ripeto l'unica e esatta soluzione è quella da me prospettata. 
- Creatore Discussione james3
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enrikon
Membro Senior
Gli indicherà il prezzo di vendita.
Che gliene importa al conduttore che ho trattative con altri?
premesso la legge ex equo canone è stata impostata per tutelare al massimo la parte più debole, il conduttore.
Quindi pensate che una semplice comunicazoine di vendita o una semplice notifica del prezzo di vendita possa interrompere un contratto alla prima scadenza?
Quindi pensate che una semplice comunicazoine di vendita o una semplice notifica del prezzo di vendita possa interrompere un contratto alla prima scadenza?
O
Oris
Ospite
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I
Isabella Tafuro
Ospite
Il Locatore ha a disposizione un anno, oltre la quale, se l'appartamento non è stato venduto, il conduttore ha diritto al risarcimento e/o al reintegro.
Ciao
P.S. Che vuol dire ho detto grazie 0 volte?, ... ho perso un pò i contatti con il Forum.
rispetto all'equo canone, mi pare che con le attuali norme, il diritto di prelazione al conduttore si può "togliere" nel contratto
ma al corso di AI non vi insegnano a fare i contratti di locazione ?
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vi riporto dal mio archivio "legale" le seguenti massime
Prelazione e riscatto, vale il prezzo ufficiale in ogni caso
Cassazione rigorosa - anzi, rigorosissima - in materia di tutela delle ragioni del Fisco. Lo fa chiaro la massima - che di seguito riportiamo - di una sentenza del Supremo Collegio (n. 6882/'03, inedita) relativa alla prelazione del conduttore in caso di compravendita dell'immobile locato.
Eccola: "Il diritto di riscatto che spetta al conduttore dell'immobile oggetto di compravendita, ex art. 39, comma primo, della legge n. 392 del 1978, va esercitato con riferimento al prezzo formalmente dichiarato nel contratto definitivo di alienazione, rimanendo del tutto irrilevante che tale prezzo risulti anche notevolmente inferiore rispetto a quello effettivamente convenuto dalle parti. Una tale disciplina persegue infatti perspicacemente lo scopo di sanzionare le prassi contrattuali volte, attraverso la simulazione del prezzo, ad eludere il pagamento degli oneri fiscali effettivamente dovuti".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Locazione ad uso non abitativo: spettanza della prelazione in caso di vendita a terzi. - Cass. Civ. 05.12.2003 n. 18648
In tema di locazioni di immobili ad uso non abitativo, in caso di vendita a terzi della quota di proprietà comprendente l’immobile locato non spetta al conduttore il diritto di prelazione e di riscatto previsto negli artt. 38-39 L. 392/78, mancando l’imprescindibile requisito dell’identità dell’immobile locato con quello venduto.
Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ. 21.10.1998 n.10431.
Niente prelazione a contratto scaduto
Se il contratto di locazione è scaduto, l'inquilino non ha alcun diritto di prelazione nella vendita dell'immobile già da lui occupato. L'ha stabilito la Cassazione con una sentenza (n. 12291/'04, inedita) di cui diamo la massima. Che è la seguente: "Il diritto di prelazione o di riscatto previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone che la locazione sia in corso de iure al momento in cui il locatore aliena l'immobile locato, atteso che la sussistenza del rapporto costituisce l'elemento essenziale per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell'immobile".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Permuta immobiliare, niente prelazione
La Cassazione ha ribadito in una sua sentenza (n. 6867/2003, inedita) la sua giurisprudenza in materia di prelazione per il caso di permuta di unità immobiliare. "In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo - ha detto la Suprema Corte - l'istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dall'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 per il caso di ""trasferimento a titolo oneroso del bene locato"", costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario, non sono estensibili in via analogica, e pertanto trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell'immobile locato, e non anche nell'ipotesi della permuta, all'interno della quale manca anche la possibilità, per il conduttore, di offrire condizioni esattamente uguali a quelle comunicategli".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Niente prelazione a contratto scaduto
Se il contratto di locazione è scaduto, l'inquilino non ha alcun diritto di prelazione nella vendita dell'immobile già da lui occupato. L'ha stabilito la Cassazione con una sentenza (n. 12291/'04, inedita) di cui diamo la massima. Che è la seguente: "Il diritto di prelazione o di riscatto previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone che la locazione sia in corso de iure al momento in cui il locatore aliena l'immobile locato, atteso che la sussistenza del rapporto costituisce l'elemento essenziale per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell'immobile".
rispetto all'equo canone, mi pare che con le attuali norme, il diritto di prelazione al conduttore si può "togliere" nel contratto
ma al corso di AI non vi insegnano a fare i contratti di locazione ? e non conoscete il significato di quanto scrivete e fate firmare ai vs. clienti?
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vi riporto dal mio archivio "legale" le seguenti massime
Prelazione e riscatto, vale il prezzo ufficiale in ogni caso
Cassazione rigorosa - anzi, rigorosissima - in materia di tutela delle ragioni del Fisco. Lo fa chiaro la massima - che di seguito riportiamo - di una sentenza del Supremo Collegio (n. 6882/'03, inedita) relativa alla prelazione del conduttore in caso di compravendita dell'immobile locato.
Eccola: "Il diritto di riscatto che spetta al conduttore dell'immobile oggetto di compravendita, ex art. 39, comma primo, della legge n. 392 del 1978, va esercitato con riferimento al prezzo formalmente dichiarato nel contratto definitivo di alienazione, rimanendo del tutto irrilevante che tale prezzo risulti anche notevolmente inferiore rispetto a quello effettivamente convenuto dalle parti. Una tale disciplina persegue infatti perspicacemente lo scopo di sanzionare le prassi contrattuali volte, attraverso la simulazione del prezzo, ad eludere il pagamento degli oneri fiscali effettivamente dovuti".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Locazione ad uso non abitativo: spettanza della prelazione in caso di vendita a terzi. - Cass. Civ. 05.12.2003 n. 18648
In tema di locazioni di immobili ad uso non abitativo, in caso di vendita a terzi della quota di proprietà comprendente l’immobile locato non spetta al conduttore il diritto di prelazione e di riscatto previsto negli artt. 38-39 L. 392/78, mancando l’imprescindibile requisito dell’identità dell’immobile locato con quello venduto.
Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ. 21.10.1998 n.10431.
Niente prelazione a contratto scaduto
Se il contratto di locazione è scaduto, l'inquilino non ha alcun diritto di prelazione nella vendita dell'immobile già da lui occupato. L'ha stabilito la Cassazione con una sentenza (n. 12291/'04, inedita) di cui diamo la massima. Che è la seguente: "Il diritto di prelazione o di riscatto previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone che la locazione sia in corso de iure al momento in cui il locatore aliena l'immobile locato, atteso che la sussistenza del rapporto costituisce l'elemento essenziale per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell'immobile".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Permuta immobiliare, niente prelazione
La Cassazione ha ribadito in una sua sentenza (n. 6867/2003, inedita) la sua giurisprudenza in materia di prelazione per il caso di permuta di unità immobiliare. "In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo - ha detto la Suprema Corte - l'istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dall'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 per il caso di ""trasferimento a titolo oneroso del bene locato"", costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario, non sono estensibili in via analogica, e pertanto trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell'immobile locato, e non anche nell'ipotesi della permuta, all'interno della quale manca anche la possibilità, per il conduttore, di offrire condizioni esattamente uguali a quelle comunicategli".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Niente prelazione a contratto scaduto
Se il contratto di locazione è scaduto, l'inquilino non ha alcun diritto di prelazione nella vendita dell'immobile già da lui occupato. L'ha stabilito la Cassazione con una sentenza (n. 12291/'04, inedita) di cui diamo la massima. Che è la seguente: "Il diritto di prelazione o di riscatto previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone che la locazione sia in corso de iure al momento in cui il locatore aliena l'immobile locato, atteso che la sussistenza del rapporto costituisce l'elemento essenziale per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell'immobile".
a) Ambito di operatività
In tema di locazione di immobili urbani destinati ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione e quello di riscatto previsti dagli artt. 37 e 38 della legge n. 392 del 1978 in favore del conduttore, spettano anche all’istituto di credito che eserciti la sua attività in un immobile locato, indipendentemente dal riscontro della prevalenza del servizio di sportello, in quanto l’attività di intermediazione nel credito, pur non essendo espressamente menzionata dall’art. 27 della citata legge n. 392, rientra, al pari delle altre attività indicate nell’art. 2195 c.c., fra quelle commerciali ed è, di per sè, finalizzata a fornire servizi al pubblico che all’uopo deve comunque necessariamente recarsi nell’immobile.
* Cass. civ., sez. III, 26 febbraio 2003, n. 2893, De Prezzo ed altra c. Soc. Banco di Napoli ed altra.
Gli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, che riconoscono il diritto di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobili urbani destinati per attività industriale o commerciale, non sono applicabili al rapporto di affitto, nell’ambito del quale deve ricondursi la locazione di una cava di pietra.
* Cass. civ., sez. III, 2 aprile 1992, n. 3995, Soc. Fratelli Bandini c. Lomi.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione spettante al conduttore a norma dell’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non trova applicazione nel caso previsto dall’art. 732 c.c. e quindi anche nel caso in cui il coerede alieni la sua quota a persona estranea alla comunione ereditaria.
* Cass. civ., sez. III, 2 giugno 1999, n. 5387, Morra c. CRC Imm. srl.
Le disposizioni degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, quando il locatore intenda trasferire il bene a titolo oneroso, pur essendo espressamente riferite alla sola ipotesi della locazione stipulata dal proprietario, sono estensibili ad ipotesi similari, quale quella della locazione stipulata dall’usufruttuario nel caso di accordo intervenuto fra l’usufruttuario medesimo ed il nudo proprietario per la vendita contemporanea dei relativi diritti, restando in tal caso a carico del nudo proprietario l’onere della denuntiatio al conduttore.
* Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 1992, n. 2080, Riccardi c. Lopez.
In tema di prelazione urbana, l’art. 38, della L. n. 392/1978 dopo aver premesso al primo comma che il diritto di prelazione può essere esercitato nell’ipotesi di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato, al secondo comma - nel prescrivere le formalità necessarie per il valido esercizio del diritto -, si riferisce esclusivamente alla compravendita, come ribadito nel successivo quarto comma, ove si parla diversamente del prezzo di acquisto. Ne consegue che l’istituto della prelazione, e quello succedaneo del riscatto, costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario, per cui non sono consentite interpretazioni analogiche od estensive, trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell’immobile locato e non possono estendersi analogicamente alla diversa ipotesi della “permuta”, per cui manca anche la possibilità di offerta di “condizioni uguali a quelle comunicategli” (art. 38, terzo comma, citato), da parte del conduttore. La S.C. ha affermato il suddetto principio in una ipotesi in cui nel contratto di permuta era prevista anche la corresponsione di un conguaglio in danaro, di importanza marginale.
* Cass. civ. sez. III, 14 gennaio 1988, n. 205, Falcina e altro c. Spalinger.
