli aspetti urbanistici e catastali.

La presente offerta è da considerarsi inefficace, anche se accettata dalla parte venditrice, qualora non si arrivi all’autorizzazione del tribunale entro il 30 settembre 2015.


Allo scadere del termine senza l'avveramento di una delle condizioni o di entrambe, le parti di comune accordo potranno prorogare il termine o far decadere la presente con la restituzione delle somme in deposito senza nulla a volere e pretendere.

 

[Ponz]

Noi avevamo pensato in questi giorni di far inserire nel preliminare una cosa del genere:

La presente offerta è vincolata:

a) parere favorevole del Tribunale competente in merito alla messa in vendita dell’appartamento in oggetto

b) regolarità di tutti gli aspetti urbanistici e catastali.

La presente offerta è da considerarsi inefficace, anche se accettata dalla parte venditrice, qualora non si arrivi all’autorizzazione del tribunale entro il 30 settembre 2015.


Allo scadere del termine senza l'avveramento di una delle condizioni o di entrambe, le parti di comune accordo potranno prorogare il termine o far decadere la presente con la restituzione delle somme in deposito senza nulla a volere e pretendere.

Tutte lecite, ma vanno messe in trattativa: lo avete fatto?

Per quanto riguarda la b) invece, mettercela è sicuramente normale, ma anche non mettendocela.... c'è la legge.

Se un immobile non è conforme urbanisticamente, o lo sani o non lo vendi.

Se nel sanarlo cambi la sua natura o la sua consistenza descritta nel contratto, il contratto è praticamente nullo (io ho comprato una cosa, tu me ne dai un altra)

Se l'immobile è difforme catastalmente, non lo vendi, ma sanare la questione nel caso è facile: basta pagare (e spesso cambia la rendita, in aumento).

Però queste robe ci devono già essere in una proposta seria: ci sono?

Per il termine ultimo descritto legato al tribunale, è lecito, ma io se fossi il venditore non lo accetterei se non avessi ampie rassicurazioni che il tribunale può procedere in quei tempi, mediamente....

 

[Lorenzo Basile]

Ok intanto grazie a tutti per le vostre risposte. Quelli dell'agenzia non è che mi aiutino molto, per ora mi hanno dato solo la planimetria e copia del modulo per l'offerta, dove c'è scritto che una volta accettata, l'offerta si trasforma automaticamente in contratto preliminare. Quindi parliamo di un modulo standard, dove non c'è menzione della provvigione, ne delle tempistiche e ne, tantomeno, di autorizzazioni del tribunale etc.

Per quanto riguarda gli aspetti urbanistici, io non me ne intendo, la planimetria è quasi coincidente (l'angolo cottura è spostato, rispetto il soggiorno, su un'altra parete, per il resto coincide tutto), la costruzione è del 2010, l'abitabilità dovrebbe essere quella con il silenzio/assenso