Con la sentenza dell’8 maggio 2017, n. 11184, la Cassazione civile, sez. II, definisce una controversia relativa alla natura del sottotetto di un edificio, stabilendo che quest’ultima è principalmente determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, qualora risulti in concreto – per caratteristiche strutturali e funzionali – è destinata all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.
Il principio, più volte richiamato dalla Corte di Cassazione, viene ulteriormente ribadito.
La vicenda oggetto della causa trae origine dai lavori con i quali la proprietaria di un appartamento all’ultimo piano facente parte del condominio, occupò una parte del sottotetto del fabbricato, ponendolo in collegamento col proprio appartamento attraverso una scala interna realizzata praticando un’apertura nella soletta del detto sottotetto.
La Corte di Appello di Milano, in riforma della pronuncia di primo grado, accogliendo le domande proposte dal condominio, dichiarò la natura condominiale del sottotetto e l’illegittimità delle opere eseguite, condannando alla rimozione delle opere, al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno.
Per la cassazione della sentenza di appello si ricorre sulla base di tre motivi.
Premesso che la fattispecie è soggetta, per questione di tempo, alla disciplina di cui all’art. 1117, primo comma, n. 1 cod. civ. nel testo precedente a quello introdotto dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 (Riforma del Condominio), in base al quale costituiscono parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, etc., «e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune».
Secondo la giurisprudenza di legittimità, in tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.
Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano
autonomo.
In particolare, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.
Una volta esclusa la possibilità di ricavare dai titoli la proprietà del sottotetto, esattamente i giudici di merito hanno fatto applicazione del criterio sussidiario della destinazione del bene dettato dall’art. 1117, comma 1, n. 1 c.c. (nel testo vigente), ritenendo il sottotetto di proprietà condominiale per il fatto di essere destinato all’uso comune (tale uso comune i giudici di merito hanno dedotto dal fatto che il locale è costituito da un unico spazio comune compreso tra la scala A e quella B, con accesso dalla scala condominiale).