In tema di prelazione urbana ex artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, per il caso di vendita dell’immobile locato, non destinato ad abitazione, il cessionario del contratto di locazione e insieme dell’azienda sita in detto immobile, il quale sia subentrato all’originario conduttore dopo la inutile scadenza del termine concesso a quest’ultimo per l’esercizio del diritto di prelazione, non ha diritto ad una nuova comunicazione e ad un nuovo termine per l’esercizio dello stesso diritto, in quanto per effetto della cessione del contratto si attua una vera e propria successione a titolo particolare per atto tra vivi nel contratto stesso con la conseguenza della sostituzione del cessionario nella identica posizione di diritti ed obblighi del cedente e della opponibilità, da parte del contraente ceduto, al cessionario di tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ivi compresa la decadenza già verificatasi nei confronti del cedente.
* Cass. civ., sez. III, 3 settembre 1990, n. 9095, Colombo c. Mazzoleni.
Con riguardo alle locazioni ad uso non abitativo, il diritto di prelazione del conduttore, ai sensi dell’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, sussiste in relazione al trasferimento che abbia ad oggetto il bene locato, e, pertanto, non può essere riconosciuto, in caso di immobile in comproprietà, rispetto ad atti inerenti alla quota del singolo condominio.
* Cass. civ., sez. III, 20 dicembre 1990, n. 12088, Romanelli c. La Piramide.
Il diritto di prelazione, attribuito dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 al conduttore di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, per il caso di vendita dello stesso, poiché‚ intende proteggere l’avviamento inteso come clientela ed agevolare, nel contempo, il modo d’essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti di vendita, postula che l’immobile sia utilizzato per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Consegue che la prelazione stessa, mentre investe l’intero bene, oggetto di un unico rapporto locatizio, anche se solo in parte di esso si svolga l’attività privilegiata, non è invece configurabile con riferimento ad un immobile non adibito a tale attività, ancorché il conduttore lo abbia posto al servizio di altro locale - appartenente a diverso proprietario, assunto autonomamente in locazione e non contiguo - destinato ad attività comportante il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. (Nella specie, la Suprema Corte ha reputato esatto il convincimento del giudice del merito il quale aveva escluso la sussistenza del diritto di prelazione riguardo ad un magazzino, nel quale veniva depositata la merce, venduta poi in altro locale sito nei pressi).
* Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1986, n. 4486, Dindelli c. Iuliano.
Nell’ipotesi di immobili, che, appartenenti a due diversi proprietari ed autonomamente locati allo stesso conduttore, questi - ancorché i detti immobili non siano tra loro contigui - abbia adibito uno a deposito delle merci, la cui vendita al pubblico sia svolta nell’altro, non compete al detto conduttore il diritto di prelazione con riferimento al locale adibito a deposito e nel quale non si svolge un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e dei consumatori, a nulla rilevando il vincolo di accessorietà funzionale attuato dal medesimo conduttore tra i due immobili.
* Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1989, n. 3264, Ippoliti c. Di Fiore.
In tema di prelazione e riscatto nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, le disposizioni degli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 presuppongono l’identità dell’immobile locato con quello oggetto del trasferimento; pertanto deve riconoscersi al conduttore la possibilità di impedire o caducare la vendita dell’immobile locato nel caso di vendita cumulativa di più immobili tra cui quello locato, ove non risulti accertato, in concreto e con riferimento a fattori di carattere obiettivo, che essi possono considerarsi strutturalmente omogenei e funzionalmente coordinati, sì da costituire quell’entità patrimoniale diversa dal bene locato (che ne è incluso) che giustifica l’esclusione dello jus prelationis. (Nella specie, il S.C. ha cassato la pronuncia del giudice del merito che aveva negato il diritto di riscatto al conduttore nel caso di vendita con unico atto e per un prezzo complessivo di due negozi, intervallati da un terzo venduto autonomamente ad un congiunto degli acquirenti, in mancanza della prova rigorosa che le due vendite fossero state fatte in vista di una utilizzazione unitaria dei tre locali).
* Cass. civ., sez. III, 24 febbraio 1987, n. 1934, Valenza c. Petraglia.
In tema di locazione di immobili locati ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39, L. 27 luglio 1978, n. 392 non spetta al conduttore qualora l’immobile oggetto della locazione sia venduto a terzi da parte del locatore nell’ambito di un complesso immobiliare più vasto, dietro versamento di un prezzo globale concordato con riferimento all’intero complesso, non riferibile, in base al contratto di vendita, al singolo immobile locato.
* Cass. civ., sez. III, 25 novembre 1989, n. 5118, Soc. Tutto Pane c. Soc. Sigma.
Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un locale ad uso commerciale con annessa abitazione, entrambi inclusi in un fabbricato di maggiore consistenza, il diritto di prelazione del conduttore, rispetto a detto locale, secondo le previsioni dell’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, deve essere riconosciuto anche quando il locatore estenda la vendita a quell’abitazione, trattandosi di ipotesi non equiparabile all’alienazione “in blocco” di intero stabile (che si sottrae alla prelazione del conduttore della singola porzione).
* Cass. civ., sez. III, 18 dicembre 1990, n. 11973, Passeri c. Sabba.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione, contemplato dall’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392 per il caso di “trasferimento a titolo oneroso del bene locato”, non è estensibile al caso della permuta con beni non fungibili, in difetto di un’espressa previsione normativa che autorizzi a compromettere la scelta negoziale del locatore (assegnandogli un corrispettivo diverso, ancorché economicamente equivalente).
* Cass. civ., sez. III, 16 maggio 1991, n. 5519, Bocus c. Valle.
In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione, spettante al conduttore, ai sensi dell’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, in caso di trasferimento a titolo oneroso del bene locato, non resta escluso per il fatto che quest’ultimo sia destinato alla demolizione e ricostruzione, considerando che una siffatta limitazione di detto diritto, in difetto di una specifica disposizione di legge, non è evincibile dall’art. 8 secondo comma della L. 26 maggio 1965 n. 590, che nega la prelazione agraria nell’ipotesi di destinazione edilizia del fondo, trattandosi di norma operante nell’ambito di un istituto autonomo e diverso, non utilizzabile come espressione di un principio generale in materia di prelazione.
* Cass. civ., sez. III, 30 ottobre 1984, n. 5561, Cascione c. Matarrese.
In tema di diritto di prelazione attribuito al conduttore di immobile urbano dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978, il dato testuale della norma ed il congegno giuridico ch’essa determina presuppongono che si versi in una fase di piena libertà del proprietario nell’adottare le sue determinazioni. Conseguentemente - con riferimento all’applicazione intertemporale della richiamata legge - la norma assume rilievo soltanto quando, al momento della sua entrata in vigore, l’intenzione del proprietario di vendere si trovi ancora in una fase di mera progettualità, restando invece la prelazione inoperante allorché, esaurito l’iter contrattuale che ha portato all’assunzione dell’obbligo di vendere, il proprietario, in quel momento, si sia già impegnato verso il terzo attraverso la stipulazione di un contratto preliminare.
* Cass. civ., sez. III, 13 maggio 1986, n. 3173, Vurro c. Asselta.
In materia di divisione giudiziale di immobile non comodamente divisibile, ai sensi dell’art. 720 c.c. contro l’attribuzione del bene al comproprietario avente diritto alla quota maggiore il comproprietario per la quota minore, che gestisca nello stesso un esercizio commerciale, non può opporre la prelazione di cui all’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, giacché detta disposizione, non suscettibile di interpretazione analogica od estensiva, presuppone la libera determinazione del proprietario-locatore di trasferire a titolo oneroso l’immobile.
* Cass. civ., sez. II, 18 settembre 1991, n. 9748, Esposito c. Sanamaria.
Una volta che il conduttore non abbia esercitato il diritto di prelazione in occasione della vendita del negozio da lui condotto in locazione, non può più esercitare il diritto in questione relativamente al locale cantina locato unitamente al negozio, ma che venga venduto successivamente.
* Pret. civ. Piacenza, 21 febbraio 1985, n. 17, Vistarchi c. Sgorbati.
Nel caso di conferimento di un immobile ad una società di capitali, non sussiste il diritto di prelazione di cui all’art. 38 della L. 392/78, mancando il richiesto connotato dell’onerosità.
* Trib. civ. Napoli, 3 novembre 1981, Calise e altri c. Arcangelo De Siano e altri.
Essendo il diritto di prelazione, se pur tutelato con l’efficacia reale dell’eventuale successivo riscatto, pur sempre collegato al rapporto obbligatorio locazione-conduzione, in relazione ai soggetti stessi del rapporto, un trasferimento del bene operato da chi non ha la qualità di locatore (nella fattispecie, nudo proprietario) non può dar luogo ai diritti di cui agli artt. 38 e 39 della L. n. 392/1978, proprio perché manca il necessario presupposto del rapporto obbligatorio di locazione tra l’alienante e il conduttore.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 19 aprile 1984, n. 2647, Lloyd Internazionale Spa c. Aurora Otto Srl.
La dizione testuale degli artt. 38 e 39 della L. n. 392/1978, nonché argomenti di logica interpretativa, non lasciano spazio alla possibilità di ricomprendere nel contenuto del diritto di prelazione, che compete al conduttore ai sensi dell’art. 38, anche un trasferimento di un diritto reale limitato quale l’usufrutto.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 19 aprile 1984, n. 2647, Lloyd Internazionale Spa c. Aurora Otto Srl.
b) Asta pubblica
Il diritto di prelazione di cui all’art. 38 della L. 392/78 sussiste in caso di vendita all’asta in sede di divisione giudiziale.
* Trib. civ. Ancona, 13 febbraio 1981, Paoloni c. Paoloni.
c) Attività artistico-artigianale
Al conduttore che si serva dell’immobile in locazione per l’esercizio di un’attività artistica-artigianale (nella specie, vendita dei propri disegni ornamentali per tessuti) non spetta il diritto di prelazione e riscatto, ai sensi degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nel caso in cui la sua clientela non sia costituita dal pubblico indifferenziato dei consumatori (art. 35 legge n. 392/1978) ma da una ristretta e particolare categoria (nella specie, fabbricanti dei tessuti), la cui scelta resti orientata dalle qualità personali del conduttore e non dalla ubicazione dell’immobile nel quale questo esercita la vendita del suo prodotto.
* Cass. civ., sez. III, 23 novembre 1991, n. 12592, Malesi c. Pagani.
d) Cessazione dell’impresa
Il fenomeno della cessazione di fatto dell’impresa collettiva, quando rimanga tuttavia in vita la struttura societaria (c.d. società di comodo) rimane privo, nell’attuale sistema normativo (reso conforme ai principi dell’armonizzata disciplina societaria comunitaria), di sanzione e può essere contrastato soltanto attraverso adeguate misure fiscali di penalizzazione. Va, pertanto, in ogni caso negata ai terzi interessati l’azione diretta all’accertamento dell’effettiva cessazione dell’impresa collettiva come pretesa causa di scioglimento della società, quando nulla esclude che l’attività conforme all’oggetto sociale possa riprendere pur dopo un periodo, benché assai protratto, di quiescenza. (L’intero pacchetto azionario di una società, rappresentativo del patrimonio sociale costituito esclusivamente da due immobili locati, veniva interamente ceduto. La S.C., sulla base dell’enunciato principio, ha respinto la tesi del conduttore di quegli immobili, il quale sosteneva che la cessione doveva essere considerata alla stregua di una vendita di immobili, sicché a lui competeva la prelazione urbana prevista dalla legge n. 392 del 1978).
