Quando il sottotetto è pertinenza dell'abitazione?

[maricadp]

Salve! Vorrei il vostro aiuto perché davvero non so più dove sbattere la testa.
Ho presentato una pratica di Piano Casa presso il mio Comune e, dopo avermi chiesto integrazioni varie e dopo aver speso circa 10000 euro per presentare il fascicolo completo,il capo dell'Ufficio Tecnico mi dice che lo stabile non raggiunge il 70% del volume residenziale facendo riferimento a questa legge:
"La prevalenza dell’uso residenziale è determinata nella misura minima del 55% del volume esistente dell’intero edificio. Fuori dalle zone agricole e produttive è determinata nella misura minima del 70%"
Ciò perché, secondo lui, il sottotetto non è pertinenza dell'abitazione, quindi non può essere considerato nel calcolo volumetrico residenziale. In realtà gli altri tecnici del Comune danno ragione a me, quindi mi ritrovo in una situazione davvero strana e non so come muovermi.
Il sottotetto in questione ha un'altezza massima di 3,30 metri con la pendenza che arriva fino ad 1 metro, collegato all'abitazione tramite una rampa di scale. Possibile che non sia considerato pertinenza dell'abitazione?
Navigando sul web ho trovato questa nozione di pertinenza:
"La nozione di pertinenza è possibile rilevarla nell'articolo 817 del codice civile secondo cui: «Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione puo' essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima». Si può quindi desumere che affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni siano necessari due presupposti:

• oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un'altra cosa da intendersi come bene principale;
• soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.

Parlando di nuovo col Capo dell'Ufficio Tecnico mi ha chiesto di trovare una sentenza in cui viene specificato che il sottotetto è una pertinenza dell'abitazione.
Potete aiutarmi a cercare questa benedetta sentenza oppure una legge che regolamenta la mia situazione?
Spero di essermi spiegata bene perché non sono un tecnico e non ci ho mai capito un granché di queste cose.

 

[angy2015]

il problema penso sia dovuto al fatto che la superficie del sottotetto non viene considerata nel calcolo delle percentuali di volume residenziale finchè non diventa pertinenza dell'abitazione.
Se fosse da includerlo nel calcolo a lavori ultimati rientreresti nella percentuale ammessa.
Non saprei se esiste una sentenza o norma che specifichi la pertinenzialità del sottotetto ma a mio parere pur facendo parte della proprietà nell'edificio non è da considerare come superficie ad uso residenziale al momento attuale.
Ti auguro che si trovi sentenza più favorevole.

 

[maricadp]

il problema penso sia dovuto al fatto che la superficie del sottotetto non viene considerata nel calcolo delle percentuali di volume residenziale finchè non diventa pertinenza dell'abitazione.
Se fosse da includerlo nel calcolo a lavori ultimati rientreresti nella percentuale ammessa.
Non saprei se esiste una sentenza o norma che specifichi la pertinenzialità del sottotetto ma a mio parere pur facendo parte della proprietà nell'edificio non è da considerare come superficie ad uso residenziale al momento attuale.
Ti auguro che si trovi sentenza più favorevole.

Ma allora perché alcuni sottotetti o soffitte sono considerati pertinenze e altri no? In base a cosa si considera la pertinenzialità?

 

[jos611]

Qui trovi una disamina che inquadra un po' condizione e diritto del sottotetto, con richiamo anche a sentenze di cassazione.
Sottotetto in condominio, come capire di chi è?
Se nel tuo caso è dimostrabile l'esclusività del medesimo, va da sé che diventa una pertinenza del tuo immobile. Non vedo cosa ci sia da dimostrare su questo: o è una pertinenza condominiale, oppure è una pertinenza tua. Punto.

Ciò, detto, sono anch'io dell'idea di @angy2015 circa la non computabilità dell'accessorio nel calcolo residenziale. Eventualmente lo diventerà dopo il cambio d'uso.
A questo sito, invece, trovi le definizioni delle pertinenze incluse nell'esenzione IMU per la prima casa

http://www.pmi.it/impresa/contabili...-delle-pertinenze-accatastate-prima-casa.html

come vedi ci sono anche i solai (sottotetti). E se le considera pertinenze il fisco...

 

[maricadp]

Qui trovi una disamina che inquadra un po' condizione e diritto del sottotetto, con richiamo anche a sentenze di cassazione.
Sottotetto in condominio, come capire di chi è?
Se nel tuo caso è dimostrabile l'esclusività del medesimo, va da sé che diventa una pertinenza del tuo immobile. Non vedo cosa ci sia da dimostrare su questo: o è una pertinenza condominiale, oppure è una pertinenza tua. Punto.

