Quesito interessante: escamotage del locatore disdetta alla prima scadenza

[Antonio Troise]

Trovo nella risposta di Antonio Troise l'unica soluzione plausibile ai miei quesiti, altrimenti la legge non avrebbe senso

Quindi funziona così:
a) Io locatore ho trovato chi compra
b) ti do disdetta alla prima scadenza e ti do facoltà di avvalerti del diritto di prelazione,
c) rinunci alla prelazione ?
d) Bene alla vendo all'acquirente interessato che compra l'immobile libero perché mi avvalgo del diritto di recedere

perfetto grazie

 

[LucaPontellini]

Il tuo commento è giusto il punto è:
Chi stabilisce per quanto tempo l'immobile deve rimanre sul mercato e a che prezzo ? La legge consente la disdetta da parte del locatore (cosa certa) laddove egli manifesti volontà di vendere l'immobile (cosa incerta). Per tanto egli deve dimostrare la sola volontà di vendere, non venderlo a forza!!!
Il locatore imputerà ovviamente il suo fallimento ad eventi che esulando dalla sua volontà (situazione del mercato immobiliare particolare, nessun acquirente ha incontrato le sue richieste etc.) Nulla viene detto sulle modalità ed i tempi di vendita, per tanto mi pare che nella vicenda sopra il locatore ha adempiuto del tutto ai suoi doveri.... Se egli oltre alla raccomandata in cui invita l'inquilino ad avvalersi del diritto di prelazione, sarà in possesso anche di un mandato a vendere della durata di sei mesi o un anno dell'agenzia immobiliare pinco pallino, cosa gli si potrà contestare ?
Capitemi bene, non sono per nulla d'accordo all'utilizzo di escamotages, ma se la legge non è chiara sicuramente c'è qualcuno che la sfrutterà a suo vantaggio, un pò come i famosi "gravi motivi" di cui si deve avvalere il conduttore per recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione con preavivso di almeno 6 mesi; qualora il locatore dovesse contestare l'assenza di gravi motivi non penso sarà difficile ad es.: trovare uno psichiatra che certifica uno stato di stress da parte del conduttore e che per tanto questi deve cambiare zona dove vive o lavora.

Qualcuno ha riferimenti a riguardo?

E' pieno di errori procedurali.
La comunicazione al conduttore di avvalersi del diritto di prelazione deve essere notificata da ufficiale giudiziario, la raccomandata non ha valore in questo caso.
Deve contenere il prezzo e le modalità di pagamento e di stipula dell'atto di compravendita.
Se scaduto il termine indicato l'immobile non viene venduto, il conduttore ha giustamente diritto ai risarcimenti di legge.

 

[Umberto Granducato]

Trovo nella risposta di Antonio Troise l'unica soluzione plausibile ai miei quesiti, altrimenti la legge non avrebbe senso

Quindi funziona così:
a) Io locatore ho trovato chi compra
b) ti do disdetta alla prima scadenza e ti do facoltà di avvalerti del diritto di prelazione,
c) rinunci alla prelazione ?
d) Bene alla vendo all'acquirente interessato che compra l'immobile libero perché mi avvalgo del diritto di recedere

perfetto grazie

Scusa, ma io avevo capito che la disdetta fosse un escamotage con il solo scopo di liberare l'immobile (non di venderlo ad un altro)

 

[james3]

no appunto il mio errore era che ritenevo fosse possibile mettere l'immobile sul mercato e ciò desse la possibilità di chiedere disdetta

invece da quello che ho capito dagli interventi degli altri utenti, bisogna già avere un compratore e poi dare la possibilità all'inquilino di avvalersi del diritto di prelazione

così del resto ha senso altrimenti la cosa potrebbe essere usata come escamotage.

 

[Antonello]

Per James3
Ci hai raccontato dell'escamotage del locatore che riporto in parte:

su un altro forum leggevo di un utente che si è visto disdettare il contratto di locazione (3+2) alla prima scadenza in quanto il locatore aveva manifestato volontà di vendere l'unità immobiliare dando tra l'altro la possibilità al conduttore di avvalersi del diritto di prelazione, diritto che il conduttore ha rifiutato.
Ora l'utente scrive che a distanza di un anno dal rilascio dell'immobile ha saputo che l'appartamento è ancora di proprietà del locatore e che addirittura è stato nuovamente fittato; giustamente l'inquilino chiedeva se esisteavano i crismi per intentare una causa nei confronti del proprietario per richiedere un riascimento danni in quanto decadevano i motivi per cui era stata chiesta la disdetta.

La risposta giusta a questo tuo quesito:

1) Il locatore ha intenzione di vendere;
2) Invia al conduttore la disdetta ed anche la facoltà di acquisto per prelazione;
3) il conduttore non intende acquistare e va via;
4) Il proprietario non vende e riaffitta.

In questo caso il conduttore ha diritto al reintegro o all'indennità.
In corsa hai cambiato con:

a) Io locatore ho trovato chi compra
b) ti do disdetta alla prima scadenza e ti do facoltà di avvalerti del diritto di prelazione,
c) rinunci alla prelazione ?
d) Bene allora vendo all'acquirente interessato che compra l'immobile libero perché mi avvalgo del diritto di recedere

Si, funziona così ma è un'altro caso.
Inoltre:

Se egli oltre alla raccomandata in cui invita l'inquilino ad avvalersi del diritto di prelazione, sarà in possesso anche di un mandato a vendere della durata di sei mesi o un anno dell'agenzia immobiliare pinco pallino, cosa gli si potrà contestare ?

Gli si contesta tutto.
Il possesso di un mandato o incarico a vendere è carta straccia.
Quello che interessa al conduttore è: se hai venduto bene, se non hai venduto riconosci il dovuto.

 

[Bagudi]

Scusate, ma non c'è una contraddizione in termini ?

Il locatore vuole vendere e NON ha trovato ancora il compratore, se no l'appartamento non sarebbe ancora vuoto dopo un anno, no ?
Non era questo il senso del post ?

E' chiaro che la procedura segnalata da Troise è quella corretta, ma solo DOPO aver trovato l'acquirente.

E prima, cosa succede ? Le domande erano relative a questo caso....

E, francamente, non so quali possano essere i tempi ritenuti giusti perchè si avveri la condizione proposta dal locatore:
sarà il giudice a stabilirlo, se l'ex inquilino fa causa per essere reintegrato ?

E siete sicuri sulle 36 mensilità nel caso di una locazione abitativa ?

Silvana

 

[Antonio Troise]

Silvana,
ma solo dopo aver trovato il compratore il locatore può avvalersi della clausola del diritto di prelazione nei confronti del conduttore e la soluzione anticipata del contratto di locazione.
Non centra nessun giudice!

<<Alla prima scadenza dei contratti stipulati, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto per diversi motivi tra cui :
"quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.">>

Il locatore non deve mettere in vendita la casa , ma notificare il compromesso fatto con un 'acquirente, il conduttore a sessanta giorni per esercitare il proprio diritto alla prelazione.

 

[Umberto Granducato]

Ma perchè dopo???
La comunicazione si può dare anche prima

 

[Antonio Troise]

umberto,
prima di cosa, cosa?

 

[Umberto Granducato]

prima di aver venduto ad un altro. La comunicazione la puoi dare anche prima, indicando la cifra alla quale vorrai vendere, tutto secondo le modalità di legge