* Cass. civ., sez. I, 23 luglio 1998, n. 7209, Soc. Nescar c. Poletti.
e) Comunicazione
La denuntiatio di cui all’art. 38 della legge n. 392 del 1978 (la comunicazione, cioè, al conduttore di un immobile locato a fini non abitativi dell’intenzione del locatore di alienare il bene) deve essere compiuta seguendo il procedimento tipico della notificazione a mezzo ufficiale giudiziario, ovvero attraverso modalità equipollenti (quale la consegna al conduttore di un atto scritto, proveniente dal locatore, e contenente tutte le indicazioni necessarie all’esercizio dello ius praelationis, oltre all’invito prescritto dalla legge), con la conseguenza che, da un canto, la eventuale conoscenza dell’intento del locatore acquisita aliunde dal conduttore è inidonea a far sorgere il diritto di prelazione, dall’altro il conduttore, pur volendo, non può validamente rinunciare a tale diritto.
* Cass. civ., sez. III, 17 novembre 1998, n. 11552, Sapienza A. ed altri c. Sciuto.
In tema di prelazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, la comunicazione della volontà di trasferire il bene a titolo oneroso (onere gravante sul locatore nei confronti del conduttore, ex art. 38 della legge 392/78) non ha natura di proposta contrattuale (ovvero di mera informativa di un generico intento di avviare trattative negoziali), ma riveste carattere di atto formale di interpello vincolato nella forma e nel contenuto, così che la corrispondente dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione non costituisce l’accettazione di una precedente proposta, e non comporta l’immediato acquisto dell’immobile, determinando, per converso, la nascita dell’obbligo, a carico di entrambe le parti, di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del negozio di alienazione con contestuale pagamento del prezzo indicato dal locatore. Ne consegue, da un lato, che la ricordata comunicazione deve necessariamente provenire dal proprietario dell’immobile, e, dall’altro, che ogni possibilità di libera trattativa tra le parti deve essere incondizionatamente esclusa, essendo interdetta al conduttore ogni facoltà di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario, pena la declaratoria di invalidità della prelazione (Principio affermato dalla S.C. in relazione ad una vicenda processuale nella quale la denuntiatio del locatore conteneva l’indicazione del prezzo di alienazione nella misura di 39 milioni, mentre la dichiarazione di esercizio della prelazione da parte del conduttore conteneva una proposta di pagamento pari a lire 19 milioni, risultando poi offerto in compensazione, quanto alla restante somma di venti milioni, il controvalore monetario dei miglioramenti apportati alla cosa locata).
* Cass. civ., sez. III, 17 novembre 1998, n. 11551, Maddalena c. Savoia ed altro.
In tema di prelazione di immobili urbani locati ad uso diverso da quello abitativo, secondo la disciplina di cui all'art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392, la comunicazione della volontà di trasferire il bene a titolo oneroso non è qualificabile come proposta contrattuale, e nemmeno come mera informativa di generici intenti destinata ad avviare trattative negoziali, ma si inserisce, in un particolare meccanismo predisposto da detta norma per assicurare al conduttore l'esercizio del diritto di prelazione, quale atto d’interpello, dovuto dal proprietario, nonché vincolato nella forma e nel contenuto. Correlativamente, la dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione medesima non costituisce accettazione di proposta e non comporta immediato acquisto dell'immobile, ma determina l'insorgenza per entrambe le parti dell'obbligo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo. Dalla indicata natura della prelazione consegue che la suddetta comunicazione, per integrare osservanza del cit. art. 38 e produrre gli effetti dallo stesso contemplati, deve necessariamente provenire dal proprietario dell'immobile.
* Cass. civ., Sezioni Unite, 4 dicembre 1989, n. 5357, Laterza c. Editrduerreci.
La comunicazione del locatore al conduttore dell'intenzione di vendere l'immobile locato per uso non abitativo - cosiddetta denuntiatio, prevista dall'art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392 - è atto dovuto non negoziale, volto a consentire l'esercizio del diritto di prelazione purché però sussistano già i presupposti per la sua esistenza; perciò in carenza di questi è inefficace l'adesione del conduttore alla suddetta denuntiatio.
* Cass. civ., sez. III, 12 novembre 1996, n. 9881, F.lli Tassani Soc. c. Carlone e altri.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, la comunicazione al conduttore dell'intento di vendere il bene locato, effettuata dal locatore ai sensi dell'art. 38 della L. n. 392/1978 non configura una proposta contrattuale in senso proprio, espressiva di autonomia negoziale, bensì un atto dovuto di interpello rivolto al conduttore e così a priori inidonei a lederne qualsiasi situazione giuridica soggettiva con la conseguenza che, ove il conduttore eserciti un diritto di prelazione poi accertato insussistente, non sussiste un suo diritto al risarcimento del danno neppure per incauto affidamento, dovendosi presumere che ogni soggetto conosca la disciplina normativa e le proprie condizioni difformi dalle relative previsioni del preteso diritto.
* Cass. civ., sez. III, 8 settembre 1987, n. 7229, Soc. Ibi Bo c. Setta.
In tema di prelazione spettante, ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978, al conduttore di immobile commerciale, la comunicazione a questi della divisata vendita ben può contenere l'informazione della pendenza di una controversia fra locatore e terzo circa la proprietà del bene, ma ciò non legittima il detto conduttore a subordinare l'esercizio della prelazione all'esito di tale controversia, conseguendone, in caso contrario, l'inefficacia dell'esercizio medesimo.
* Cass. civ., sez. III, 19 dicembre 1996, n. 11362, Basile c. Benedetto ed altro.
In tema di prelazione urbana la comunicazione del proprietario ex art. 38 L. 27 luglio 1978 n. 392 non è atto negoziale, ma semplice atto di interpello, diretto a porre il conduttore in condizione di esercitare il diritto di prelazione. Correlativamente, la dichiarazione del conduttore di esercitare la prelazione medesima non costituisce accettazione di una proposta di vendita e non comporta l'immediato acquisto della proprietà dell'immobile, ma determina l'obbligo di entrambe le parti di addivenire alla stipula del relativo contratto, nel termine stabilito dall'art. 38 comma 4 legge cit. con contestuale pagamento del prezzo. Né può essere invocato dal conduttore l'art. 8 L. 26 maggio 1965 n. 590 che prevede la sospensione del termine per il versamento del prezzo per l'ipotesi di richiesta del mutuo da parte del coltivatore del fondo rustico che abbia esercitato il diritto di prelazione agraria, perché l’art. 38 della legge sull'equo canone contiene una particolare e completa disciplina dell'istituto della prelazione urbana senza lacune e possibilità di rinvio ad altra normativa. La questione di legittimità costituzionale dell'art. 38 cit. in riferimento al principio costituzionale di eguaglianza è manifestamente infondata, giacché i due istituti della prelazione agraria e della prelazione urbana regolano situazioni diverse che giustificano una diversità di disciplina, essendo diretto il primo a favorire la riunione nella stessa persona della qualità di titolare dell'azienda agraria e di proprietario del fondo in cui si svolge l'attività agricola, laddove la prelazione urbana mira a tutelare l'avviamento commerciale e a soddisfare l'interesse sociale alla conservazione delle aziende.
* Cass. civ., sez. III, 21 ottobre 1994, n. 8659, Cavalletti c. Bonomi.
In tema di locazione d'immobile urbano ad uso non abitativo, la comunicazione al conduttore dell'intento di trasferire a titolo oneroso il bene locato, contemplata dall'art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392 a tutela del diritto di prelazione spettante al conduttore medesimo, si traduce nella notificazione della proposta contrattuale fatta dal locatore al terzo (o da questi al locatore) e contenuta in un contratto preliminare fra gli stessi intervenuto, e non integra, quindi, una proposta contrattuale rivolta al conduttore, in quanto non implica l'invito alla formazione di un consenso sul trasferimento del bene, ma solo l'ottemperanza di un obbligo legale d'informativa, al fine di mettere in grado il conduttore di esercitare il diritto potestativo di prelazione accordatogli dalla legge, sempreché ne sussistano i relativi presupposti. Pertanto, l'adesione del conduttore comporta il perfezionamento della vicenda traslativa con il meccanismo legale di acquisto preferenziale, quando i presupposti del diritto potestativo sussistano, con la conseguenza che il successivo contratto, con contestuale versamento del prezzo, assume il limitato valore di una consacrazione documentale; d'altra parte, non spiega, in assenza di quei presupposti necessari, nessun effetto sul piano negoziale, con la conseguenza di non incidere sulla validità ed operatività del preliminare di vendita intervenuto tra il locatore ed il terzo.
* Cass. civ., sez. III, 17 aprile 1986, n. 2726, Braibanti c. Sbisà.
In tema di prelazione urbana ex art. 38 della L. n. 392 del 1978 la denuntiatio, ancorché non possa qualificarsi come vera e propria proposta contrattuale, resta soggetta, nei limiti previsti dall'art. 1324 c.c. ai principi valevoli per i contratti, fra i quali quello della conservazione, della convalida e della rettifica del negozio. Ne consegue che va considerata legittimamente esercitata la prelazione da parte del conduttore che sia destinatario di un invito rivoltogli dal locatore a stipulare un preliminare di vendita dopo la sua adesione alla relativa denuntiatio, ancorché questa sia stata indirizzata, per errore, al precedente conduttore dell'immobile, ove le circostanze ed i tempi del successivo invito del locatore lascino presumere che con esso si sia da quest'ultimo espresso l'intento di mantenere valida quella sua pregressa manifestazione di volontà con la rettificazione di quell'errore, in corrispondenza della conforme offerta del suo destinatario.
* Cass. civ., sez. III, 5 giugno 1992, n. 6936, Gigliozzi c. Iacp.
In tema di prelazione urbana la denuntiatio non si esaurisce nella comunicazione di un generico intento, volta a sondare il pensiero del conduttore in ordine alla mera eventualità di un trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, ma deve contenere la specifica indicazione di tutte le condizioni della vendita progettata.
* Cass. civ., sez. III, 21 maggio 1991, n. 5713, Immobiliare Romon c. Franzelli.
In tema di prelazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la comunicazione al conduttore della intenzione di alienazione del locatore (denuntiatio), priva delle indicazioni necessarie per la individuazione dell'immobile locato o con incerte indicazioni al riguardo, è inefficace e, perciò, non idonea a far decorrere il termine assegnato al conduttore dall'art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392 per l'esercizio del diritto di prelazione, anche quando risulti che di fatto il conduttore era a conoscenza dell'intenzione di alienazione del locatore, non essendo tale conoscenza equiparabile, per gli effetti, alla denuntiatio.
* Cass. civ., sez. III, 27 ottobre 1992, n. 11696, Talone c. Ciavarella.
