Quanto pesano i mq del balcone sul prezzo finale?

[Carlo Garbuio]

signore e signori, chi offre di più per un balcone?

fornendo percentuali di dubbia fondatezza e così diverse si crea solo confusione

una soluzione semplice potrebbe essere quella di utilizzare la stessa percentuale su tutti gli immobili usati in comparazione e sull'immobile da stimare, applicando il market comparison Approach (confronto di mercato)
Di sicuro non si stima a €/mq moltiplicando per le percentuali ...
sarà ovvio ma è sempre bene ricordarlo

 

[il_dalfo]

fornendo percentuali di dubbia fondatezza e così diverse si crea solo confusione

....dubbia fondatezza.....
Gli standard nazionali per la valutazione immobiliare sono identificati da:
- Norma UNI 10839-1:1999
- Norma UNI 10839-2:1999
- Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
- Manuale operativo delle stime immobiliari
- Codice delle valutazioni immobiliari

Nell'ultimo testo citato (realizzato da AdE e Tecnoborsa) puoi trovare quelle "dubbie" percentuali.

Di sicuro non si stima a €/mq moltiplicando per le percentuali

Concordo: le percentuali espresse sono meri coefficienti di calcolo per poter individuare una più precisa metratura commerciale.

 

[cristian casabella]

io lo chiamo "gnudo come un verme che tanto mi vede solo la cornacchia che passa di tanto in tanto..."

Occhio che ora ci sono i droni e soprattutto i dronisti furbacchioni

 

[eldic]

Occhio che ora ci sono i droni e soprattutto i dronisti furbacchioni

oddio... devono avere dei gran brutti gusti.
anche se, a dire il vero, poco dopo che avevo seminato me ne passò uno sopra la testa. a pensar male

però, oggettivamente, fare una valutazione è quantomeno complesso.

i balconi della mia palazzina sono tutti uguali (mi pare) e ampi; ci si può tranquillamente mangiare fuori.
però pensare che quelli che danno sulla strada (pur cortissima e chiusa, a traffico prossimo allo zero assoluto) abbiano lo stesso valore di quelli che danno sul parco, la vedo un po' dura.

ancora peggio quelli della coeva palazzina a fianco.
li una parte si affaccia sullo stesso parco, l'altra sul parcheggio prospiciente.

lo step successivo quale sarebbe? diversificare l'affaccio su rassicurante e anallergico pino da una starnutogena betulla?

 

[Carlo Garbuio]

Nell'ultimo testo citato (realizzato da AdE e Tecnoborsa) puoi trovare quelle "dubbie" percentuali

chi le pubblica è in grado di dimostrarle?
e una volta dimostrate come si possono usare?
la stessa percentuale in tutta Italia?
...
mi sembra francamente illusorio ...
anche perchè, rilevando le reali compravendite, verifico sempre che non corrispondono, per questo sono dubbie

 

[il_dalfo]

chi le pubblica è in grado di dimostrarle?

forse non ho capito la domanda ma, se devo esser puntiglioso, chi le pubblica non ha bisogno di dimostrarle: sono le indicazioni normative per il corretto calcolo delle superfici.

e una volta dimostrate come si possono usare?

Putacaso che ti chiedano di valutare un immobile in base ai metri quadri commerciali, o ti tocchi far da CTU, potrebbe esser elegante (o quantomeno doveroso) ripartire le metrature delle varie parti di caso esponendo qual'è stata la metodologia di calcolo (quindi per evitare o per poter promuovere contestazioni).

la stessa percentuale in tutta Italia?

si: si tratta di uno standard nazionale.

mi sembra francamente illusorio ...
anche perchè, rilevando le reali compravendite, verifico sempre che non corrispondono, per questo sono dubbie

Si ritorna al pensiero di Wald: se dalle compravendite non corrispondono, è più probabile che non siano corretti i calcoli effettuati da chi non ha usato le percentuali previste dal codice.

 

[il_dalfo]

i balconi della mia palazzina sono tutti uguali (mi pare) e ampi; ci si può tranquillamente mangiare fuori.
però pensare che quelli che danno sulla strada (pur cortissima e chiusa, a traffico prossimo allo zero assoluto) abbiano lo stesso valore di quelli che danno sul parco, la vedo un po' dura.

non ci vedo difficoltà: computi i balconi per il loro valore derivato dai mq. Alla fine del computo aggiungi (o sottrai) il valore della vista.
I mq sono un valore fisico ed oggettivo, la vista è un valore soggettivo...

 

[eldic]

signore e signori, chi offre di più per un balcone?

beh, oddio... nella mia palazzina i balconi sono tutti uguali; quello

non ci vedo difficoltà: computi i balconi per il loro valore derivato dai mq. Alla fine del computo aggiungi (o sottrai) il valore della vista.
I mq sono un valore fisico ed oggettivo, la vista è un valore soggettivo...

sono d'accordo.
ma il problema non sta nel minuendo, ma nel sottraendo.

minuedo, sottraendo.... me so magnato il libro di matematica delle elementari

 

[il_dalfo]

minuedo, sottraendo.... me so magnato il libro di matematica delle elementari

pure quello de grammatica ... .

Scherzi a parte, un AI mio conoscente, anni or sono vendette un appartamento ad un cieco. La trattativa del prezzo venne sviluppata proprio sui mq.
Ovviamente anche per un cieco la vista (dalle finestre) sarà importante qualora decidesse di rivendere... ma in sede di acquisto fu scaltro a "non considerarla" facendo pesare il proprio handicap, dall'altra l'AI computò ogni cm quadrato per raggiungere il quid chiesto dal venditore.

 

[eldic]

pure quello de grammatica ...




.

Scherzi a parte, un AI mio conoscente, anni or sono vendette un appartamento ad un cieco. La trattativa del prezzo venne sviluppata proprio sui mq.
Ovviamente anche per un cieco la vista (dalle finestre) sarà importante qualora decidesse di rivendere... ma in sede di acquisto fu scaltro a "non considerarla" facendo pesare il proprio handicap, dall'altra l'AI computò ogni cm quadrato per raggiungere il quid chiesto dal venditore.

ahò! "gramatica", co' una "t" sola!

beh... io ho un po' il pallino del fai da te, e parlando col costruttore, in fase di trattativa gli chiesi se nei garage erano previste delle prese di corrente.
in fase di costruzione, non manco di farmi notare quanto fossi fortunato perchè aveva venduto il piano terra sopra il mio garage a un sordo e cosi avrei "potuto martellare quanto volevo"