Quali precauzioni se si rogita con il notaio del costruttore

[Silvia55]

Ho appreso tante notizie e ricevuti tantissimi consigli su una mia discussione aperta tempo fà: http://www.immobilio.it/f20/rogito-notaio-costruttore-sicuri-11646/index1.html
Mi rivolgo nuovamente agli utenti di IMMOBILIO per risolvere una "eventuale" problematica.
Il costruttore può obbligarmi a rogitare (altrimenti divento inadempiente) senza che ci sia allegato all'atto la richiesta di agibilità presentata al comune
Eventualmente, mi potete dire quale disposizione, atto, legge, ecc. ecc. posso citare affinchè al momento del rogito il costruttore è obbligato ad allegare almeno la richiesta di agibilità?
In conclusione, poichè l'atto sarà fatto dal notaio del costruttore, per una mia maggiore tranquillità basta che metto in atto i suggerimenti ricevuti nella precedente discussione, e cioè, che quando andrò a Rogitare vengono allegati all'atto:
1) La Postuma decennale;
2) La planimetrie dell'alloggio che deve essere identica a quella che è stata allegata alla richiesta dell’agibilità, e che devono corrispondere esattamente allo stato di fatto dell'alloggio a lavori finiti;
3) Mi devo far consegnare la ricevuta/presa in carico della richiesta di agibilità rilasciata dal comune;
4) Che almeno uno o due giorni prima mi sia consegnata una copia dell'atto che andrei a firmare cosi da poter leggere con calma.
Il costruttore ritarda a consegnarmi i documenti necessari da portare in banca per la richiesta di un mutuo pari al 50% del valore dell'alloggio, se questo ritardo comporta anche un ritardo sull'erogazione del mutuo rispetto alla data prevista per il rogito, posso essere io inadempiente dato che nel contratto preliminare c'è scritto convocazione entro 15/11/2011 a semplice convocazione?
Dato che la banca eroga il mutuo, qualora ci siano tutte le condizioni, dopo 40/60 giorni dalla richiesta, cosa dovrei fare per tutelarmi, inviare una raccomandata almeno 60 giorni prima nella quale citare anche le richieste verbali fatte in precedenza?
Dovrei anche controllare i documenti che andranno all'agenzia del territorio (Catasto), sono gli stessi che vanno al comune?
Quali altre precauzioni mi suggerite di prendere
Infinitamente Grazie

 

[SALVES]

Silvia55, a parere mio mi sarei fidato di un notaio mio, a parte questo l'abitabilità e agibilità, viene richiesta dal titolare della concessione o dia solo dopo la comunicazione di fine lavori, quindi con un tecnico di fiducia accertati di questo e comportati di conseguenza.

 

[Wile]

Ho appreso tante notizie e ricevuti tantissimi consigli su una mia discussione aperta tempo fà: http://www.immobilio.it/f20/rogito-notaio-costruttore-sicuri-11646/index1.html
Mi rivolgo nuovamente agli utenti di IMMOBILIO per risolvere una "eventuale" problematica.
Il costruttore può obbligarmi a rogitare (altrimenti divento inadempiente) senza che ci sia allegato all'atto la richiesta di agibilità presentata al comuneEventualmente, mi potete dire quale disposizione, atto, legge, ecc. ecc. posso citare affinchè al momento del rogito il costruttore è obbligato ad allegare almeno la richiesta di agibilità?

No.
Hai comprato un "immobile ad uso abitazione" e senza quella non puo' rogitare. Non c'e' nessuna "legge" che obbliga. E' che non puo' vendere una cosa per quello che non e' e il certificato di agibilita' e' parte essenziale di esso. L'inadempiente quindi diventa lui...!!!Quindi il notaio NON stipulera' il rogito e consigliera', lui stesso, un o slittamento dei termini. Sono necessarie precise clausole espresse per acquistare immobili non agibili (al grezzo o con destinazione d'uso diversa).