In tema di prelazione di immobili urbani locati ad uso diverso da quello abitativo, l'art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392, il quale fa obbligo al locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato di darne comunicazione al conduttore, pur prevedendo che nella comunicazione siano indicati il corrispettivo e le altre condizioni alle quali la compravendita deve essere conclusa, con l'invito al conduttore ad esercitare la prelazione, non stabilisce che le suddette indicazioni debbano sussistere a pena di nullità, con la conseguenza che resta riservato alla valutazione del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata, accertare se l'atto costituisca valida comunicazione al conduttore dell'intenzione di trasferire l'immobile e se esso contenga tutti gli elementi necessari al positivo esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore (fattispecie relativa ad una comunicazione non contenente l'esplicito invito all'esercizio della prelazione e nella quale si chiedeva al conduttore di procedere alla immediata stipula della compravendita, ritenuta valida dai giudici del merito, sul rilievo che il preciso riferimento agli artt. 38 e 39 della L. n. 392 del 1978 rendeva superfluo l'invito, e che la richiesta di stipula immediata non comportava deroga a quanto stabilito dalla legge circa il termine per l'esercizio della prelazione, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito enunciando il principio di cui alla massima).
* Cass. civ., sez. III, 18 aprile 1995, n. 4334, Lubiano c. Ente morale e giuridico “Oratorio Salesiano” ed altro.
La comunicazione che il proprietario dell'immobile locato ad uso non abitativo è tenuto a fare al conduttore, a norma dell’art. 38 della legge sull'equo canone ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione in caso di vendita del bene locato, deve contenere la specifica indicazione del corrispettivo da quantificare in ogni caso in denaro e delle clausole essenziali della stipulanda alienazione, oltre l'invito, anche implicito, ad esercitare la prelazione stessa, mentre non è richiesta dall'art. 38 citato l'espressa indicazione del recapito del locatore, ove far pervenire l'atto di esercizio della prelazione, con la conseguenza che l'omissione di tale facoltativa indicazione non determina l'irritualità della comunicazione, giacché‚ essendo richiesta per quest'ultima dall'art. 38 citato la notificazione a mezzo di ufficiale giudiziario, assume rilievo quale luogo di adempimento dell'obbligazione del conduttore quello di esecuzione della notificazione desunto dagli artt. 137 e seguenti c.p.c.
* Cass. civ., sez. III, 14 novembre 1994, n. 9559, Porcello c. Carboni.
Poiché la ratio dell'art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392 (secondo cui nella comunicazione al conduttore ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione “devono essere indicati il corrispettivo... (e) le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa”) consiste nel garantire, a parità di condizioni, la preferenza nell'acquisto al conduttore, e dovendo perciò essere ricomprese, nel novero di tali condizioni, quelle che individuano la sostanza giuridico-economica del negozio, fra essa non può esser fatta rientrare la facoltà del venditore di scegliere il notaio, perché si tratta di elemento non determinante e comunque estraneo al contenuto contrattuale della compravendita; ne consegue che una simile clausola, ancorché inclusa nella comunicazione del venditore al conduttore, non viene ad integrare il successivo contratto preliminare in quanto non può ritenersi vincolante per l'altra parte, né capace di incidere derogativamente sull'uso che assegna la scelta del notaio al compratore.
* Cass. civ., sez. I, 14 ottobre 1992, n. 11208, Iacp Provincia di Roma c. Ldt. Benvenuti e Bonfanti srl.
In tema di prelazione urbana, ai fini della validità della denuntiatio che il proprietario dell'immobile offerto in vendita è tenuto ad effettuare al conduttore, è sufficiente la comunicazione del prezzo di vendita ed il contestuale invito ad esercitare la prelazione, non essendo necessaria la comunicazione del preliminare stipulato con il terzo.
* Cass. civ., sez. III, 15 maggio 1991, n. 5464, Lo Schiavo c. Fuscaldo.
In tema di prelazione urbana, nel caso in cui tra la denuntiatio (non seguita da esercizio della prelazione) e la vendita al terzo intercorra un intervallo di tempo tale da poter far escludere, anche in conseguenza della variazione dei valori monetari, una obiettiva parità fra le condizioni di tale vendita e quelle a suo tempo comunicate al conduttore, ricorre a carico del locatore alienante l'onere di provvedere ad una diversa ed ulteriore denuntiatio, ancorché le condizioni di vendita siano rimaste formalmente immutate rispetto a quelle della pregressa comunicazione, conseguendone in mancanza la sanzione del riscatto prevista dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore.
* Cass. civ., sez. III, 21 maggio 1991, n. 5713, Immobiliare Romon c. Franzelli.
Le disposizioni contenute nell'art. 38, primo e secondo comma, della legge n. 392 del 1978 circa le modalità della comunicazione da parte del locatore al conduttore di un immobile urbano locato ad uso non abitativo al fine di consentirgli l'esercizio della prelazione in caso di vendita della res locata, comportano che la denuntiatio, debba essere effettuata mediante il procedimento tipico della notificazione a mezzo dell'ufficiale giudiziario ovvero mediante l'esperimento di una modalità equipollente a tale procedimento per struttura ed effetto compendiabile nella consegna ufficiale al conduttore di un atto scritto del locatore contenente con certezza le indicazioni e l'invito prescritti dalla legge, con la conseguenza che l'eventuale conoscenza conseguita aliunde non fa sorgere il diritto di prelazione ed il conduttore non può validamente rinunciarvi. (Nella specie il giudice di appello aveva ritenuto valida la rinuncia del conduttore alla prelazione effettuata, pur in mancanza della comunicazione formale, dopo aver letto il compromesso di vendita contenente tutte le clausole contrattuali ed averne avuto altresì notizia da un terzo incaricato delle trattative. Il S.C. ha cassato tale pronuncia, enunciando il principio di cui alla massima).
* Cass. civ., sez. III, 18 marzo 1987, n. 2721, Morel c. Invernizzi.
Per la prelazione locatizia, prevista dall'art. 38 della L. n. 392 del 1978, sia la comunicazione dell'intenzione del proprietario di vendere, sia la dichiarazione di prelazione del conduttore - che hanno natura di atti recettivi di valore sostanziale - devono essere portati a conoscenza dei rispettivi destinatari con il prescritto mezzo della notificazione eseguita dall'ufficiale giudiziario, sicché la presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 cod. civ. si verifica soltanto quando il procedimento notificatorio sia completo in tutti i suoi momenti, con la consegna, debitamente verbalizzata, di una copia dei suddetti atti, ovvero se siano state compiute le formalità equipollenti, restando onere dei rispettivi autori degli stessi la prova del perfezionamento del tempestivo adempimento di quel procedimento o del mezzo equivalente attuato.
* Cass. civ., sez. III, 6 novembre 1989, n. 4608, Consolini c. Nardi.
In tema di prelazione urbana, la comunicazione al conduttore dell'intenzione del locatore di alienare l'immobile locato, prescritta dall'art. 38 della legge sull'equo canone, può anche essere portata a conoscenza del conduttore con mezzi equipollenti a quello della notifica per mezzo di ufficiale giudiziario specificamente indicato dalla legge, quale è la lettera raccomandata recapitata al destinatario da parte del messo postale, secondo la normativa postale.
* Cass. civ., sez. III, 27 novembre 1991, n. 12689, Persiani c. Francisci ed altri.
In tema di locazioni di immobili non abitativi, la comunicazione al conduttore ex art. 38, L. 27 luglio 1978, n. 392 relativa alla vendita dell'immobile locato, volta ad assicurare al predetto il diritto di prelazione, per produrre gli effetti da tale norma contemplati deve necessariamente provenire dal proprietario dell'immobile.
* Cass. civ., sez. III, 21 gennaio 1995, n. 702, Immobiliare Nama Srl c. Angelini.
In tema di prelazione urbana la comunicazione al conduttore dell'intenzione del locatore di alienare l'immobile locato, prescritta dall'art. 38 della legge sull'equo canone, esplica i suoi effetti anche se è sottoscritta da un rappresentante del proprietario locatore che tale si dichiari nell'atto o come tale sia conosciuto dal conduttore (nella specie si trattava del soggetto che il conduttore sapeva essere stato incaricato dal locatore della vendita dell'immobile).
* Cass. civ., sez. III, 27 novembre 1991, n. 12689, Persiani c. Francisci ed altri.
Nella disciplina del diritto di prelazione configurata dall'art. 38 L. n. 392/1978, la comunicazione del locatore di voler trasferire l'immobile, nel caso in cui l'immobile stesso appartenga a più persone, deve provenire da tutti i proprietari, richiedendosi, nel caso in cui provenga da uno solo d'essi, la spendita del nome degli altri, nonché, a norma degli altri artt. 1324, 1350, 1392, la loro procura per iscritto. In mancanza, la comunicazione è inefficace e non determina decadenza a carico del conduttore, che non eserciti il diritto di prelazione, salva la rettifica proveniente degli altri proprietari che però non ha un effetto retroattivo, bensì comporta il successivo insorgere dell'onere del conduttore di esercitare il proprio diritto, e quindi, il decorrere del termine per la dichiarazione del conduttore solo dalla relativa comunicazione.
* Cass. civ., sez. III, 27 aprile 1990, n. 3549, Borgarello c. De Vitis.
In tema di prelazione urbana, qualora nella comunicazione del locatore non sia indicato il termine per il conseguimento del prezzo di acquisto ed il locatore stesso, sebbene tempestivamente sollecitato dal conduttore, si sia rifiutato - contravvenendo ai doveri di collaborazione e di correttezza ex art. 1175 cod. civ. - di fornirlo, nessun ritardo nel pagamento può essere imputato al conduttore che abbia invitato il locatore davanti al notaio per la stipula del contratto ed il contestuale versamento del prezzo, fissando una data compresa nel termine di novanta giorni dalla denuntiatio ed il locatore si sia ingiustificatamente sottratto all'obbligo della stipula. Ove, invece, nonostante il comportamento renitente o reticente del locatore, il prelazionante abbia fissato per la comparizione davanti al notaio una data successiva alla scadenza dei novanta giorni, il locatore non comparso che deduca la verificatasi decadenza del conduttore dall'esercizio del diritto di prelazione, ha l'onere, una volta provata l'operatività nella specie del termine legale di cui all'art. 38, quarto comma, della L. n. 392 del 1978 - ove nel compromesso concluso con il terzo manchi l'indicazione del termine o ne sia indicato uno più breve - di dimostrare il suo interesse all'esatta e tempestiva prestazione di pagamento, da valutarsi con un giudizio comparativo del comportamento delle parti, anche in relazione ai loro pregressi rapporti, agli scopi concretamente perseguiti, al dovere di collaborazione che incombe al creditore ex art. 1206 cod. civ., ed all'oggettiva entità del ritardo.
* Cass. civ., sez. III, 7 novembre 1987, n. 8247, Sinceri c. Piperno.
Deve ritenersi perfettamente valida la denuntiatio di alienazione di un immobile urbano non effettuata con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, quando venga dimostrato, con gli ordinari mezzi di prova, che il conduttore ha avuto effettiva conoscenza della proposta alienazione e che i termini di legge sono stati rispettati.
* Trib. civ. Roma, sez. III, 1 giugno 1982, n. 13940, Persiani c. Caccialupi e altri e Crocioni e altri.
In caso di locazione di uno stabile a più persone ai sensi dell'art. 38 della L. n. 392/1978, la comunicazione della volontà di alienare in blocco il fabbricato deve essere effettuata a tutti i conduttori, al fine di permettere a ciascuno di loro di esercitare il diritto di prelazione anche per l'intero stabile, dato che l'immobile locato, con le sue pertinenze ed i suoi servizi, unitamente alla rimanente parte dell'immobile ad altri locata, non può essere considerato un bene diverso dalle singole unità che lo compongono.