Ciò, detto, sono anch'io dell'idea di @angy2015 circa la non computabilità dell'accessorio nel calcolo residenziale. Eventualmente lo diventerà dopo il cambio d'uso.
A questo sito, invece, trovi le definizioni delle pertinenze incluse nell'esenzione IMU per la prima casa

http://www.pmi.it/impresa/contabili...-delle-pertinenze-accatastate-prima-casa.html

come vedi ci sono anche i solai (sottotetti). E se le considera pertinenze il fisco...

Il problema del condominio nel mio caso non si pone perché sono la proprietaria di tutto lo stabile.
Da quello che ho capito non posso usufruire della pertinenza della soffitta nel calcolo residenziale. Cosa potrei fare per includerla? Hai parlato di cambio di destinazione d'uso, dovrei fare una pratica di recupero abitativo del sottotetto? Oppure ci sono altre soluzioni?

 

[Bagudi]

Scusate, non sono un tecnico, quindi potrei dire una sciocchezza, ma se l'immobile nasce con la parte ad uso abitazione già collegata con il sottotetto, non è una pertinenza ?

 

[CheCasa!]

Il problema del condominio nel mio caso non si pone perché sono la proprietaria di tutto lo stabile.
Da quello che ho capito non posso usufruire della pertinenza della soffitta nel calcolo residenziale. Cosa potrei fare per includerla? Hai parlato di cambio di destinazione d'uso, dovrei fare una pratica di recupero abitativo del sottotetto? Oppure ci sono altre soluzioni?

Credo che il problema sia il seguente.
Il fabbricato in questione non è esclusivamente residenziale.
Esisteranno altre unità immobiliari ad uso negozi/uffici/ecc.ecc.
Si può stimare che la parte residenziale superi il 70% della superficie complessiva solo inserendo il sottotetto come pertinenza delle unità abitative.

Se, per esempio, il sottotetto non fosse neppure accatastato con le medesime unità abitative ma fosse accatastato a parte (perchè magari collegato dal vano scale comune) o addirittura non accatastato, in base a cosa si potrebbe sostenere che il sottotetto sia pertinenza delle unità abitative poste al piano inferiore e non (ad esempio) ripostiglio pertinenziale anche dei negozi/uffici?

Tanto più che, come già segnalato, l'art. 1117 del codice civile lo porrebbe come parte comune di un fabbricato salvo che non sia diversamente stabilito nell'atto di provenienza...

Forse sarebbe meglio consultare un tecnico che sappia dipanarsi meglio trai meandri dei regolamenti comunali, per trovare una soluzione al dilemma

 

[Bagudi]

Forse sarebbe meglio consultare un tecnico che sappia dipanarsi meglio trai meandri dei regolamenti comunali, per trovare una soluzione al dilemma

Difficile trovare una soluzione se il capo dell'Ufficio Tecnico la pensa così, però...

 

[jos611]

Il problema del condominio nel mio caso non si pone perché sono la proprietaria di tutto lo stabile.
Da quello che ho capito non posso usufruire della pertinenza della soffitta nel calcolo residenziale. Cosa potrei fare per includerla? Hai parlato di cambio di destinazione d'uso, dovrei fare una pratica di recupero abitativo del sottotetto? Oppure ci sono altre soluzioni?

Impossibile rispondere senza conoscere in dettaglio i diversi aspetti della questione (Rue del Comune, piano Casa Regionale - che talvolta permette deroghe -, situazione catastale dell'immobile ecc.).
Da quel po' che si può capire, anzi intuire, hai un obbligo invalicabile stabilito per la percentuale residenziale; al momento il sottotetto non è residenziale e quindi non viene computato nella percentuale; per effettuare il cambio d'uso (ottenuto il quale probabilmente rientreresti nelle percentuali richieste), dovresti già di partenza rispettare la percentuale prescritta.
Sembra un cane che si morde la coda, ma è una situazione abbastanza ricorrente nei vari "canili" degli UT Comunali.
L'unica cosa che non capisco, se la situazione è questa, è il motivo per cui il capo dell'UT ti chiede di provare che il solaio sia una pertinenza.
Hai qualche info in più a riguardo?

 

[Bastimento]

Curiosità: il box e la cantina dell'alloggio, accatastata magari insieme all'appartamento, contano come % di superficie residenziale, o sono comunque non inclusi?
Se questo Capo UT chiede la pertinenzialità, verrebbe da supporre che tutte le pertinenze, C2 C6 e C7 le conteggia nella percentuale residenziale.

Altrimenti ha chiesto qualcosa di impossibile da risolvere: il sottotetto, fin che non viene tramutato in mansarda, con tutte le condizioni di superficie, altezza e rapporti aeroilluminanti, non sarà mai residenziale.

Rimane anche quanto suggerito da @CheCasa! : forse che manchi l'accatastamento del sottotetto? In passato era piuttosto frequente non rappresentare i BCNC: e magari il collegamento funzionale tra appartamento e sottotetto non è contemplato nemmeno nella concessione urbanistica.