In conclusione, poichè l'atto sarà fatto dal notaio del costruttore, per una mia maggiore tranquillità basta che metto in atto i suggerimenti ricevuti nella precedente discussione, e cioè, che quando andrò a Rogitare vengono allegati all'atto:
1) La Postuma decennale;
2) La planimetrie dell'alloggio che deve essere identica a quella che è stata allegata alla richiesta dell’agibilità, e che devono corrispondere esattamente allo stato di fatto dell'alloggio a lavori finiti;
3) Mi devo far consegnare la ricevuta/presa in carico della richiesta di agibilità rilasciata dal comune;
4) Che almeno uno o due giorni prima mi sia consegnata una copia dell'atto che andrei a firmare cosi da poter leggere con calma.

Sono tutte cose "implicite" senza le quali nessun notaio sano di mente rogiterebbe. Ma se ti rendono tranquilla, fallo pure.
Non esagerare pero' con le paranoie. Da quel che ho capito dal precedente thread hai a che fare con un costruttore onesto ed in gamba. Non tirare troppo la corda, senno' poi giustamente a forza di trattarlo come ladro "potenziale" s'indispone...

Il costruttore ritarda a consegnarmi i documenti necessari da portare in banca per la richiesta di un mutuo pari al 50% del valore dell'alloggio, se questo ritardo comporta anche un ritardo sull'erogazione del mutuo rispetto alla data prevista per il rogito, posso essere io inadempiente dato che nel contratto preliminare c'è scritto convocazione entro 15/11/2011 a semplice convocazione?

Hai fatto un compromesso con o senza sospensiva mutuo? Penso proprio di no da quanto scrivi, visto che lo chiedi solo ora vicono al rogito. Completamente intempestivo. Non riesco a capire come mai lo richiedi solo ora. Dovevi muoverti molto, ma molto prima. Alla firma del compromesso. Ti saresti "tutelata" meglio.

Dato che la banca eroga il mutuo, qualora ci siano tutte le condizioni, dopo 40/60 giorni dalla richiesta, cosa dovrei fare per tutelarmi, inviare una raccomandata almeno 60 giorni prima nella quale citare anche le richieste verbali fatte in precedenza?

Nessuno ti citera' mai in giudizio per inadempienza di qualche giorno, specie se e' coinvolta una richiesta di mutuo che dipende dalla consegna di documenti. Cerchiamo di essere un po' realistici. Il primo (e forse l'unico) a rimetterci sarebbe proprio il costruttore.
Poi tu vedi questa "semplice convocazione" come preoccupante... invece e' a tuo completo favore, in quanto non essendoci un termine inderogabilmente stabilito (l'unica clausola che potrebbe vincolare la data e' quella che la indica come "essenziale e perentoria ") non c'e' neanche bisogno di scrivere e controfirmare lo slittamento dei termini, basta dire al notaio che non sei pronta. Fiino a un certo punto, non esageriamo.

Dovrei anche controllare i documenti che andranno all'agenzia del territorio (Catasto), sono gli stessi che vanno al comune?
Quali altre precauzioni mi suggerite di prendere
Infinitamente Grazie

...una bella scatola di tranquillanti...
Ti suggerisco, come semplice terapia antistress meno costosa di uno psicologo, di assumere un geometra, che pagandolo tu (mi raccomando, gia' dalla prima visita dopo quella conoscitiva metti in chiaro che tutto quello che fara' da quel momento sara' retribuito...) avra' la massima cura e il massimo vantaggio a fare tutti i controlli a regola d'arte e renderti chiaro tutti i passaggi necessari, compresi suggerimenti su capitolati e progetto e qualche visita presso il cantiere, ma occhio a non indisporre come gia' detto il costruttore con l'ingresso di un tecnico estraneo nel suo lavoro... e' necessario presentarla in un certo modo, altrimenti si sentira' offesa la sua professionalita'...non cercare di nascondere che e' un geometra, si conoscono tutti, magari vedrai che si salutano da "amiconi" e si scambieranno battute, ma poi il tuo geometra fara' il suo lavoro verificando e dando suggerimenti e opinioni -ricorda che ogni geometa lavora diversamente dagli altri. Valuta molto bene se quest'ultimo passo e' il caso di farlo, prova ad accennarlo prima con il costruttore.

