Veramente non consideravo questa .... classica eccezione ....
Le ragioni sono insite nello mio stesso enunciato: come investitore mi aspetto comunque un valore inferiore. Non vedo perchè vincolare il capitale da subito. Non è detto che compri solo per metterlo a reddito: potrei farlo per rivenderlo, per permutarlo, perchè ho un cliente cui potrebbe interessare, perchè stiamo attraversando un periodo di alta inflazione e cerco un bene rifugio.... Non sto a ripetermi.
Come eccezione considererei i casi unici: immobile vista Duomo, vista Colosseo o il Palazzo sul Canal Grande, quel che più considerate paragonabile ad un gioiello normalmente non disponibile, tanto per intenderci. In genere simili occasioni non sono normalmente sul mercato e il prezzo non lo fa il compratore.
I tre fattori elencati da massimo saranno alcuni dei fattori che faranno variare il valore dell'immobile: ma non facilitano il caso che vi ho proposto, che reputo più efficace nel dare una risposta al quesito del 3D.
Il mio quesito, ipotizzava
- parità di immobile, (da valutare libero o locato)
- conduttore affidabile, se esistente,
- con redditività nella media,
- durata i 4 anni tipici.
Altri fattori riterrei influenti, in misura diversa, sul risultato atteso:
4- zona in cui l'immobile si trova (periferica, mediana, centrale,
5- la singolarità dell'immobile in esame (molto comune, ....., eccezionale)
6- la qualità dell'immobile (popolare, signorile, di lusso)
salvo sempre le buone eccezioni di eldic, mi aspetto una diminuzione di valore.
Di quale percentuale varierà il valore? Non è il mio mestiere, la lascio ai professionisti competenti e preparati. Cosa non mi aspetto è che si pervenga per il medesimo immobile alla medesima valutazione, avendo tenute fisse tutte le solite altre possibili variabili 1,2,3 di Massimo, eccetto lo stato libero o locato a seconda dei fattori 4,5, 6,
(ovviamente non ho nulla contro i suggerimenti di Massimo: ma lasciatemi il paragone: quando decido una gita in campagna valuto di più una giornata di sole o di pioggia? Nel secondo caso è ovvio che se dispongo di un ombrello avrò meno inconvenienti, e magari se questa situazione mi fa incontrare una graziosa signorina cui offrire riparo ed attaccar bottone, potrebbe scaturirne anche un valore aggiunto, ma sarebbe sostanzialmente mutato il target...)
: è stato detto di tutto e di più. Il thread potrebbe essere anche chiuso. Salvo appunto pervenga una analisi metodologicamente condivisa, che produca risultati quantitativi, sui quali poter ragionare.