* Corte app. civ. Venezia, 28 agosto 1989, Estados Srl c. Pellicceria Arcella.
E’ nulla la comunicazione di vendita dell'immobile fatta al conduttore in contrasto con l'art. 38 della L. n. 392/1978, siccome includente l'obbligo di adibire l'immobile offerto ad uso esclusivo di abitazione.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 5 luglio 1984, n. 4913, Bisello c. Venturelli.
ma al corso di AI non vi insegnano a fare i contratti di locazione ?
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vi riporto dal mio archivio "legale" le seguenti massime
Prelazione e riscatto, vale il prezzo ufficiale in ogni caso
Cassazione rigorosa - anzi, rigorosissima - in materia di tutela delle ragioni del Fisco. Lo fa chiaro la massima - che di seguito riportiamo - di una sentenza del Supremo Collegio (n. 6882/'03, inedita) relativa alla prelazione del conduttore in caso di compravendita dell'immobile locato.
Eccola: "Il diritto di riscatto che spetta al conduttore dell'immobile oggetto di compravendita, ex art. 39, comma primo, della legge n. 392 del 1978, va esercitato con riferimento al prezzo formalmente dichiarato nel contratto definitivo di alienazione, rimanendo del tutto irrilevante che tale prezzo risulti anche notevolmente inferiore rispetto a quello effettivamente convenuto dalle parti. Una tale disciplina persegue infatti perspicacemente lo scopo di sanzionare le prassi contrattuali volte, attraverso la simulazione del prezzo, ad eludere il pagamento degli oneri fiscali effettivamente dovuti".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Locazione ad uso non abitativo: spettanza della prelazione in caso di vendita a terzi. - Cass. Civ. 05.12.2003 n. 18648
In tema di locazioni di immobili ad uso non abitativo, in caso di vendita a terzi della quota di proprietà comprendente l’immobile locato non spetta al conduttore il diritto di prelazione e di riscatto previsto negli artt. 38-39 L. 392/78, mancando l’imprescindibile requisito dell’identità dell’immobile locato con quello venduto.
Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ. 21.10.1998 n.10431.
Niente prelazione a contratto scaduto
Se il contratto di locazione è scaduto, l'inquilino non ha alcun diritto di prelazione nella vendita dell'immobile già da lui occupato. L'ha stabilito la Cassazione con una sentenza (n. 12291/'04, inedita) di cui diamo la massima. Che è la seguente: "Il diritto di prelazione o di riscatto previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone che la locazione sia in corso de iure al momento in cui il locatore aliena l'immobile locato, atteso che la sussistenza del rapporto costituisce l'elemento essenziale per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell'immobile".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Permuta immobiliare, niente prelazione
La Cassazione ha ribadito in una sua sentenza (n. 6867/2003, inedita) la sua giurisprudenza in materia di prelazione per il caso di permuta di unità immobiliare. "In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo - ha detto la Suprema Corte - l'istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dall'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 per il caso di ""trasferimento a titolo oneroso del bene locato"", costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario, non sono estensibili in via analogica, e pertanto trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell'immobile locato, e non anche nell'ipotesi della permuta, all'interno della quale manca anche la possibilità, per il conduttore, di offrire condizioni esattamente uguali a quelle comunicategli".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Niente prelazione a contratto scaduto
Se il contratto di locazione è scaduto, l'inquilino non ha alcun diritto di prelazione nella vendita dell'immobile già da lui occupato. L'ha stabilito la Cassazione con una sentenza (n. 12291/'04, inedita) di cui diamo la massima. Che è la seguente: "Il diritto di prelazione o di riscatto previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone che la locazione sia in corso de iure al momento in cui il locatore aliena l'immobile locato, atteso che la sussistenza del rapporto costituisce l'elemento essenziale per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell'immobile".
rispetto all'equo canone, mi pare che con le attuali norme, il diritto di prelazione al conduttore si può "togliere" nel contratto
ma al corso di AI non vi insegnano a fare i contratti di locazione ? e non conoscete il significato di quanto scrivete e fate firmare ai vs. clienti?
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vi riporto dal mio archivio "legale" le seguenti massime
Prelazione e riscatto, vale il prezzo ufficiale in ogni caso
Cassazione rigorosa - anzi, rigorosissima - in materia di tutela delle ragioni del Fisco. Lo fa chiaro la massima - che di seguito riportiamo - di una sentenza del Supremo Collegio (n. 6882/'03, inedita) relativa alla prelazione del conduttore in caso di compravendita dell'immobile locato.
Eccola: "Il diritto di riscatto che spetta al conduttore dell'immobile oggetto di compravendita, ex art. 39, comma primo, della legge n. 392 del 1978, va esercitato con riferimento al prezzo formalmente dichiarato nel contratto definitivo di alienazione, rimanendo del tutto irrilevante che tale prezzo risulti anche notevolmente inferiore rispetto a quello effettivamente convenuto dalle parti. Una tale disciplina persegue infatti perspicacemente lo scopo di sanzionare le prassi contrattuali volte, attraverso la simulazione del prezzo, ad eludere il pagamento degli oneri fiscali effettivamente dovuti".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Locazione ad uso non abitativo: spettanza della prelazione in caso di vendita a terzi. - Cass. Civ. 05.12.2003 n. 18648
In tema di locazioni di immobili ad uso non abitativo, in caso di vendita a terzi della quota di proprietà comprendente l’immobile locato non spetta al conduttore il diritto di prelazione e di riscatto previsto negli artt. 38-39 L. 392/78, mancando l’imprescindibile requisito dell’identità dell’immobile locato con quello venduto.
Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ. 21.10.1998 n.10431.
Niente prelazione a contratto scaduto
Se il contratto di locazione è scaduto, l'inquilino non ha alcun diritto di prelazione nella vendita dell'immobile già da lui occupato. L'ha stabilito la Cassazione con una sentenza (n. 12291/'04, inedita) di cui diamo la massima. Che è la seguente: "Il diritto di prelazione o di riscatto previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone che la locazione sia in corso de iure al momento in cui il locatore aliena l'immobile locato, atteso che la sussistenza del rapporto costituisce l'elemento essenziale per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell'immobile".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Permuta immobiliare, niente prelazione
La Cassazione ha ribadito in una sua sentenza (n. 6867/2003, inedita) la sua giurisprudenza in materia di prelazione per il caso di permuta di unità immobiliare. "In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo - ha detto la Suprema Corte - l'istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dall'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 per il caso di ""trasferimento a titolo oneroso del bene locato"", costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario, non sono estensibili in via analogica, e pertanto trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell'immobile locato, e non anche nell'ipotesi della permuta, all'interno della quale manca anche la possibilità, per il conduttore, di offrire condizioni esattamente uguali a quelle comunicategli".
a cura dell'Ufficio legale della CONFEDILIZIA
Niente prelazione a contratto scaduto
Se il contratto di locazione è scaduto, l'inquilino non ha alcun diritto di prelazione nella vendita dell'immobile già da lui occupato. L'ha stabilito la Cassazione con una sentenza (n. 12291/'04, inedita) di cui diamo la massima. Che è la seguente: "Il diritto di prelazione o di riscatto previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone che la locazione sia in corso de iure al momento in cui il locatore aliena l'immobile locato, atteso che la sussistenza del rapporto costituisce l'elemento essenziale per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell'immobile".
a) Ambito di operatività
In tema di locazione di immobili urbani destinati ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione e quello di riscatto previsti dagli artt. 37 e 38 della legge n. 392 del 1978 in favore del conduttore, spettano anche all’istituto di credito che eserciti la sua attività in un immobile locato, indipendentemente dal riscontro della prevalenza del servizio di sportello, in quanto l’attività di intermediazione nel credito, pur non essendo espressamente menzionata dall’art. 27 della citata legge n. 392, rientra, al pari delle altre attività indicate nell’art. 2195 c.c., fra quelle commerciali ed è, di per sè, finalizzata a fornire servizi al pubblico che all’uopo deve comunque necessariamente recarsi nell’immobile.
* Cass. civ., sez. III, 26 febbraio 2003, n. 2893, De Prezzo ed altra c. Soc. Banco di Napoli ed altra.
Gli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, che riconoscono il diritto di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobili urbani destinati per attività industriale o commerciale, non sono applicabili al rapporto di affitto, nell’ambito del quale deve ricondursi la locazione di una cava di pietra.
* Cass. civ., sez. III, 2 aprile 1992, n. 3995, Soc. Fratelli Bandini c. Lomi.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione spettante al conduttore a norma dell’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non trova applicazione nel caso previsto dall’art. 732 c.c. e quindi anche nel caso in cui il coerede alieni la sua quota a persona estranea alla comunione ereditaria.
* Cass. civ., sez. III, 2 giugno 1999, n. 5387, Morra c. CRC Imm. srl.
Le disposizioni degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, quando il locatore intenda trasferire il bene a titolo oneroso, pur essendo espressamente riferite alla sola ipotesi della locazione stipulata dal proprietario, sono estensibili ad ipotesi similari, quale quella della locazione stipulata dall’usufruttuario nel caso di accordo intervenuto fra l’usufruttuario medesimo ed il nudo proprietario per la vendita contemporanea dei relativi diritti, restando in tal caso a carico del nudo proprietario l’onere della denuntiatio al conduttore.
* Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 1992, n. 2080, Riccardi c. Lopez.
In tema di prelazione urbana, l’art. 38, della L. n. 392/1978 dopo aver premesso al primo comma che il diritto di prelazione può essere esercitato nell’ipotesi di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato, al secondo comma - nel prescrivere le formalità necessarie per il valido esercizio del diritto -, si riferisce esclusivamente alla compravendita, come ribadito nel successivo quarto comma, ove si parla diversamente del prezzo di acquisto. Ne consegue che l’istituto della prelazione, e quello succedaneo del riscatto, costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario, per cui non sono consentite interpretazioni analogiche od estensive, trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell’immobile locato e non possono estendersi analogicamente alla diversa ipotesi della “permuta”, per cui manca anche la possibilità di offerta di “condizioni uguali a quelle comunicategli” (art. 38, terzo comma, citato), da parte del conduttore. La S.C. ha affermato il suddetto principio in una ipotesi in cui nel contratto di permuta era prevista anche la corresponsione di un conguaglio in danaro, di importanza marginale.
* Cass. civ. sez. III, 14 gennaio 1988, n. 205, Falcina e altro c. Spalinger.
In tema di prelazione urbana ex artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, per il caso di vendita dell’immobile locato, non destinato ad abitazione, il cessionario del contratto di locazione e insieme dell’azienda sita in detto immobile, il quale sia subentrato all’originario conduttore dopo la inutile scadenza del termine concesso a quest’ultimo per l’esercizio del diritto di prelazione, non ha diritto ad una nuova comunicazione e ad un nuovo termine per l’esercizio dello stesso diritto, in quanto per effetto della cessione del contratto si attua una vera e propria successione a titolo particolare per atto tra vivi nel contratto stesso con la conseguenza della sostituzione del cessionario nella identica posizione di diritti ed obblighi del cedente e della opponibilità, da parte del contraente ceduto, al cessionario di tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ivi compresa la decadenza già verificatasi nei confronti del cedente.
* Cass. civ., sez. III, 3 settembre 1990, n. 9095, Colombo c. Mazzoleni.
