Quesito su locazione uso ufficio.

[Migio]

Mi presento, sono nuovo , agente immobiliare indipendente di Roma.
Ho un quesito a cui mi servirebbe una risposta celere e certa:

Ho un immobile nel centro storico di Roma ( con vincolo delle Belle Arti ) che risulta accatastato A/2 e sto locando con uso ufficio , contratto 6+6.

In quali rischi ed oneri incorre il locatore procendedo alla stipula di tale contratto?
Insomma, in caso di accertamento cosa rischia il proprietario dell'appartamento ?

Ringrazio anticipatamente.

 

[Isabella Tafuro]

Ti rispondo il più celermente possibile, se l'immobile è un cielo terra, quindi non ci sono regolamenti condominiali che vietino l'uso ad uso diverso , bisognerebbe effetture un cambio di destinazione d'uso , facendo regolare richiesta al competente Ufficio Tecnico del Comune, che verificherà lo standard a parcheggio o chiederà la monetizzazione dello standard. Se è un appartamento, verifica se il regolamento non vieti l'uso diverso dall'abitazione
Ritengo che per non incorrere in problemi con il futuro Conduttore, tutto debba essere trasparente ed è quindi questa la strada che ti suggerisco: Verifca la compatibilità urbanistica al cambio d'uso, il tuo Cliente dovrà pagare la monetizzazione dell'area a parcheggio ( che presumo non cia sia) , a meno che l'immobile non disponga dell'equivalente superficie necessaria a parcheggio, oltre alla differenza di oneri d'urbanizzazione ( dipende dalla superficie dell'immobile che si andrà ad adibire ad ufficio). Tieni presente che l'immobile dovrà poi essere accatastato ad ufficio A/10, questo permetterà al Condttore di detrarre la locazione.Questa è la giusta procedura per non incorrere in problemi, tenuto presente che il contratto dovrà avere chiaramente espresso i dati catastali e la categoria .- Se hai problemi , e se non sono stata chiara, chiedi pure.
Ciao,

 

[giorgino]

L'argomento interessa anche me...

Isabella scusa, ma se il proprietario non fa niente di quello che tu hai con competenza chiarito, e loca ugualmente l'immobile così com'è l'Ufficio del Registro accetta la registrazione?

E se si, in caso di accertamento cosa va incontro in termini di sanzioni?

Grazie

g

 

[Isabella Tafuro]

L'Agenzia delle Entrate (Ex Ufficio del Registro) non entra nel merito, Se non risulta nel contratto la categoria catastale e fai un contratto di locazone ad uso diverso (6 anni + 6) ripeto non entra nel merito.
Il problema potrebbe crearlo gli Uffici comoetenti del Comune ed eventualmente il Conduttore;
Quanti metri è l'immobile? Non è escluso che il Comune di competenza non obblighi al cambio d'uso , se inferiore a mq. 150.
Ciao

 

[Migio]

Riassumendo:

appartamento accatastato A/2 di 200mq nel centro storico di Roma in palazzo nobiliare vincolato dalle Belle Arti.
Può il propietarario locare con un contratto uso ufficio della durata di 6+6 l'appartamento in oggetto ? ( non esiste regolamento di condominio ).
Sarei molto grato di una risposta certa e definitiva entro domani mattina.

grazie

 

[Isabella Tafuro]

Ciao, mi scuso se non sono stata chiara, ma devo ripetere quanto già detto; la prassi per essere in regola è quanto già detto nella prima risposta, se decidi di non fare niente potresti avere problemi sia con il Comune che con il Conduttore - Il cambio d'uso è necessario anche ai fini dell'ICI, senza contare che il Conduttore, potrebbe, chiedere la regolarizzazione della destinazione . Ovviamente ai fini del vincolo delle Belle Arti, bisognerebbe verificare cosa è sotto vincolo (facciata, affreschi, etc.) e non modificare niente di ciò che è vincolato.Per concluere, consiglierei la trasparenza del rapporto modificando la destinazione, come collega farei esattamente cos'. Ciao

 

[Isabella Tafuro]

Scusa, dimenticavo, le sanzioni , in caso di accertamento, sono la differenza dell'ICI da abitazione ad ufficio.

 

[Migio]

Purtroppo, oggi, questa trattativa è terminata male.
Non esistendo un regolamento di condomio, è stata fatta una veloce consultazione dei condomini ed uno di questi ha sentenziato: " Se lo affitta ad un ufficio scrivo al mio avvocato". La mia cliente, la locataria, ha deciso pertanto di vivere tranquilla e non assumersi un rischio di questo tipo a fronte di un ottimo contratto di locazione.
Dall'ultima risposta ricevuta ( e colgo l'occasione per ringraziare chi ha colmato le mie lacune, infatti pensavo si potesse locare uso ufficio ) si evince che la mia cliente ha preso una decisione saggia, anche se in questo caso il conduttore non avrebbe mai chiesto il cambio di destinazione d'uso.

Giusto per nota di cronaca personale: questa sera ho chiamato i due clienti per rammaricarmi dell'esito della trattativa e l'aspirante conduttore, che è una donna avvocato molto preparata, mi ha rassicurato che dal suo punto di vista non esistono pericoli.

Ora vediamo se ho capito bene: un appartamento accatastato come abitativo non può essere locato ad uno studio con contratto 6+6 ( contratto che serve al conduttore per portare interamente in detrazione il canone di affitto ).