A firma del Prof. Alessio Zaccaria pubblico una relazione f o n d a m e n t a l e per la nostra professione che vi consiglio di leggere attentamente.
Ringrazio come di consueto Luciano Passuti per avermi passato il documento di enorme rilevanza per tutti noi.
Questioni concernenti l’ampiezza dell’obbligo di iscrizione nel Ruolo
1. Ai sensi dell’art. 2 l. n. 39/1989, devono iscriversi nel ruolo tutti coloro che intendano svolgere attività di mediazione, anche se in modo discontinuo od occasionale.
Secondo quanto disposto, poi, dall’art. 11 d.m. n. 452/1990 (Regolamento di attuazione della l. n. 39/1989), quando si tratti di società, i requisiti per l’iscrizione nel ruolo devono essere posseduti dai legali o dal legale rappresentante della società o da colui che venga preposto allo svolgimento dell’attività di mediazione.
Nel senso che la congiunzione “o” starebbe qui ad esprimere effettivamente un’alternativa sembrava essersi orientato il Ministero dell’Industria, nell’art. 11 della Circolare n. 3254/C, del 10 settembre 1991. Ma a smentire questa interpretazione è poi sopraggiunta una pronuncia del Consiglio di Stato (24 maggio 2000, n. 3005), la quale ha affermato che, ove si tratti di società esercenti l’attività di mediazione, ove vi sia un preposto al ramo di attività di mediazione, nel ruolo, oltre che quest’ultimo, debbono essere iscritti anche i rappresentanti legali della società medesima, venendosi altrimenti a creare una situazione paradossale: non si capirebbe, infatti, come il preposto al ramo possa intendersi legittimato ad espletare un’attività che risulterebbe preclusa al rappresentante organico della società, e cioè al soggetto che dovrebbe trasferire al preposto il potere di agire per quest’ultima.
Ai sensi dell’art. 3 l. n. 39/1989 debbono, inoltre, essere iscritti nel ruolo anche coloro che l’attività di mediatore esercitino non in proprio, bensì (genericamente) per conto di imprese, anche organizzate in forma societaria (l’obbligo di iscrizione nel ruolo pure a carico di coloro che intendano esercitare l’attività di mediazione per conto di società è stato ribadito nella Circolare Min. Industria cit., sempre nell’art. 11).
Infine, ancora ai sensi dell’art. 3 della medesima legge, l’iscritto non può delegare le funzioni relative all’esercizio della mediazione se non ad altro agente d’affari in mediazione iscritto nel ruolo.
Il termine “delega” va qui inteso in senso ampio, come idoneo a comprendere qualsiasi ipotesi in cui il “delegante” investa altri soggetti del compito di esercitare attività di mediazione, o attribuisca loro la possibilità di esercitarla, e quindi a prescindere dalla circostanza che il rapporto di “delega” ponga il “delegato” in condizione di esercitare l’attività in modo autonomo o in posizione subordinata rispetto al “delegante”.
Da questo complesso di norme si ricava, in sintesi, che nessuno, anche soltanto occasionalmente, né in proprio (singolarmente o in forma societaria) né per conto di altri (a qualsiasi titolo) né in quanto da altri a ciò “delegato” può esercitare attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo: conclusione, questa, che corrisponde perfettamente allo spirito della l. n. 39/1989, che fra i propri scopi aveva anche (e, forse, innanzi tutto), oltre alla lotta all’abusivismo, quello di fare della mediazione, in qualunque modo e a qualunque titolo svolta, un’attività riservata ai soli iscritti nel ruolo.
2. Non bisogna peraltro essere, come si dice, “più realisti del Re”…:in altre parole, se quanto appena affermato non sembra che possa essere in alcun modo smentito, non si può giungere, d’altra parte, all’assurdo di ritenere che chiunque si trovi ad operare nell’ambito di realtà in cui viene svolta attività di mediazione debba essere iscritto nel ruolo.
