Quale prezzo giusto per vendere

[gmp]

...ancora con gli sconticini del 5%... .. ... ... .. .. ........... ....cambiamo la domanda: qual'è il prezzo giusto per ricevere una visita???

 

[Abacus]

se va su immobiliare.it e seleziona la zona dove sta vendendo si può rendere conto quello che il mercato offre in questo momento per appartamenti simili.. è già un discreto parametro per vedere se il prezzo proposto è alto o basso.

 

[alupini]

su immobiliare.it i prezzi in zona sono più alti di quello proposto da me, a volta anche notevolmente più alti.
Le quotazioni omi, però, danno tutt'altri valori !
L'AI quando venne da me mi portò alcuni esempi (che tra l'altro già conoscevo) dicendomi che a suo avviso a quel prezzo non avrebbero mai venduto !
Io pensavo appunto che facendo un prezzo sensibilmente inferiore (anche se un po' superiore al valore omi) avrei attirato clientela !
E' possibile che un prezzo sensibilmente basso tenga lontani i pochi potenziali clienti, oppure, come detto nel primo messaggio, la totalità di quegli annunci ha prezzi fuori mercato, quasi assurdi ?

Appartamenti simili al mio in palazzine uguali alla mia (in zona ce ne sono diverse) hanno i seguenti prezzi:
3 locali primo piano con box e posto macchina: 174000
3 locali piano terra con posto macchina ma senza giardino: 160000
3 locali primo piano con tre posti auto coperti: 195000
4 locali al piano terra con giardino, doppi sevizi e posto auto coperto: 248000
3 locali al primo piano con box doppio: 200000

A parte il quadrilocale da 130 mq, gli altri sono tra i 90 ed i 100 mq. Il valore omi di questi appartamenti dovrebbe avere una forbice tra i 950 ed i 1450 €/mq e una quotazione box tra i 700 ed i 950 al mq

 

[alessandro66]

su immobiliare.it i prezzi in zona sono più alti di quello proposto da me, a volta anche notevolmente più alti.
Le quotazioni omi, però, danno tutt'altri valori !
L'AI quando venne da me mi portò alcuni esempi (che tra l'altro già conoscevo) dicendomi che a suo avviso a quel prezzo non avrebbero mai venduto !
Io pensavo appunto che facendo un prezzo sensibilmente inferiore (anche se un po' superiore al valore omi) avrei attirato clientela !
E' possibile che un prezzo sensibilmente basso tenga lontani i pochi potenziali clienti, oppure, come detto nel primo messaggio, la totalità di quegli annunci ha prezzi fuori mercato, quasi assurdi ?

Appartamenti simili al mio in palazzine uguali alla mia (in zona ce ne sono diverse) hanno i seguenti prezzi:
3 locali primo piano con box e posto macchina: 174000
3 locali piano terra con posto macchina ma senza giardino: 160000
3 locali primo piano con tre posti auto coperti: 195000
4 locali al piano terra con giardino, doppi sevizi e posto auto coperto: 248000
3 locali al primo piano con box doppio: 200000

A parte il quadrilocale da 130 mq, gli altri sono tra i 90 ed i 100 mq. Il valore omi di questi appartamenti dovrebbe avere una forbice tra i 950 ed i 1450 €/mq e una quotazione box tra i 700 ed i 950 al mq

Mi permetto di far presente che, nella quasi totalità dei confronti, tra le vendite reali e le quotazioni OMI, queste ultime risultano più alte del 10-15%...almeno a Roma, quindi se il prezzo di vendita proposto è più alto di quello ricavato dalla quotazione OMI...sei automaticamente fuori mercato ma dovresti riuscire per lo meno a fare gli appuntamenti....tieni presente che se hai un taglio grande, dai 120 mq ai 150 dovresti considerare la quotazione più bassa, al di sotto dei 120 mq, se è un quattro locali o potenziale tale, potresti usare la media tra il minimo e il valore medio, se è un tre locali di 80-90 mq usa direttamente il valore medio e così dovresti avvicinarti ad un valore, diciamo, reale (salvo lavori di ristrutturazione che, ovviamente, vanno detratti)....con tutti i se del caso. Per quanto riguarda il box, dipende molto dalle caratteristiche di zona...se in zona la maggior parte degli appartamenti è dotato di posto auto o box e non ci sono problemi di parcheggio, il valore del box, se pertinenza indivisibile dall'appartamento, è praticamente zero....e ciò perché è presente e verrà considerato normale che sia così, se non ci fosse allora se ne sconterebbe il valore...

 

[alupini]

Grazie, ora la situazione sembra più chiara: tutti quegli immobili sono ampiamente fuori mercato.
Quanto al box, alcuni appartamenti non lo hanno perché in passato in alcuni casi sono stati venduti separatamente. Per il box però oltre al discorso facilità di parcheggio, considererei anche l'aspetto sicurezza. Avendone venduti in precedenza seperatamente, immagino non sia nel mio caso calcolata pertinenza indivisibile (anche se non ci metterei la mano sul fuoco).
Forse mediando un po' gli aspetti, magari il box vale circa la metà del valore omi
Poi vabbé, tutti sappiamo che il valore è determinato da molti fattori: noi per esempio a 200 mt abbiamo un parco giochi attrezzato per i bimbi, le scuole, un supermercato con edicola e la fermata bus e magari non può essere paragonato a chi è in periferia, ma anche un po' più lontano dai servizi; sembra però che altri vendtori della zona abbiano dato moooolto peso a questo aspetto dei servizi.

 

[alessandro66]

Avendone venduti in precedenza seperatamente, immagino non sia nel mio caso calcolata pertinenza indivisibile (anche se non ci metterei la mano sul fuoco).

Innanzi tutto puoi verificare sull'atto di provenienza se l'hai acquistato insieme all'appartamento e dipende anche dall'anno di acquisto...per quanto riguarda i servizi, sicuramente hanno la loro importanza ma per valutare tutti gli elementi che incidono in una stima, bisogna conoscere la zona, l'immobile, le richieste dei potenziali acquirenti e le compravendite realizzate...se invece vuoi avere un'idea di massima in base ai valori OMI....beh, questi non hanno questa specificità anche se divisi per zone (quelle indicate non sono sufficientemente rappresentative)...a volte cambia tutto in base al punto di una strada o di un palazzo in particolare...

 

[gmp]

se va su immobiliare.it e seleziona la zona dove sta vendendo si può rendere conto quello che il mercato offre in questo momento per appartamenti simili.. è già un discreto parametro per vedere se il prezzo proposto è alto o basso.

però devi anche monitorare per vedere da quanti mesi e anni sono in offerta invano...

 

[Abacus]

gli annunci sui vari portali le devono dare solamnete una "indicazione" di massima su quello che attualmente c'è in vendita nella sua zona per immobili simili...
Ovvio che poi ci sarà, come sempre accade, chi sta più vicino al prezzo di realizzo, chi parte da un prezzo ampiamente trattabile per vedere se trova il "pollo". Ma insomma, ha comunque dei discreti riscontri per vedere se il suo è fuori prezzo o meno..
Concordo poi con i colleghi, le valutazioni sono molto variabili anche nello stesso palazzo per immobili identici..
magari lei si trova ad un piano terra su strada di passaggio che appena apre la finestra gli entra un tram in salotto, quello al piano sopra invece affaccia su dei bei giardini sul retro.. appartamenti identici valutazioni opposte! quante volte abbiamo sentito dire: "quello accanto ha venduto a .... Euro"

 

[gmp]

"quello accanto ha venduto a .... Euro"

nel 2007 magari

 

[Abacus]

nel 2007 magari