E poi considera che se assumi un buon geometra, di notaio puoi usare quello che vuoi, i controlli essenziali te li fara' il tuo tecnico e magari con quello che risparmi ad usare il notaio del costruttore ti ripaghi il tuo geometra, che avresti comunque dovuto assumere per fare i controlli che un notaio comunque NON fa.

 

[Silvia55]

infinitamente grazie per le tue risposte, ecco qualche informazione più dettagliata per chiarire meglio alcuni aspetti.
1) Nel preliminare c'è scritto che: Ad ultimazione delle unita immobiliari di compravendita, con apposito verbale, la parte acquirente dovrà prenderle in consegna indipendentemente dall'avvenuto rilascio del permesso di abitabilità, la presa in consegna dell'immobile, sino alla stipula dell'atto notarile di trasferimento, si intende a titolo precario, cosi come l'uso che deve intendersi anchesso a titolo precario sino alla data di rilascio del permesso di abitabilità da parte delle autorità competenti. Dalla data di presa in consegna saranno a mio carico tutti gli oneri e gli utili.
Tutto chiaro sino all'atto notarile di trasferimento, ma all'atto deve esserci almeno la richiesta di agibilità inoltrata al comune, vero?
2) Sospensiva mutuo? Ho il primo documento ufficiale firmato dal costruttore/venditore sul quale molto dettagliatamente vi erano tutte le somme che avrei dovuto pagare (alloggio,garage,registrazione contratto, ecc. ecc.) sotto la voce notaio c'è scritto:Atto di compravendita 3.000,00€ atto di mutuo / accollo da vedere questo perchè volevo verificare se era conveniente fare l'accollo del mutuo o quello della mia banca.
Però, sia nel successivo documento cioè la proposta di acquisto immobile che nel contratto preliminare di vendita non se ne parla, anzi nel preliminare trovo scritto che l'importo xxxx verrà corrisposto mediante assegni circolari non trasferibili al momento del rogito. Mi devo preoccupare su questo punto
Il costruttore lo sa, e vero solo verbalmente, che ho bisogno dei documenti da portare in banca per poter fare un confronto tra accolo si e accollo no.
3) Il geometra di mia fiducia ne ho contattato 2 e ora sono più agitata di prima non ho capito se non volevano l'incarico perchè conoscevono/avevavo rapporti di lavoro con il costruttore oppure effettivamente non mi dovevo preoccupare e stare tranquilla, ma chi è che rifiuta un incarico, e quindi non incassa € sapendo a priori che tutto è OK e che il suo lavoro sarebbe più facilitato?
Grazie ancora della tua disponibilità.

 

[Wile]

infinitamente grazie per le tue risposte, ecco qualche informazione più dettagliata per chiarire meglio alcuni aspetti.
1) Nel preliminare c'è scritto che: Ad ultimazione delle unita immobiliari di compravendita, con apposito verbale, la parte acquirente dovrà prenderle in consegna indipendentemente dall'avvenuto rilascio del permesso di abitabilità, la presa in consegna dell'immobile, sino alla stipula dell'atto notarile di trasferimento, si intende a titolo precario, cosi come l'uso che deve intendersi anchesso a titolo precario sino alla data di rilascio del permesso di abitabilità da parte delle autorità competenti. Dalla data di presa in consegna saranno a mio carico tutti gli oneri e gli utili.
Tutto chiaro sino all'atto notarile di trasferimento, ma all'atto deve esserci almeno la richiesta di agibilità inoltrata al comune, vero?