Lo stesso CCNL “Dipendenti da Agenti Immobiliari Professionali” del 20 settembre 2001 si è collocato in quest’ottica, quando, nell’art. 19, dopo avere elencato, in dipendenza delle mansioni svolte, le figure idonee ad essere classificate come “Quadri” e le figure che debbono intendersi rientrare in sette diversi livelli di lavoratori, ha indicato quali lavoratori dipendenti sui quali ricade l’obbligo di iscrizione nel ruolo (solo) quelli che rivestono “le qualifiche di responsabile di agenzia – preposto – direttore commerciale – capo servizio o responsabile dei settori contratti, vendite e acquisizione incarichi – responsabile di succursale di studio immobiliare e addetto alle acquisizioni degli incarichi con capacità di effettuare stime, incaricati alle visite immobiliari con delega di trattativa”.
Si tratta di una previsione, questa del citato CCNL, che certamente può fornire utili suggerimenti, ma non deve essere sopravvalutata. L’obbligo d’iscrizione nel ruolo esiste o non esiste in dipendenza del fatto che, nell’attività concretamente svolta, sia oppure no ravvisabile un’attività di mediazione, quale definita nelle norme che di essa si occupano, le quali non possono essere derogate, e neppure soltanto interpretate in modo vincolante da un contratto collettivo di lavoro, dato che questi accordi, secondo la disciplina oggi vigente, costituiscono semplici contratti.
Di conseguenza, qualora ci si interroghi, ad esempio, se un addetto alle acquisizioni degli incarichi senza capacità di effettuare stime debba o non essere anch’egli iscritto nel ruolo, la circostanza che questa figura non sia compresa fra quelle soggette all’iscrizione nel ruolo secondo l’elenco contenuto nell’art. 19 del citato CCNL non può, di per sé sola, lasciar concludere in senso negativo, e, viceversa, la circostanza che la figura dell’addetto alle acquisizioni degli incarichi con capacità di effettuare stime sia compresa in detto elenco non significa, già di per sé, che chi svolge tali mansioni debba effettivamente essere iscritto nel ruolo.
3. Ciò precisato, si deve sottolineare come sicuramente debba essere iscritto nel ruolo dei mediatori, stante quanto disposto nell’art. 1 della l. n. 39/1989, chi svolga attività di mediazione, come definita nel codice civile, e, più precisamente, nell’art. 1754 c.c., secondo cui mediatore è “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare”.
Di questa espressione, la giurisprudenza prevalente, confermata anche in tempi recenti (v., fra le altre, Cass., 2000/2136), accoglie una lettura particolarmente ampia, riconoscendo che l’attività di mediazione può esaurirsi anche nel semplice ritrovamento e nella indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione della possibilità di concludere un affare, senza che sia necessaria pure la partecipazione dell’intermediario alla fase delle trattative.
L’attività del mediatore non si esaurisce, però, nella semplice messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare. Questo poteva essere vero ai tempi in cui l’art. 1754 c.c. divenne vigente, ossia nel 1941. Ma, con il trascorrere del tempo, l’attività di mediazione si è venuta progressivamente affinando: ciò di cui ha preso atto anche il legislatore, nel momento in cui, dettando l’art. 3 della l. n. 39/1989, ha disposto che l’iscrizione nel ruolo abilita a svolgere, oltre all’attività di mediazione, anche ogni altra attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare, ha consentito che agli agenti immobiliari possano essere affidati incarichi di perizie e consulenza tecnica in materia immobiliare da parte di enti pubblici e ha riconosciuto che gli agenti medesimi hanno titolo per essere inclusi nel ruolo dei periti e degli esperti tenuto dalle CCIAA, nonché negli elenchi dei consulenti tecnici presso i tribunali.
