Quando il sottotetto è pertinenza dell'abitazione?

[Bagudi]

magari il collegamento funzionale tra appartamento e sottotetto non è contemplato nemmeno nella concessione urbanistica.

Questa, secondo me, è una condizione importante.

 

[jos611]

Curiosità: il box e la cantina dell'alloggio, accatastata magari insieme all'appartamento, contano come % di superficie residenziale, o sono comunque non inclusi?
Se questo Capo UT chiede la pertinenzialità, verrebbe da supporre che tutte le pertinenze, C2 C6 e C7 le conteggia nella percentuale residenziale.
.

Le pertinenze di questo genere vengono classificate con la dicitura SNR, che vuol dire appunto superficie non residenziale e si distingue dalla SU (sup. utile). Dunque su questo punto nulla quaestio. Guardare qui, alla lettera s, per fugare eventuali dubbi:
Dizionario di Urbanistica

Il punto è che la distizione è tra snr e su, non tra snr e sr (sup. residenziale). E' dunque possibile che nel Rue del Comune di pertinenza vi sia una distinzione tra commerciale (o altra destinazione) e residenziale puro, inteso come uso diverso appunto dall'altro (commerciale ecc.), ricomprendendo in quest'ultimo anche le pertinenze residenziali.
In questo caso la cosa dovrebbe risolversi facilmente, visto anche che possiede tutto lo stabile e nulla osta a eventuali aggiornamenti catastali.
Comunque si tira un po' a indovinare. Per essere precisi bisognerebbe conoscere in dettaglio

 

[Bastimento]

In questo caso la cosa dovrebbe risolversi facilmente,

... dalla descrizione che hai fatto avrei detto che diventasse più difficile...., ma non farci caso...
Grazie per il dizionario di urbanistica

 

[maricadp]

Le pertinenze di questo genere vengono classificate con la dicitura SNR, che vuol dire appunto superficie non residenziale e si distingue dalla SU (sup. utile). Dunque su questo punto nulla quaestio. Guardare qui, alla lettera s, per fugare eventuali dubbi:
Dizionario di Urbanistica

Il punto è che la distizione è tra snr e su, non tra snr e sr (sup. residenziale). E' dunque possibile che nel Rue del Comune di pertinenza vi sia una distinzione tra commerciale (o altra destinazione) e residenziale puro, inteso come uso diverso appunto dall'altro (commerciale ecc.), ricomprendendo in quest'ultimo anche le pertinenze residenziali.
In questo caso la cosa dovrebbe risolversi facilmente, visto anche che possiede tutto lo stabile e nulla osta a eventuali aggiornamenti catastali.
Comunque si tira un po' a indovinare. Per essere precisi bisognerebbe conoscere in dettaglio

Cerco di spiegare un po' meglio la situazione.
Ho uno stabile di proprietà composto da :
-piano terra: attività commerciale ( gestita sempre da me)
- primo piano: appartamento
- soffitta (o sottotetto che dir si voglia) con altezza max 3.40 m fino a scendere a 1 m accatastato c/2.
Ho presentato una pratica di piano casa con ampliamento del 20% per trasformare il sottotetto in appartamento.
Una volta presentata la pratica mi inviano dal Comune una richiesta di integrazione in cui non veniva specificato il problema del 70% ("La prevalenza dell’uso residenziale è determinata nella misura minima del 55% del volume esistente dell’intero edificio. Fuori dalle zone agricole e produttive è determinata nella misura minima del 70%").
Quindi per me significava una sorta di ok a procedere. Faccio fare tutta l'integrazione dal mio tecnico ( circa 10 mila euro di spesa) e la presento al Comune. Dopo un po' che aspettavo notizie dal Comune ( non mi hanno mandato né un diniego né un'altra richiesta di integrazione) decido di andare a parlare direttamente col Capo UT e....sorpresa! Se ne esce che non ho il 70% residenziale perché la soffitta non rientra nel conteggio.
Ora mi chiedo, non era suo dovere avvisarmi nella prima richiesta di integrazione di questo problema? Almeno non avrei speso tutti quei soldi.
Seconda cosa: io non sono un tecnico e quindi non sono preparata nel campo edilizio. Ma perché negli altri comuni fanno rientrare il sottotetto nel calcolo residenziale? E perché gli altri tre tecnici dell'ufficio tecnico mi dicono che ho ragione e che addirittura dovrei fare causa?

 

[jos611]

Quindi per me significava una sorta di ok a procedere. Faccio fare tutta l'integrazione dal mio tecnico ( circa 10 mila euro di spesa) e la presento al Comune. Dopo un po' che aspettavo notizie dal Comune ( non mi hanno mandato né un diniego né un'altra richiesta di integrazione) decido di andare a parlare direttamente col Capo UT e....sorpresa! Se ne esce che non ho il 70% residenziale perché la soffitta non rientra nel conteggio.
Ora mi chiedo, non era suo dovere avvisarmi nella prima richiesta di integrazione di questo problema? Almeno non avrei speso tutti quei soldi.
Seconda cosa: io non sono un tecnico e quindi non sono preparata nel campo edilizio. Ma perché negli altri comuni fanno rientrare il sottotetto nel calcolo residenziale? E perché gli altri tre tecnici dell'ufficio tecnico mi dicono che ho ragione e che addirittura dovrei fare causa?