Con riguardo alle locazioni ad uso non abitativo, il diritto di prelazione del conduttore, ai sensi dell’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, sussiste in relazione al trasferimento che abbia ad oggetto il bene locato, e, pertanto, non può essere riconosciuto, in caso di immobile in comproprietà, rispetto ad atti inerenti alla quota del singolo condominio.
* Cass. civ., sez. III, 20 dicembre 1990, n. 12088, Romanelli c. La Piramide.
Il diritto di prelazione, attribuito dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 al conduttore di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, per il caso di vendita dello stesso, poiché‚ intende proteggere l’avviamento inteso come clientela ed agevolare, nel contempo, il modo d’essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti di vendita, postula che l’immobile sia utilizzato per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Consegue che la prelazione stessa, mentre investe l’intero bene, oggetto di un unico rapporto locatizio, anche se solo in parte di esso si svolga l’attività privilegiata, non è invece configurabile con riferimento ad un immobile non adibito a tale attività, ancorché il conduttore lo abbia posto al servizio di altro locale - appartenente a diverso proprietario, assunto autonomamente in locazione e non contiguo - destinato ad attività comportante il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. (Nella specie, la Suprema Corte ha reputato esatto il convincimento del giudice del merito il quale aveva escluso la sussistenza del diritto di prelazione riguardo ad un magazzino, nel quale veniva depositata la merce, venduta poi in altro locale sito nei pressi).
* Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1986, n. 4486, Dindelli c. Iuliano.
Nell’ipotesi di immobili, che, appartenenti a due diversi proprietari ed autonomamente locati allo stesso conduttore, questi - ancorché i detti immobili non siano tra loro contigui - abbia adibito uno a deposito delle merci, la cui vendita al pubblico sia svolta nell’altro, non compete al detto conduttore il diritto di prelazione con riferimento al locale adibito a deposito e nel quale non si svolge un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e dei consumatori, a nulla rilevando il vincolo di accessorietà funzionale attuato dal medesimo conduttore tra i due immobili.
* Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1989, n. 3264, Ippoliti c. Di Fiore.
In tema di prelazione e riscatto nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, le disposizioni degli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 presuppongono l’identità dell’immobile locato con quello oggetto del trasferimento; pertanto deve riconoscersi al conduttore la possibilità di impedire o caducare la vendita dell’immobile locato nel caso di vendita cumulativa di più immobili tra cui quello locato, ove non risulti accertato, in concreto e con riferimento a fattori di carattere obiettivo, che essi possono considerarsi strutturalmente omogenei e funzionalmente coordinati, sì da costituire quell’entità patrimoniale diversa dal bene locato (che ne è incluso) che giustifica l’esclusione dello jus prelationis. (Nella specie, il S.C. ha cassato la pronuncia del giudice del merito che aveva negato il diritto di riscatto al conduttore nel caso di vendita con unico atto e per un prezzo complessivo di due negozi, intervallati da un terzo venduto autonomamente ad un congiunto degli acquirenti, in mancanza della prova rigorosa che le due vendite fossero state fatte in vista di una utilizzazione unitaria dei tre locali).
* Cass. civ., sez. III, 24 febbraio 1987, n. 1934, Valenza c. Petraglia.
In tema di locazione di immobili locati ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39, L. 27 luglio 1978, n. 392 non spetta al conduttore qualora l’immobile oggetto della locazione sia venduto a terzi da parte del locatore nell’ambito di un complesso immobiliare più vasto, dietro versamento di un prezzo globale concordato con riferimento all’intero complesso, non riferibile, in base al contratto di vendita, al singolo immobile locato.
* Cass. civ., sez. III, 25 novembre 1989, n. 5118, Soc. Tutto Pane c. Soc. Sigma.
Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un locale ad uso commerciale con annessa abitazione, entrambi inclusi in un fabbricato di maggiore consistenza, il diritto di prelazione del conduttore, rispetto a detto locale, secondo le previsioni dell’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, deve essere riconosciuto anche quando il locatore estenda la vendita a quell’abitazione, trattandosi di ipotesi non equiparabile all’alienazione “in blocco” di intero stabile (che si sottrae alla prelazione del conduttore della singola porzione).
* Cass. civ., sez. III, 18 dicembre 1990, n. 11973, Passeri c. Sabba.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione, contemplato dall’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392 per il caso di “trasferimento a titolo oneroso del bene locato”, non è estensibile al caso della permuta con beni non fungibili, in difetto di un’espressa previsione normativa che autorizzi a compromettere la scelta negoziale del locatore (assegnandogli un corrispettivo diverso, ancorché economicamente equivalente).
* Cass. civ., sez. III, 16 maggio 1991, n. 5519, Bocus c. Valle.
In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione, spettante al conduttore, ai sensi dell’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, in caso di trasferimento a titolo oneroso del bene locato, non resta escluso per il fatto che quest’ultimo sia destinato alla demolizione e ricostruzione, considerando che una siffatta limitazione di detto diritto, in difetto di una specifica disposizione di legge, non è evincibile dall’art. 8 secondo comma della L. 26 maggio 1965 n. 590, che nega la prelazione agraria nell’ipotesi di destinazione edilizia del fondo, trattandosi di norma operante nell’ambito di un istituto autonomo e diverso, non utilizzabile come espressione di un principio generale in materia di prelazione.
* Cass. civ., sez. III, 30 ottobre 1984, n. 5561, Cascione c. Matarrese.
In tema di diritto di prelazione attribuito al conduttore di immobile urbano dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978, il dato testuale della norma ed il congegno giuridico ch’essa determina presuppongono che si versi in una fase di piena libertà del proprietario nell’adottare le sue determinazioni. Conseguentemente - con riferimento all’applicazione intertemporale della richiamata legge - la norma assume rilievo soltanto quando, al momento della sua entrata in vigore, l’intenzione del proprietario di vendere si trovi ancora in una fase di mera progettualità, restando invece la prelazione inoperante allorché, esaurito l’iter contrattuale che ha portato all’assunzione dell’obbligo di vendere, il proprietario, in quel momento, si sia già impegnato verso il terzo attraverso la stipulazione di un contratto preliminare.
* Cass. civ., sez. III, 13 maggio 1986, n. 3173, Vurro c. Asselta.
In materia di divisione giudiziale di immobile non comodamente divisibile, ai sensi dell’art. 720 c.c. contro l’attribuzione del bene al comproprietario avente diritto alla quota maggiore il comproprietario per la quota minore, che gestisca nello stesso un esercizio commerciale, non può opporre la prelazione di cui all’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, giacché detta disposizione, non suscettibile di interpretazione analogica od estensiva, presuppone la libera determinazione del proprietario-locatore di trasferire a titolo oneroso l’immobile.
* Cass. civ., sez. II, 18 settembre 1991, n. 9748, Esposito c. Sanamaria.
Una volta che il conduttore non abbia esercitato il diritto di prelazione in occasione della vendita del negozio da lui condotto in locazione, non può più esercitare il diritto in questione relativamente al locale cantina locato unitamente al negozio, ma che venga venduto successivamente.
* Pret. civ. Piacenza, 21 febbraio 1985, n. 17, Vistarchi c. Sgorbati.
Nel caso di conferimento di un immobile ad una società di capitali, non sussiste il diritto di prelazione di cui all’art. 38 della L. 392/78, mancando il richiesto connotato dell’onerosità.
* Trib. civ. Napoli, 3 novembre 1981, Calise e altri c. Arcangelo De Siano e altri.
Essendo il diritto di prelazione, se pur tutelato con l’efficacia reale dell’eventuale successivo riscatto, pur sempre collegato al rapporto obbligatorio locazione-conduzione, in relazione ai soggetti stessi del rapporto, un trasferimento del bene operato da chi non ha la qualità di locatore (nella fattispecie, nudo proprietario) non può dar luogo ai diritti di cui agli artt. 38 e 39 della L. n. 392/1978, proprio perché manca il necessario presupposto del rapporto obbligatorio di locazione tra l’alienante e il conduttore.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 19 aprile 1984, n. 2647, Lloyd Internazionale Spa c. Aurora Otto Srl.
La dizione testuale degli artt. 38 e 39 della L. n. 392/1978, nonché argomenti di logica interpretativa, non lasciano spazio alla possibilità di ricomprendere nel contenuto del diritto di prelazione, che compete al conduttore ai sensi dell’art. 38, anche un trasferimento di un diritto reale limitato quale l’usufrutto.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 19 aprile 1984, n. 2647, Lloyd Internazionale Spa c. Aurora Otto Srl.
b) Asta pubblica
Il diritto di prelazione di cui all’art. 38 della L. 392/78 sussiste in caso di vendita all’asta in sede di divisione giudiziale.
* Trib. civ. Ancona, 13 febbraio 1981, Paoloni c. Paoloni.
c) Attività artistico-artigianale
Al conduttore che si serva dell’immobile in locazione per l’esercizio di un’attività artistica-artigianale (nella specie, vendita dei propri disegni ornamentali per tessuti) non spetta il diritto di prelazione e riscatto, ai sensi degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nel caso in cui la sua clientela non sia costituita dal pubblico indifferenziato dei consumatori (art. 35 legge n. 392/1978) ma da una ristretta e particolare categoria (nella specie, fabbricanti dei tessuti), la cui scelta resti orientata dalle qualità personali del conduttore e non dalla ubicazione dell’immobile nel quale questo esercita la vendita del suo prodotto.
* Cass. civ., sez. III, 23 novembre 1991, n. 12592, Malesi c. Pagani.
d) Cessazione dell’impresa
Il fenomeno della cessazione di fatto dell’impresa collettiva, quando rimanga tuttavia in vita la struttura societaria (c.d. società di comodo) rimane privo, nell’attuale sistema normativo (reso conforme ai principi dell’armonizzata disciplina societaria comunitaria), di sanzione e può essere contrastato soltanto attraverso adeguate misure fiscali di penalizzazione. Va, pertanto, in ogni caso negata ai terzi interessati l’azione diretta all’accertamento dell’effettiva cessazione dell’impresa collettiva come pretesa causa di scioglimento della società, quando nulla esclude che l’attività conforme all’oggetto sociale possa riprendere pur dopo un periodo, benché assai protratto, di quiescenza. (L’intero pacchetto azionario di una società, rappresentativo del patrimonio sociale costituito esclusivamente da due immobili locati, veniva interamente ceduto. La S.C., sulla base dell’enunciato principio, ha respinto la tesi del conduttore di quegli immobili, il quale sosteneva che la cessione doveva essere considerata alla stregua di una vendita di immobili, sicché a lui competeva la prelazione urbana prevista dalla legge n. 392 del 1978).
* Cass. civ., sez. I, 23 luglio 1998, n. 7209, Soc. Nescar c. Poletti.
e) Comunicazione
La denuntiatio di cui all’art. 38 della legge n. 392 del 1978 (la comunicazione, cioè, al conduttore di un immobile locato a fini non abitativi dell’intenzione del locatore di alienare il bene) deve essere compiuta seguendo il procedimento tipico della notificazione a mezzo ufficiale giudiziario, ovvero attraverso modalità equipollenti (quale la consegna al conduttore di un atto scritto, proveniente dal locatore, e contenente tutte le indicazioni necessarie all’esercizio dello ius praelationis, oltre all’invito prescritto dalla legge), con la conseguenza che, da un canto, la eventuale conoscenza dell’intento del locatore acquisita aliunde dal conduttore è inidonea a far sorgere il diritto di prelazione, dall’altro il conduttore, pur volendo, non può validamente rinunciare a tale diritto.