Questa evoluzione non è sfuggita alla giurisprudenza, che su di essa, nel corso degli ultimi cinque anni, ha iniziato a fondare una disciplina della responsabilità del mediatore per false informazioni, o per difetto di informazioni considerevolmente più ampia di quella delineata nell’art. 1759 c.c. Si è infatti affermato, in particolare, che:
“… la l. n. 39 del 1989 … ha introdotto nell’attività in oggetto il connotato della «professionalità» … il nucleo essenziale dell’attività di mediazione è pur sempre costituito dalla messa in relazione delle parti e dall’opera diretta ad agevolare la conclusione dell’affare e quindi da attività il cui compimento non presuppone necessariamente particolari conoscenze di carattere tecnico o scientifico e che pertanto non possono dirsi integrare una «professione intellettuale»… deve osservarsi che l’attività di mediazione si è venuta evolvendo ed arricchendo … si tratta di prestazioni accessorie per l’espletamento delle quali può essere necessaria una particolare preparazione tecnico-scientifica (preparazione, del resto, cui il mediatore è tenuto per ottenere l’iscrizione nel ruolo) … la recente disciplina … ha con evidenza comportato una vera e propria qualificazione della figura del mediatore, trasformandolo in un operatore evoluto ed esperto, dotato di una particolare preparazione tecnica” (Trib. Milano, 27 gennaio 1988, in Rass. dir. civ., 1998, 417ss.);
“… sulla figura del mediatore ha significativamente inciso la legge n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore … Alla stregua della nuova normativa, l’attività di mediazione presuppone … il possesso di ben precisi requisiti di attitudine, competenza e perizia, e si connota pertanto come attività di tipo professionale” (Cass., 1999/4791, in Resp. civ. e prev., 2000, 1405ss.; e, in senso analogo, cfr. Cass., 1999/5107);
“Nell’attuale sistema normativo, quale risulta delineato dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, il mediatore è un operatore specializzato” (Cass., 2001/4126).
Quali siano i limiti entro i quali il mediatore deve rispondere per false o mancate informazioni non è, peraltro, quanto qui interessa; così come qui neppure interessa un’altra questione alla quale le pronunce appena ricordate hanno fatto cenno, e cioè quella se il mediatore sia oppure non divenuto un “professionista intellettuale” (ciò che sicuramente non era nell’ottica dell’art. 1754 c.c.). Quanto qui interessa è, invece, evidenziare come, per definire l’attività di mediazione, non ci si possa oggi fermare al codice, e rientrino nell’ambito delle attività di mediazione (non solo la messa in relazione delle parti e l’opera diretta ad agevolare la conclusione dell’affare, bensì), alla luce della l. n. 39/1989, (sia pure soltanto in quanto complementari o necessarie per la conclusione di un affare) anche le attività che si sostanziano, ad esempio, nella effettuazione di stime, o nella prestazione di consulenze tecniche.
4. Da questa constatazione, non si può, peraltro, trarre che, al pari dello svolgimento dell’attività di mediazione, quale si trova delineata nell’art. 1754 c.c., anche lo svolgimento delle attività elencate nell’art. 3 l. n. 39/1989, e, in particolare, delle attività per l’espletamento delle quali occorre una certa preparazione di tipo tecnico o scientifico che si presentino come complementari o necessarie rispetto alla conclusione di un affare, sia riservato agli iscritti nel ruolo dei mediatori.
Se, per intenderci, alla luce di quanto disposto nella l. n. 39/1989, si può concludere che anche chi compia un’attività di mediazione, se iscritto nel ruolo, può, ad esempio, legittimamente effettuare una stima, rimane ovviamente fermo, d’altra parte, che una stima può effettuare, sempre ad esempio, pure un geometra non iscritto nel ruolo dei mediatori, dato che tale attività rientra fra quelle che pure un geometra iscritto nel relativo albo è legittimato a compiere.
In altre parole: il senso dell’art. 3 l. n. 39/1989 è quello di ampliare l’ambito delle attività che al mediatore iscritto nel ruolo è consentito svolgere, non l’ambito delle attività che solo un mediatore iscritto nel ruolo può svolgere.
