L'articolo 3 della Legge 431/1998 (Legge regolante le locazioni di immobili ad uso abitativo) rubricato "Disdetta del contratto da parte del locatore" stabilisce che alla prima scadenza il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
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6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Questa norma è di fondamentale importanza laddove il locatore intenda non rinnovare il contratto alla prima scadenza perchè, magari, intende vendere l'immobile. Affinchè la disdetta sia valida, è necessario che sia motivata e deve indicare espressamente uno dei motivi sopra elencati a pena di nullità e conseguente rinnovo automatico del contratto. Così, ad esempio, se il proprietario di un'immobile sottoscrive un contratto preliminare promettendo di vendere l'appartamento locato, entro i sei mesi antecedenti alla scadenza del primo quadriennio dovrà inoltrare la disdetta indicando il motivo per il quale intende non rinnovare il contratto ed allegando copia del contratto preliminare con le condizioni della vendita. Da tale momento, il conduttore avrà 60 giorni per decidere se avvalersi del diritto di prelazione attribuitogli dalla Legge o rinunciarvi.
Il diritto di prelazione, giova ricordarlo sussiste solo ed esclusivamente in caso di mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza e non alle scadenze successive.
Essa non è altro che la contropartita attribuita al conduttore che si sia visto negare il rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza perchè il proprietario intende cederlo a terzi.
Avvocato Massimo Chimienti
http://www.studioavvocatichimienti.com/
- quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
- quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
- quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
- quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
- quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
- quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
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6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Questa norma è di fondamentale importanza laddove il locatore intenda non rinnovare il contratto alla prima scadenza perchè, magari, intende vendere l'immobile. Affinchè la disdetta sia valida, è necessario che sia motivata e deve indicare espressamente uno dei motivi sopra elencati a pena di nullità e conseguente rinnovo automatico del contratto. Così, ad esempio, se il proprietario di un'immobile sottoscrive un contratto preliminare promettendo di vendere l'appartamento locato, entro i sei mesi antecedenti alla scadenza del primo quadriennio dovrà inoltrare la disdetta indicando il motivo per il quale intende non rinnovare il contratto ed allegando copia del contratto preliminare con le condizioni della vendita. Da tale momento, il conduttore avrà 60 giorni per decidere se avvalersi del diritto di prelazione attribuitogli dalla Legge o rinunciarvi.
Il diritto di prelazione, giova ricordarlo sussiste solo ed esclusivamente in caso di mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza e non alle scadenze successive.
Essa non è altro che la contropartita attribuita al conduttore che si sia visto negare il rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza perchè il proprietario intende cederlo a terzi.
Avvocato Massimo Chimienti
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