* Cass. civ., sez. III, 17 novembre 1998, n. 11552, Sapienza A. ed altri c. Sciuto.
In tema di prelazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, la comunicazione della volontà di trasferire il bene a titolo oneroso (onere gravante sul locatore nei confronti del conduttore, ex art. 38 della legge 392/78) non ha natura di proposta contrattuale (ovvero di mera informativa di un generico intento di avviare trattative negoziali), ma riveste carattere di atto formale di interpello vincolato nella forma e nel contenuto, così che la corrispondente dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione non costituisce l’accettazione di una precedente proposta, e non comporta l’immediato acquisto dell’immobile, determinando, per converso, la nascita dell’obbligo, a carico di entrambe le parti, di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del negozio di alienazione con contestuale pagamento del prezzo indicato dal locatore. Ne consegue, da un lato, che la ricordata comunicazione deve necessariamente provenire dal proprietario dell’immobile, e, dall’altro, che ogni possibilità di libera trattativa tra le parti deve essere incondizionatamente esclusa, essendo interdetta al conduttore ogni facoltà di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario, pena la declaratoria di invalidità della prelazione (Principio affermato dalla S.C. in relazione ad una vicenda processuale nella quale la denuntiatio del locatore conteneva l’indicazione del prezzo di alienazione nella misura di 39 milioni, mentre la dichiarazione di esercizio della prelazione da parte del conduttore conteneva una proposta di pagamento pari a lire 19 milioni, risultando poi offerto in compensazione, quanto alla restante somma di venti milioni, il controvalore monetario dei miglioramenti apportati alla cosa locata).
* Cass. civ., sez. III, 17 novembre 1998, n. 11551, Maddalena c. Savoia ed altro.
In tema di prelazione di immobili urbani locati ad uso diverso da quello abitativo, secondo la disciplina di cui all'art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392, la comunicazione della volontà di trasferire il bene a titolo oneroso non è qualificabile come proposta contrattuale, e nemmeno come mera informativa di generici intenti destinata ad avviare trattative negoziali, ma si inserisce, in un particolare meccanismo predisposto da detta norma per assicurare al conduttore l'esercizio del diritto di prelazione, quale atto d’interpello, dovuto dal proprietario, nonché vincolato nella forma e nel contenuto. Correlativamente, la dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione medesima non costituisce accettazione di proposta e non comporta immediato acquisto dell'immobile, ma determina l'insorgenza per entrambe le parti dell'obbligo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo. Dalla indicata natura della prelazione consegue che la suddetta comunicazione, per integrare osservanza del cit. art. 38 e produrre gli effetti dallo stesso contemplati, deve necessariamente provenire dal proprietario dell'immobile.
* Cass. civ., Sezioni Unite, 4 dicembre 1989, n. 5357, Laterza c. Editrduerreci.
La comunicazione del locatore al conduttore dell'intenzione di vendere l'immobile locato per uso non abitativo - cosiddetta denuntiatio, prevista dall'art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392 - è atto dovuto non negoziale, volto a consentire l'esercizio del diritto di prelazione purché però sussistano già i presupposti per la sua esistenza; perciò in carenza di questi è inefficace l'adesione del conduttore alla suddetta denuntiatio.
* Cass. civ., sez. III, 12 novembre 1996, n. 9881, F.lli Tassani Soc. c. Carlone e altri.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, la comunicazione al conduttore dell'intento di vendere il bene locato, effettuata dal locatore ai sensi dell'art. 38 della L. n. 392/1978 non configura una proposta contrattuale in senso proprio, espressiva di autonomia negoziale, bensì un atto dovuto di interpello rivolto al conduttore e così a priori inidonei a lederne qualsiasi situazione giuridica soggettiva con la conseguenza che, ove il conduttore eserciti un diritto di prelazione poi accertato insussistente, non sussiste un suo diritto al risarcimento del danno neppure per incauto affidamento, dovendosi presumere che ogni soggetto conosca la disciplina normativa e le proprie condizioni difformi dalle relative previsioni del preteso diritto.
* Cass. civ., sez. III, 8 settembre 1987, n. 7229, Soc. Ibi Bo c. Setta.
In tema di prelazione spettante, ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978, al conduttore di immobile commerciale, la comunicazione a questi della divisata vendita ben può contenere l'informazione della pendenza di una controversia fra locatore e terzo circa la proprietà del bene, ma ciò non legittima il detto conduttore a subordinare l'esercizio della prelazione all'esito di tale controversia, conseguendone, in caso contrario, l'inefficacia dell'esercizio medesimo.
* Cass. civ., sez. III, 19 dicembre 1996, n. 11362, Basile c. Benedetto ed altro.
In tema di prelazione urbana la comunicazione del proprietario ex art. 38 L. 27 luglio 1978 n. 392 non è atto negoziale, ma semplice atto di interpello, diretto a porre il conduttore in condizione di esercitare il diritto di prelazione. Correlativamente, la dichiarazione del conduttore di esercitare la prelazione medesima non costituisce accettazione di una proposta di vendita e non comporta l'immediato acquisto della proprietà dell'immobile, ma determina l'obbligo di entrambe le parti di addivenire alla stipula del relativo contratto, nel termine stabilito dall'art. 38 comma 4 legge cit. con contestuale pagamento del prezzo. Né può essere invocato dal conduttore l'art. 8 L. 26 maggio 1965 n. 590 che prevede la sospensione del termine per il versamento del prezzo per l'ipotesi di richiesta del mutuo da parte del coltivatore del fondo rustico che abbia esercitato il diritto di prelazione agraria, perché l’art. 38 della legge sull'equo canone contiene una particolare e completa disciplina dell'istituto della prelazione urbana senza lacune e possibilità di rinvio ad altra normativa. La questione di legittimità costituzionale dell'art. 38 cit. in riferimento al principio costituzionale di eguaglianza è manifestamente infondata, giacché i due istituti della prelazione agraria e della prelazione urbana regolano situazioni diverse che giustificano una diversità di disciplina, essendo diretto il primo a favorire la riunione nella stessa persona della qualità di titolare dell'azienda agraria e di proprietario del fondo in cui si svolge l'attività agricola, laddove la prelazione urbana mira a tutelare l'avviamento commerciale e a soddisfare l'interesse sociale alla conservazione delle aziende.
* Cass. civ., sez. III, 21 ottobre 1994, n. 8659, Cavalletti c. Bonomi.
In tema di locazione d'immobile urbano ad uso non abitativo, la comunicazione al conduttore dell'intento di trasferire a titolo oneroso il bene locato, contemplata dall'art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392 a tutela del diritto di prelazione spettante al conduttore medesimo, si traduce nella notificazione della proposta contrattuale fatta dal locatore al terzo (o da questi al locatore) e contenuta in un contratto preliminare fra gli stessi intervenuto, e non integra, quindi, una proposta contrattuale rivolta al conduttore, in quanto non implica l'invito alla formazione di un consenso sul trasferimento del bene, ma solo l'ottemperanza di un obbligo legale d'informativa, al fine di mettere in grado il conduttore di esercitare il diritto potestativo di prelazione accordatogli dalla legge, sempreché ne sussistano i relativi presupposti. Pertanto, l'adesione del conduttore comporta il perfezionamento della vicenda traslativa con il meccanismo legale di acquisto preferenziale, quando i presupposti del diritto potestativo sussistano, con la conseguenza che il successivo contratto, con contestuale versamento del prezzo, assume il limitato valore di una consacrazione documentale; d'altra parte, non spiega, in assenza di quei presupposti necessari, nessun effetto sul piano negoziale, con la conseguenza di non incidere sulla validità ed operatività del preliminare di vendita intervenuto tra il locatore ed il terzo.
* Cass. civ., sez. III, 17 aprile 1986, n. 2726, Braibanti c. Sbisà.
In tema di prelazione urbana ex art. 38 della L. n. 392 del 1978 la denuntiatio, ancorché non possa qualificarsi come vera e propria proposta contrattuale, resta soggetta, nei limiti previsti dall'art. 1324 c.c. ai principi valevoli per i contratti, fra i quali quello della conservazione, della convalida e della rettifica del negozio. Ne consegue che va considerata legittimamente esercitata la prelazione da parte del conduttore che sia destinatario di un invito rivoltogli dal locatore a stipulare un preliminare di vendita dopo la sua adesione alla relativa denuntiatio, ancorché questa sia stata indirizzata, per errore, al precedente conduttore dell'immobile, ove le circostanze ed i tempi del successivo invito del locatore lascino presumere che con esso si sia da quest'ultimo espresso l'intento di mantenere valida quella sua pregressa manifestazione di volontà con la rettificazione di quell'errore, in corrispondenza della conforme offerta del suo destinatario.
* Cass. civ., sez. III, 5 giugno 1992, n. 6936, Gigliozzi c. Iacp.
In tema di prelazione urbana la denuntiatio non si esaurisce nella comunicazione di un generico intento, volta a sondare il pensiero del conduttore in ordine alla mera eventualità di un trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, ma deve contenere la specifica indicazione di tutte le condizioni della vendita progettata.
* Cass. civ., sez. III, 21 maggio 1991, n. 5713, Immobiliare Romon c. Franzelli.
In tema di prelazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la comunicazione al conduttore della intenzione di alienazione del locatore (denuntiatio), priva delle indicazioni necessarie per la individuazione dell'immobile locato o con incerte indicazioni al riguardo, è inefficace e, perciò, non idonea a far decorrere il termine assegnato al conduttore dall'art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392 per l'esercizio del diritto di prelazione, anche quando risulti che di fatto il conduttore era a conoscenza dell'intenzione di alienazione del locatore, non essendo tale conoscenza equiparabile, per gli effetti, alla denuntiatio.
* Cass. civ., sez. III, 27 ottobre 1992, n. 11696, Talone c. Ciavarella.
In tema di prelazione di immobili urbani locati ad uso diverso da quello abitativo, l'art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392, il quale fa obbligo al locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato di darne comunicazione al conduttore, pur prevedendo che nella comunicazione siano indicati il corrispettivo e le altre condizioni alle quali la compravendita deve essere conclusa, con l'invito al conduttore ad esercitare la prelazione, non stabilisce che le suddette indicazioni debbano sussistere a pena di nullità, con la conseguenza che resta riservato alla valutazione del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata, accertare se l'atto costituisca valida comunicazione al conduttore dell'intenzione di trasferire l'immobile e se esso contenga tutti gli elementi necessari al positivo esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore (fattispecie relativa ad una comunicazione non contenente l'esplicito invito all'esercizio della prelazione e nella quale si chiedeva al conduttore di procedere alla immediata stipula della compravendita, ritenuta valida dai giudici del merito, sul rilievo che il preciso riferimento agli artt. 38 e 39 della L. n. 392 del 1978 rendeva superfluo l'invito, e che la richiesta di stipula immediata non comportava deroga a quanto stabilito dalla legge circa il termine per l'esercizio della prelazione, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito enunciando il principio di cui alla massima).
* Cass. civ., sez. III, 18 aprile 1995, n. 4334, Lubiano c. Ente morale e giuridico “Oratorio Salesiano” ed altro.