Posto, tuttavia, che, come si è ricordato all’inizio, iscritti nel ruolo debbono essere anche tutti coloro che l’attività di mediatore esercitino non in proprio, bensì (genericamente) per conto di imprese, potrebbe, a questo punto, sorgere il dubbio se un geometra che effettui una stima non per incarico di un qualsiasi soggetto privato, bensì per conto di un mediatore (regolarmente iscritto nel ruolo), e in vista della conclusione di un affare, debba essere anch’egli iscritto nel ruolo: il geometra verrebbe, infatti, in questo caso, a svolgere un’attività complementare rispetto ad un’attività di mediazione.
La risposta deve essere negativa.
Si è già ricordato come l’art. 3 della l. n. 39/1989 estenda, attraverso il riferimento alle attività complementari e necessarie per la conclusione dell’affare, l’ambito delle attività che il mediatore è legittimato a compiere al di là di quello delineato nell’art. 1754 c.c. Ma si è anche precisato come ciò non significhi che queste attività sono a lui riservate.
È vero che l’impianto generale della l. n. 39/1989 conduce a concludere per una riserva assoluta dell’esercizio dell’attività di mediazione agli iscritti nel ruolo dei mediatori, attraverso il riferimento, fra gli altri, anche a tutti coloro che (genericamente, a qualsiasi titolo) agiscano per conto di un mediatore. Ed è vero, altresì, che anche un geometra il quale compia stime su incarico di un mediatore può dirsi che agisca per suo conto: ma il geometra svolgerebbe, in questo caso, per conto di un mediatore, non un’attività a quest’ultimo riservata, bensì un’attività che (anche) il mediatore è legittimato a compiere: un’attività, dunque, che l’incaricato della stessa deve allora intendersi possa comunque svolgere anche se non iscritto nel ruolo dei mediatori, se ad essa, comunque, sia per altra via legittimato.
La conclusione appena raggiunta appare, del resto, pienamente in linea con il fatto che l’istituzione di albi e ruoli, e la conseguente riserva dell’esercizio di determinate attività ai soggetti in essi iscritti, si giustificano, fra l’altro, per l’esigenza di assicurare a chi con i soggetti esercenti l’attività riservata verrà in contatto di ricevere una prestazione di livello adeguato alla natura della prestazione medesima, in quanto resa da soggetti effettivamente in possesso delle conoscenze di tipo tecnico e/o scientifico necessarie per compierla in modo corretto. E, nel caso che si è appena prospettato, questa esigenza è già perfettamente soddisfatta dal possesso, in chi la prestazione compie, dei requisiti necessari per ottenere l’iscrizione nell’albo dei geometri.
Si deve, perciò, ritenere che - così come il geometra incaricato nella veste di libero professionista di compiere una stima da un mediatore non deve essere iscritto nel ruolo dei mediatori -, qualora nell’àmbito di un’agenzia di mediazione venga creato un “ufficio stime”, gli addetti a questo ufficio che già siano iscritti nell’albo dei geometri, e che soltanto a questa attività si dedichino, non debbano essere iscritti anche nel ruolo dei mediatori.
5. Riservata agli iscritti nel ruolo dei mediatori è, invece, come già si è sottolineato, l’attività contemplata nell’art. 1754 c.c., e cioè, la messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare. Ed è alla luce di questa constatazione che occorre ora interrogarsi sul punto se tenuti all’iscrizione nel ruolo siano anche i c.d. “acquisitori”, e cioè coloro che si danno da fare al fine di procurare “incarichi” di mediazione.
Prima di entrare nel merito della questione, occorre però opportuno premettere che con questo termine vengono, nella prassi, contrassegnate due diverse categorie di soggetti: quella, cioè, degli “acquisitori” in senso stretto, potremmo dire, e quella dei “segnalatori”. In pratica, mentre questi ultimi si limitano a reperire la possibilità di concludere un affare e a segnalarla, appunto, ad un mediatore, al più procurando che si realizzi il contatto fra quest’ultimo e uno degli interessati all’affare, i primi - gli acquisitori in senso stretto, cioè - svolgono anche una serie di attività ulteriori, quali l’illustrazione dei contenuti dei moduli di incarico, la stima degli immobili che potrebbero costituire oggetto dell’affare, ecc.
