Bastimento

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Privato Cittadino
classica eccezione quella per cui compro per affittare
Veramente non consideravo questa .... classica eccezione ....
Le ragioni sono insite nello mio stesso enunciato: come investitore mi aspetto comunque un valore inferiore. Non vedo perchè vincolare il capitale da subito. Non è detto che compri solo per metterlo a reddito: potrei farlo per rivenderlo, per permutarlo, perchè ho un cliente cui potrebbe interessare, perchè stiamo attraversando un periodo di alta inflazione e cerco un bene rifugio.... Non sto a ripetermi.

Come eccezione considererei i casi unici: immobile vista Duomo, vista Colosseo o il Palazzo sul Canal Grande, quel che più considerate paragonabile ad un gioiello normalmente non disponibile, tanto per intenderci. In genere simili occasioni non sono normalmente sul mercato e il prezzo non lo fa il compratore.

I tre fattori elencati da massimo saranno alcuni dei fattori che faranno variare il valore dell'immobile: ma non facilitano il caso che vi ho proposto, che reputo più efficace nel dare una risposta al quesito del 3D.

Il mio quesito, ipotizzava
- parità di immobile, (da valutare libero o locato)
- conduttore affidabile, se esistente,
- con redditività nella media,
- durata i 4 anni tipici.

Altri fattori riterrei influenti, in misura diversa, sul risultato atteso:
4- zona in cui l'immobile si trova (periferica, mediana, centrale,
5- la singolarità dell'immobile in esame (molto comune, ....., eccezionale)
6- la qualità dell'immobile (popolare, signorile, di lusso)

salvo sempre le buone eccezioni di eldic, mi aspetto una diminuzione di valore.

Di quale percentuale varierà il valore? Non è il mio mestiere, la lascio ai professionisti competenti e preparati. Cosa non mi aspetto è che si pervenga per il medesimo immobile alla medesima valutazione, avendo tenute fisse tutte le solite altre possibili variabili 1,2,3 di Massimo, eccetto lo stato libero o locato a seconda dei fattori 4,5, 6,

(ovviamente non ho nulla contro i suggerimenti di Massimo: ma lasciatemi il paragone: quando decido una gita in campagna valuto di più una giornata di sole o di pioggia? Nel secondo caso è ovvio che se dispongo di un ombrello avrò meno inconvenienti, e magari se questa situazione mi fa incontrare una graziosa signorina cui offrire riparo ed attaccar bottone, potrebbe scaturirne anche un valore aggiunto, ma sarebbe sostanzialmente mutato il target...)
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Veramente non consideravo questa .... classica eccezione ....
Le ragioni sono insite nello mio stesso enunciato: come investitore mi aspetto comunque un valore inferiore. Non vedo perchè vincolare il capitale da subito. Non è detto che compri solo per metterlo a reddito: potrei farlo per rivenderlo, per permutarlo, perchè ho un cliente cui potrebbe interessare, perchè stiamo attraversando un periodo di alta inflazione e cerco un bene rifugio.... Non sto a ripetermi.

Come eccezione considererei i casi unici: immobile vista Duomo, vista Colosseo o il Palazzo sul Canal Grande, quel che più considerate paragonabile ad un gioiello normalmente non disponibile, tanto per intenderci. In genere simili occasioni non sono normalmente sul mercato e il prezzo non lo fa il compratore.

I tre fattori elencati da massimo saranno alcuni dei fattori che faranno variare il valore dell'immobile: ma non facilitano il caso che vi ho proposto, che reputo più efficace nel dare una risposta al quesito del 3D.

Il mio quesito, ipotizzava
- parità di immobile, (da valutare libero o locato)
- conduttore affidabile, se esistente,
- con redditività nella media,
- durata i 4 anni tipici.

Altri fattori riterrei influenti, in misura diversa, sul risultato atteso:
4- zona in cui l'immobile si trova (periferica, mediana, centrale,
5- la singolarità dell'immobile in esame (molto comune, ....., eccezionale)
6- la qualità dell'immobile (popolare, signorile, di lusso)

salvo sempre le buone eccezioni di eldic, mi aspetto una diminuzione di valore.