La comunicazione che il proprietario dell'immobile locato ad uso non abitativo è tenuto a fare al conduttore, a norma dell’art. 38 della legge sull'equo canone ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione in caso di vendita del bene locato, deve contenere la specifica indicazione del corrispettivo da quantificare in ogni caso in denaro e delle clausole essenziali della stipulanda alienazione, oltre l'invito, anche implicito, ad esercitare la prelazione stessa, mentre non è richiesta dall'art. 38 citato l'espressa indicazione del recapito del locatore, ove far pervenire l'atto di esercizio della prelazione, con la conseguenza che l'omissione di tale facoltativa indicazione non determina l'irritualità della comunicazione, giacché‚ essendo richiesta per quest'ultima dall'art. 38 citato la notificazione a mezzo di ufficiale giudiziario, assume rilievo quale luogo di adempimento dell'obbligazione del conduttore quello di esecuzione della notificazione desunto dagli artt. 137 e seguenti c.p.c.
* Cass. civ., sez. III, 14 novembre 1994, n. 9559, Porcello c. Carboni.
Poiché la ratio dell'art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392 (secondo cui nella comunicazione al conduttore ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione “devono essere indicati il corrispettivo... (e) le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa”) consiste nel garantire, a parità di condizioni, la preferenza nell'acquisto al conduttore, e dovendo perciò essere ricomprese, nel novero di tali condizioni, quelle che individuano la sostanza giuridico-economica del negozio, fra essa non può esser fatta rientrare la facoltà del venditore di scegliere il notaio, perché si tratta di elemento non determinante e comunque estraneo al contenuto contrattuale della compravendita; ne consegue che una simile clausola, ancorché inclusa nella comunicazione del venditore al conduttore, non viene ad integrare il successivo contratto preliminare in quanto non può ritenersi vincolante per l'altra parte, né capace di incidere derogativamente sull'uso che assegna la scelta del notaio al compratore.
* Cass. civ., sez. I, 14 ottobre 1992, n. 11208, Iacp Provincia di Roma c. Ldt. Benvenuti e Bonfanti srl.
In tema di prelazione urbana, ai fini della validità della denuntiatio che il proprietario dell'immobile offerto in vendita è tenuto ad effettuare al conduttore, è sufficiente la comunicazione del prezzo di vendita ed il contestuale invito ad esercitare la prelazione, non essendo necessaria la comunicazione del preliminare stipulato con il terzo.
* Cass. civ., sez. III, 15 maggio 1991, n. 5464, Lo Schiavo c. Fuscaldo.
In tema di prelazione urbana, nel caso in cui tra la denuntiatio (non seguita da esercizio della prelazione) e la vendita al terzo intercorra un intervallo di tempo tale da poter far escludere, anche in conseguenza della variazione dei valori monetari, una obiettiva parità fra le condizioni di tale vendita e quelle a suo tempo comunicate al conduttore, ricorre a carico del locatore alienante l'onere di provvedere ad una diversa ed ulteriore denuntiatio, ancorché le condizioni di vendita siano rimaste formalmente immutate rispetto a quelle della pregressa comunicazione, conseguendone in mancanza la sanzione del riscatto prevista dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore.
* Cass. civ., sez. III, 21 maggio 1991, n. 5713, Immobiliare Romon c. Franzelli.
Le disposizioni contenute nell'art. 38, primo e secondo comma, della legge n. 392 del 1978 circa le modalità della comunicazione da parte del locatore al conduttore di un immobile urbano locato ad uso non abitativo al fine di consentirgli l'esercizio della prelazione in caso di vendita della res locata, comportano che la denuntiatio, debba essere effettuata mediante il procedimento tipico della notificazione a mezzo dell'ufficiale giudiziario ovvero mediante l'esperimento di una modalità equipollente a tale procedimento per struttura ed effetto compendiabile nella consegna ufficiale al conduttore di un atto scritto del locatore contenente con certezza le indicazioni e l'invito prescritti dalla legge, con la conseguenza che l'eventuale conoscenza conseguita aliunde non fa sorgere il diritto di prelazione ed il conduttore non può validamente rinunciarvi. (Nella specie il giudice di appello aveva ritenuto valida la rinuncia del conduttore alla prelazione effettuata, pur in mancanza della comunicazione formale, dopo aver letto il compromesso di vendita contenente tutte le clausole contrattuali ed averne avuto altresì notizia da un terzo incaricato delle trattative. Il S.C. ha cassato tale pronuncia, enunciando il principio di cui alla massima).
* Cass. civ., sez. III, 18 marzo 1987, n. 2721, Morel c. Invernizzi.
Per la prelazione locatizia, prevista dall'art. 38 della L. n. 392 del 1978, sia la comunicazione dell'intenzione del proprietario di vendere, sia la dichiarazione di prelazione del conduttore - che hanno natura di atti recettivi di valore sostanziale - devono essere portati a conoscenza dei rispettivi destinatari con il prescritto mezzo della notificazione eseguita dall'ufficiale giudiziario, sicché la presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 cod. civ. si verifica soltanto quando il procedimento notificatorio sia completo in tutti i suoi momenti, con la consegna, debitamente verbalizzata, di una copia dei suddetti atti, ovvero se siano state compiute le formalità equipollenti, restando onere dei rispettivi autori degli stessi la prova del perfezionamento del tempestivo adempimento di quel procedimento o del mezzo equivalente attuato.
* Cass. civ., sez. III, 6 novembre 1989, n. 4608, Consolini c. Nardi.
In tema di prelazione urbana, la comunicazione al conduttore dell'intenzione del locatore di alienare l'immobile locato, prescritta dall'art. 38 della legge sull'equo canone, può anche essere portata a conoscenza del conduttore con mezzi equipollenti a quello della notifica per mezzo di ufficiale giudiziario specificamente indicato dalla legge, quale è la lettera raccomandata recapitata al destinatario da parte del messo postale, secondo la normativa postale.
* Cass. civ., sez. III, 27 novembre 1991, n. 12689, Persiani c. Francisci ed altri.
In tema di locazioni di immobili non abitativi, la comunicazione al conduttore ex art. 38, L. 27 luglio 1978, n. 392 relativa alla vendita dell'immobile locato, volta ad assicurare al predetto il diritto di prelazione, per produrre gli effetti da tale norma contemplati deve necessariamente provenire dal proprietario dell'immobile.
* Cass. civ., sez. III, 21 gennaio 1995, n. 702, Immobiliare Nama Srl c. Angelini.
In tema di prelazione urbana la comunicazione al conduttore dell'intenzione del locatore di alienare l'immobile locato, prescritta dall'art. 38 della legge sull'equo canone, esplica i suoi effetti anche se è sottoscritta da un rappresentante del proprietario locatore che tale si dichiari nell'atto o come tale sia conosciuto dal conduttore (nella specie si trattava del soggetto che il conduttore sapeva essere stato incaricato dal locatore della vendita dell'immobile).
* Cass. civ., sez. III, 27 novembre 1991, n. 12689, Persiani c. Francisci ed altri.
Nella disciplina del diritto di prelazione configurata dall'art. 38 L. n. 392/1978, la comunicazione del locatore di voler trasferire l'immobile, nel caso in cui l'immobile stesso appartenga a più persone, deve provenire da tutti i proprietari, richiedendosi, nel caso in cui provenga da uno solo d'essi, la spendita del nome degli altri, nonché, a norma degli altri artt. 1324, 1350, 1392, la loro procura per iscritto. In mancanza, la comunicazione è inefficace e non determina decadenza a carico del conduttore, che non eserciti il diritto di prelazione, salva la rettifica proveniente degli altri proprietari che però non ha un effetto retroattivo, bensì comporta il successivo insorgere dell'onere del conduttore di esercitare il proprio diritto, e quindi, il decorrere del termine per la dichiarazione del conduttore solo dalla relativa comunicazione.
* Cass. civ., sez. III, 27 aprile 1990, n. 3549, Borgarello c. De Vitis.
In tema di prelazione urbana, qualora nella comunicazione del locatore non sia indicato il termine per il conseguimento del prezzo di acquisto ed il locatore stesso, sebbene tempestivamente sollecitato dal conduttore, si sia rifiutato - contravvenendo ai doveri di collaborazione e di correttezza ex art. 1175 cod. civ. - di fornirlo, nessun ritardo nel pagamento può essere imputato al conduttore che abbia invitato il locatore davanti al notaio per la stipula del contratto ed il contestuale versamento del prezzo, fissando una data compresa nel termine di novanta giorni dalla denuntiatio ed il locatore si sia ingiustificatamente sottratto all'obbligo della stipula. Ove, invece, nonostante il comportamento renitente o reticente del locatore, il prelazionante abbia fissato per la comparizione davanti al notaio una data successiva alla scadenza dei novanta giorni, il locatore non comparso che deduca la verificatasi decadenza del conduttore dall'esercizio del diritto di prelazione, ha l'onere, una volta provata l'operatività nella specie del termine legale di cui all'art. 38, quarto comma, della L. n. 392 del 1978 - ove nel compromesso concluso con il terzo manchi l'indicazione del termine o ne sia indicato uno più breve - di dimostrare il suo interesse all'esatta e tempestiva prestazione di pagamento, da valutarsi con un giudizio comparativo del comportamento delle parti, anche in relazione ai loro pregressi rapporti, agli scopi concretamente perseguiti, al dovere di collaborazione che incombe al creditore ex art. 1206 cod. civ., ed all'oggettiva entità del ritardo.
* Cass. civ., sez. III, 7 novembre 1987, n. 8247, Sinceri c. Piperno.
Deve ritenersi perfettamente valida la denuntiatio di alienazione di un immobile urbano non effettuata con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, quando venga dimostrato, con gli ordinari mezzi di prova, che il conduttore ha avuto effettiva conoscenza della proposta alienazione e che i termini di legge sono stati rispettati.
* Trib. civ. Roma, sez. III, 1 giugno 1982, n. 13940, Persiani c. Caccialupi e altri e Crocioni e altri.
In caso di locazione di uno stabile a più persone ai sensi dell'art. 38 della L. n. 392/1978, la comunicazione della volontà di alienare in blocco il fabbricato deve essere effettuata a tutti i conduttori, al fine di permettere a ciascuno di loro di esercitare il diritto di prelazione anche per l'intero stabile, dato che l'immobile locato, con le sue pertinenze ed i suoi servizi, unitamente alla rimanente parte dell'immobile ad altri locata, non può essere considerato un bene diverso dalle singole unità che lo compongono.
* Corte app. civ. Venezia, 28 agosto 1989, Estados Srl c. Pellicceria Arcella.
E’ nulla la comunicazione di vendita dell'immobile fatta al conduttore in contrasto con l'art. 38 della L. n. 392/1978, siccome includente l'obbligo di adibire l'immobile offerto ad uso esclusivo di abitazione.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 5 luglio 1984, n. 4913, Bisello c. Venturelli.
Isabella,
non metto i ndubbio la tua preparazione, ma dove sta scritto questo famoso anno di tempo, sono più giorni che non riusciamo a trovare un riferimento sul tempo oltre il quale il conduttore a diritto al risarcimento!
Grazie!
O
Oris
Ospite
Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:(Disdetta del contratto da parte del locatore).
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
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