In linea generale, quando non rispondono né con assenso né con diniego è perché non sono sicuri della loro posizione. Sicura che nel tuo caso non valga come silenzio assenso?
Ciò detto, ci sono diversi aspetti anomali o poco chiari.
L'UT non aveva obbligo di avvisarti nella prima integrazione, salvo appunto la generica indicazione del vincolo residenziale che hai riportato: però il tuo tecnico sì che aveva il dovere di saperlo o, in alternativa, informarsi.
Inoltre, perché il capo dell'UT ti chiede di provare che il sottotetto è una pertinenza? A quale scopo? Se il nodo è solo quello lo risolvi facile, giacché i sottotetti sono per definizione pertinenze (eventualmente lo fai certificare dal tuo tecnico, così l'UT viene sollevato da responsabilità).

Infine, avete valutato, insieme col tecnico, la strada del recupero del sottotetto mediante l'apposita Legge Regionale? Ogni Regione ne ha una. Non conosco bene quella della Campania ma, da una veloce ricerca su google, mi è emerso questo sito:
https://cdn.cosedicasa.com/wp-content/uploads/2015/01/legge-regionale-SOTTOTETTi-campania.pdf
Dove, tra le altre cose, recita:
ARTICOLO 6
Deroga a normative
1. Ferme restando le condizioni di cui al precedente
articolo 4, il recupero abitativo dei sottotetti,
esistenti alla data del 17 ottobre 2000, può essere re
alizzato anche in deroga alle prescrizioni delle leggi
regionali 20 marzo 1982 n. 14, 20 marzo 1982 n. 17 e 27 giugno 1987 n. 35, dei piani territoriali urbanistici
e paesistici, dei provvedimenti regionali in materia di
parchi, con esclusione della zona A di cui all’articolo
22 della legge regionale 1 settembre 1993 n. 33, nonché degli strumenti urbanistici comunali vigenti o in
itinere e dei Regolamenti Edilizi vigenti.

Sicuri che non vi riguarda?
Comunque è una cosa che dovrebbe risolvere il tuo tecnico, difficile per te venirne a capo

 

[maricadp]

Hai ragione, forse non mi sono spiegata bene all'inizio. Il capo UT mi ha chiesto, tramite vecchie sentenze, di provare che il sottotetto può essere calcolato ai fini del raggiungimento del 70% residenziale (cosa che ad esempio fanno tranquillamente nel Comune confinante al mio). Gli altri tecnici del Comune invece dicono che essendo una pertinenza dell'abitazione va incluso automaticamente nel calcolo.
Purtroppo per questo ed altri motivi non mi fido più del mio tecnico.
Ho valutato la possibilità del recupero abitativo, ma significherebbe ricominciare tutto da capo presentando una nuova pratica di Piano Casa entro dicembre. Speravo ci fosse un'altra strada ma penso che purtroppo questa sia l'unica soluzione.

 

[jos611]

Che tipo di pratica avete presentato? Scia o Pdc?
Nel caso abbiate presentato la Scia, nella richiesta d'integrazione che c'era scritto esattamente? Solo richiesta integrativa o anche fermo del cantiere?

Al capo dell'UT non basterebbe, eventualmente, un'asseverazione del tecnico dove, sotto la sua responsabilità, certifica la correttezza del calcolo della soffitta come superficie residenziale?
Infine, avete pensato di proporre il quesito all'ufficio giuridico della vostra Regione?
Qui a Bologna ne abbiamo uno molto efficiente e io ho risolto parecchi casi dubbi semplicemente interpellandolo

 

[maricadp]

È una pratica Pdc di cui ti allego la richiesta di integrazione.
Il capo UT è fermo nella sua decisione e se mi rivolgessi all'ufficio giuridico passerebbero mesi. Qui di efficiente c'è poco o nulla purtroppo. Comunque proporrò anche questa soluzione al mio tecnico e vediamo che dice.

 

[jos611]

se mi rivolgessi all'ufficio giuridico passerebbero mesi..

Se chiedete un parere pro veritate o comunque vincolante senz'altro, ma una semplice email dovrebbe avere tempi più veloci. Io in genere faccio così: quando vi sono dubbi interpretativi, telefono all'uff. giuridico e accenno il tema senza farla troppo complicata o drammatizzare la faccenda (altrimenti si mettono sul chi va là), dopodiché loro stessi m'invitano a porre il quesito via mail ordinaria e nel giro di qualche giorno ottengo risposta. Con la quale mi presento all'UT e metto il tecnico di turno davanti all'evidenza.
Provate a fare anche voi così.

Ciò detto, se fosse stata una Scia il protrarsi del silenzio da parte dell'UT poteva tranquillamente essere intrerpretato come silenzio assenso. Trattandosi di un Pdc la cosa è da prendere più con le molle e tuttavia, dopo le ultime riforme in materia, l'ipotesi trova una sua sussitenza come forma di pressione. Qui i riferimenti normativi:
Permesso di costruire, la domanda e il silenzio assenso dell’amministrazione

Se con la Regione non riuscite a risolvere, potete comunque protocollare un sollecito all'UT, intimandogli di rispondere entro i termini di legge e facendo presente quanto sopra.

P.S. Una eventuale risposta negativa, è poi impugnabile dinnanzi al Tar di zona - e si può anche avanzare richiesta di risarcimento danni (e questo è probabilmente il motivo per cui l'UT non dà riscontro)

 

[maricadp]

Questo lo avevo capito, altrimenti mi avrebbe già bocciato la pratica. La mia paura è proprio questa, se faccio un sollecito e mi boccia devo rivolgermi per forza al Tar e passeranno mesi prima di una conclusione. In questo momento ho urgenza di costruire e sto cercando un modo per evitare tutto ciò.
Scusa l'ignoranza, ma l'ufficio giuridico a cui ti riferisci è quello del Comune o quello del Tribunale?