Di quale percentuale varierà il valore? Non è il mio mestiere, la lascio ai professionisti competenti e preparati. Cosa non mi aspetto è che si pervenga per il medesimo immobile alla medesima valutazione, avendo tenute fisse tutte le solite altre possibili variabili 1,2,3 di Massimo, eccetto lo stato libero o locato a seconda dei fattori 4,5, 6,

(ovviamente non ho nulla contro i suggerimenti di Massimo: ma lasciatemi il paragone: quando decido una gita in campagna valuto di più una giornata di sole o di pioggia? Nel secondo caso è ovvio che se dispongo di un ombrello avrò meno inconvenienti, e magari se questa situazione mi fa incontrare una graziosa signorina cui offrire riparo ed attaccar bottone, potrebbe scaturirne anche un valore aggiunto, ma sarebbe sostanzialmente mutato il target...)

Un mio parente possiede diversi immobili affittati. Considerando che gli inquilini pagano da anni, a mio avviso metter oggi quegli immobili sul mercato, con tanto di inquilino che paga, sarebbe un punto a favore dell'immobile anzichè il contrario... E' chiaro che se nessuno in quella zona compra per investire ma per andarci ad abitare, hai ragione tu, ma ci sono anche zone in cui, "tirando il mercato degli affitti" perchè ad esempio, non so, vicino alle università, il tuo ragionamento potrebbe venire meno...
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
comunque l'eccezione di cui parlavo credo sia proprio tale.
chi è che, a meno di inderorabile necessità, va a vendere un immobile "locato bene"?[DOUBLEPOST=1399274130,1399274036][/DOUBLEPOST]
e magari se questa situazione mi fa incontrare una graziosa signorina cui offrire riparo ed attaccar bottone, potrebbe scaturirne anche un valore aggiunto, ma sarebbe sostanzialmente mutato il target...)

ma tu guarda che marpione! ^^;
prossimo weekend brutto, tutti in campagna con l'ombrellino piiiiiiicccolo!
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
anche zone in cui, "tirando il mercato degli affitti" perchè ad esempio, non so, vicino alle università, il tuo ragionamento potrebbe venire meno...
Vedo una contraddizione: tirando il mercato degli affitti.... lo stato libero potrebbe essere un ulteriore valore aggiunto: e magari locabile ad un canone superiore ai vecchi contratti di quelli occupati.
Forse è vero il contrario; quando langue anche il mercato degli affitti ....
Ho premesso che esprimo un parere. Da considerare anche il tuo e quello di altri.

Ma produciamo chiacchiere: nessuno vuole cimentarsi ad applicare metodi analitici e regalarci il risultato?

chi è che, a meno di inderorabile necessità, va a vendere un immobile "locato bene"?
Osservazione sacrosanta: e sta sicuro che in quelle condizioni di necessità difficilmente troverà l'anima missionaria...

Quanto alla passeggiata sotto la pioggia, l'esempio era rivolto e confrontato al tuo..... quindi in quei panni ti saresti trovato tu, .... compresi i benefits del valore aggiunto. :)
 
Ultima modifica di un moderatore:

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
in realtà mi stò arrampicando sugli specchi per rientrare in thread :D
Nonostante mi sia sforzato di farlo.... addirittura depurandolo dei fattori di incertezza da te citati, riterrei invece opportuno uscirne...;): è stato detto di tutto e di più. Il thread potrebbe essere anche chiuso. Salvo appunto pervenga una analisi metodologicamente condivisa, che produca risultati quantitativi, sui quali poter ragionare.
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Nonostante mi sia sforzato di farlo.... addirittura depurandolo dei fattori di incertezza da te citati
:occhi_al_cielo:

Salvo appunto pervenga una analisi metodologicamente condivisa, che produca risultati quantitativi, sui quali poter ragionare.
ma se un immobile produce un reddito netto dell' 8% ?
lungi da me il voler infondere incertezza :D

Ho deciso comunque di arrendermi alla saggezza
riterrei invece opportuno uscirne...;)
salvo come da te detto ..
Salvo appunto pervenga una analisi metodologicamente condivisa, che produca risultati quantitativi, sui quali poter ragionare.
;)
 

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