Non e' chiaro se la richiesta di agibilita' la inoltra il costruttore o la devi inoltrare tu...ma a che titolo...non e' ancora tua la casa... E solitamente lo si fa a chiusura della DIA. Mi sembra solamente che dal momento in cui la casa e' finita ti consegnano le chiavi, ci puoi fare quello che vuoi, pitturare, traslocare, ssitemare il giardino, ma non ancora prenderci la residenza e abitarci stabilmente, fino al rogito, dove ci sara' anche l'abitabilita'. La interpreto cosi', giusto per darti prima possibile la casa per sistemartela anche prima del rogito. tieni conto che in tale periodo il costruttore ti ha consegnato una casa ancora sua e deve ancora vedere il saldo. In compenso smette di dover manutenere e sorvegliare il bene, che diventa a tuo carico. Solitamente consegnano le chiavi al rogito.

:2) Sospensiva mutuo? Ho il primo documento ufficiale firmato dal costruttore/venditore sul quale molto dettagliatamente vi erano tutte le somme che avrei dovuto pagare (alloggio,garage,registrazione contratto, ecc. ecc.) sotto la voce notaio c'è scritto:Atto di compravendita 3.000,00€ atto di mutuo / accollo da vedere questo perchè volevo verificare se era conveniente fare l'accollo del mutuo o quello della mia banca.
Però, sia nel successivo documento cioè la proposta di acquisto immobile che nel contratto preliminare di vendita non se ne parla, anzi nel preliminare trovo scritto che l'importo xxxx verrà corrisposto mediante assegni circolari non trasferibili al momento del rogito. Mi devo preoccupare su questo punto
Il costruttore lo sa, e vero solo verbalmente, che ho bisogno dei documenti da portare in banca per poter fare un confronto tra accolo si e accollo no.

Quella sotto la voce notaio indica l'importo aggiuntivo da pagare per l'accensione di ipoteca in caso di mutuo. Non c'e' alcuna sospensiva mutuo. Preoccopati nella misura in cui tu non potresti ottenere il mutuo, magari per l'insostenibilita' della rata. Certe cose vanno pero' fatte prima, molto prima, non alla vigilia del rogito. Se pero' hai gia' una predelibera positiva, il costruttore non ti mettera' sicuramente in mora perche' aspetti i tempi tecnici dela banca. Pero' sbrigati.

3) Il geometra di mia fiducia ne ho contattato 2 e ora sono più agitata di prima non ho capito se non volevano l'incarico perchè conoscevono/avevavo rapporti di lavoro con il costruttore oppure effettivamente non mi dovevo preoccupare e stare tranquilla, ma chi è che rifiuta un incarico, e quindi non incassa € sapendo a priori che tutto è OK e che il suo lavoro sarebbe più facilitato?
Grazie ancora della tua disponibilità.

Probabile che abbiano rapporti lavorativi con il costruttore e che rifiutino per ovvi motivi di conflitto d'interesse.

 

[Silvia55]

Finalmente vedo sereno all'orrizonte.
Per il mutuo non ci sono problemi, ci sono tutti i requisiti, la banca aspetta solo le carte dal costruttore per definire la pratica ed erogarmi la somma, siccome ho deciso il tasso fisso, quanto tutto sarà pronto mi diranno a quanto ammonta la rata da pagare, ed io da quel momento ho 15 o 30 giorni (non ricordo esattamente) per decidere se accettare o rifiutare senza pagare alcuna penale se rifiuto.
Per i 3.000€ quella è la somma da pagare per l'atto notarile traserimento del bene, se poi decido di fare l'acollo dovrò anche sostenere le spese relative al mutuo.
Per il Geometra vedo di trovarlo un po pèiù lontano dal luogo in cui stò comprando.
Ti ringrazio di vero cuore, un per la tua gentilezza.

 

[studiopk]

Buongiorno,

confermo la buona prassi di affiancare l'operato di un geometra (per verifiche di regolarità e valutazione dei lavori eseguiti) prima di effettuare l'acquisto.
Potrebbero esserci, come già indicato, particolari o dettagli di cui non si è a conoscenza e che una volta acquistato il fabbricato potrebbero saltare fuori.

Se ha necessità sono a disposizione.

Cordialmente