Quando il venditore dichiara i vizi della cosa è tutelato?

[Gentedimare]

Vorrei vendere un appartamento acquistato poco tempo fa perché è stato costruito su un terreno argilloso che stagionalmente (d'inverno con le pioggie si gonfia e d'estate si restringe) provoca assestamenti e visibili crepe sui muri.
Naturalmente ho informato l'amministratore di questo problema che è ventennale (gli immobili sono stati costruiti 25 anni fa) e non risolvibile a meno che si attuino interventi radicali sulle fondamenta ma gli altri condomini non accetteranno mai.
In ogni modo poiché quando l'ho acquistato le crepe erano visibili (non si trattava di un vizio occulto) non ho potuto fare causa alla venditrice.
Ora io vorrei evitare problemi con il probabile compratore perché la casa è stata ripulita e al momento non presenta crepe. E' sufficiente se gli faccio firmare un documento in cui attesto che la casa è stata costruita su terreno argilloso e quindi soggetta ad assestamenti?
In questo caso non dovrebbe trattarsi di vizio occulto, sbaglio? Sarà difficile trovare un compratore a queste condizioni, lo so, ma io voglio essere chiaro e corretto e soprattutto non avere problemi in futuro. Cosa mi consigliate?

 

[Gentedimare]

Gli articoli di legge in proposito sono questi:

Art. 1490

Garanzia per i vizi della cosa venduta



I. Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

II. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.



Art. 1491

Esclusione della garanzia



I. Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

______________
Mi pare di capire che se i vizi vengono dichiarati e controfirmati dal compratore, non si tratta di vizi occulti per cui la garanzia da parte del venditore può essere esclusa.

 

[Gentedimare]

Altro articolo interessante in merito (parere legale)

Contratti di serie: l'esclusione convenzionale della garanzia per vizi richiede la duplice sottoscrizione

Art. 1340 cc | Art. 1341 cc | Clausole vessatorie

Rientra nella disciplina di cui all'art. 1341 cc in quanto vessatoria, e non ha perciò effetto se non sia specificamente approvata per iscritto, la clausola contrattuale per adesionem che stabilisca limitazioni di responsabilità per chi l'abbia predisposta e decadenze a carico della controparte. Tale approvazione è inoltre necessaria anche se la clausola corrisponda agli usi negoziali di cui all'art. 1340 cc. (Nella specie, la clausola prevedeva che, anche in caso di reclamo fondato dell'acquirente, la venditrice non avrebbe risposto dei vizi denunciati).

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Quanto detto vale in via generale nel particolare occorre ben congegnare l'accordo preliminare con l'aspirante acquirente inserendo una clausola ad hoc.
Avv. Luigi De Valeri

 

[Gentedimare]

Dunque ho bisogno dell'assistenza di un avvocato o è possibile avere una risposta sul forum?

 

[goldsilver]

Dunque ho bisogno dell'assistenza di un avvocato o è possibile avere una risposta sul forum?

l'avvocato ti ha risposto.............praticamente quando fai la proposta/preliminare devi inserire una clausola e far firmare all'acquirente che conosce il problema.
un domani l'acquirente nulla potrebbe pretendere.

 

[Gentedimare]

Se però la proposta viene fatta in agenzia io non sarò presente, devo quindi vincolare l'agenzia a inserire nel documento la condizione dell'immobile pena nullità del documento.

 

[adimecasa]

vorrèi vedere chi compra questa casa con questi problemi, a meno che il prezzo sia concordato per questi motivi che sono stati evidenziati:

 

[goldsilver]

Se però la proposta viene fatta in agenzia io non sarò presente, devo quindi vincolare l'agenzia a inserire nel documento la condizione dell'immobile pena nullità del documento.

Basta che tu la faccia inserire nell'incarico che dai all'agenzia. sei disposto a vendere a patto che sia tutto chiaro nella proposta che ti fara' l'acquirente.
e che tu firmerai.
esempio: Es: Mi impegno a vendere a xxxxk l'immobile....................e specifica la condizione dell'immobile.
se invece l'incarico l'ho hai gia' dato senza questa condizione e ti viene proposto una proposta d'incarico senza questa clausola..............puoi rifiutare.
attenzione pero' perche se l'acquirente accetta il prezzo proposto senza chiedere sconti e tu rifiuti dovete entrambi pagare la provvigione.

 

[massimoca]

Se però la proposta viene fatta in agenzia io non sarò presente, devo quindi vincolare l'agenzia a inserire nel documento la condizione dell'immobile pena nullità del documento.

.. e, comunque, l' ultima parola , in qualità di venditore, spetta a te.
Se la proposta di acquisto non comprende quanto necessario per garantirti, puoi rifiutarla.
Per quanto concerne la clausola, non credo che occorra chissà quale terminologia.
Basta scrivere chiaramente in italiano.Massimo