Tanto i primi quanto i secondi svolgono attività che possono essere definite come preparatorie rispetto alla conclusione dell’affare oggetto dell’incarico, ma mentre i primi svolgono un’attività puramente materiale, i secondi svolgono attività che presuppongono le particolari conoscenze l’accertamento del possesso delle quali costituisce condizione per poter ottenere l’iscrizione nel ruolo dei mediatori.
Possiamo, a questo punto, tornare alla domanda dalla quale eravamo partiti, iniziando con il valutare la posizione del “segnalatore”.
Innanzi tutto, occorre rilevare che, se attività di mediazione, ai sensi dell’art. 1754 c.c., in quanto tale riservata agli iscritti nel ruolo dei mediatori, è quella consistente nella messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare, per quanto largamente si intenda questa espressione, non pare possibile comprendere in essa anche l’attività del “segnalatore”: chi si dedichi a questa attività, infatti, non fa altro che adoperarsi per porre un altro soggetto - che dovrà, lui sì, essere certamente iscritto nel ruolo dei mediatori - in condizione di svolgere attività di mediazione rispetto alla conclusione di un affare, ma non svolge egli stesso attività di mediazione rispetto alla conclusione di quell’affare.
In quest’ottica, si dovrebbe allora concludere che i c.d. “segnalatori” non debbono essere iscritti nel ruolo.
Tanto ho io stesso, alcuni anni fa, sostenuto (v. il mio volume La mediazione, Padova, 1992, p. 96), e non credo di dovere oggi mutare opinione sul punto; tanto più considerando che questa affermazione si colloca in linea con l’orientamento giurisprudenziale secondo cui non costituisce attività di mediazione la c.d. mediazione soggettivamente indiretta, e cioè l’attività di chi, della possibilità di concludere un affare, si sia limitato a dare notizia a colui che, poi, la conclusione dell’affare, mettendo in relazione le parti, abbia in effetti consentito (in questo senso, v., in particolare, Cass., 1996/4196, nonché, già, Cass., 1969/3833).
Per giungere alla conclusione opposta, quella, cioè, secondo cui anche i c.d. “segnalatori” dovrebbero essere iscritti nel ruolo dei mediatori, una via potrebbe consistere nel sostenere che anche tutte le attività strumentali rispetto ad un’attività di mediazione, comprese quelle ad essa prodromiche, debbono intendersi riservate agli iscritti nel ruolo dei mediatori. Ma sembra, questa, una posizione invero assai difficilmente sostenibile. Occorre, infatti, ricordare ancora una volta che, se è vero che nella l. n. 39/1989 sono state contemplate come rientranti fra le attività del mediatore anche tutte quelle che appaiano come necessarie o complementari per la conclusione di un affare, è parimenti vero che ciò il legislatore ha fatto allo scopo (soltanto) di legittimare il mediatore a svolgere attività ulteriori rispetto a quelle che integrano la vera e propria attività di mediazione, e che, altrimenti, egli non potrebbe svolgere, non per riservare l’esercizio anche di tali attività, in aggiunta a quella tipica di mediazione, ai soli iscritti nel ruolo dei mediatori: e da questa circostanza si dovrebbe trarre che, per l’esercizio delle attività complementari o necessarie per la conclusione dell’affare diverse da quella tipica di mediazione, e che sia possibile svolgere liberamente - fra le quali certamente rientra anche l’attività del “segnalatore” -, l’iscrizione nel ruolo non è necessaria.
La correttezza di questa conclusione sembrerebbe poter trovare una conferma nel rilievo che la previsione della necessità di iscrizione in un albo, ruolo, ecc., quale condizione per poter svolgere una certa attività, può ritenersi legittima, in particolare sotto il profilo delle previsioni costituzionali in materia di lavoro e di iniziativa economica privata, (solo) quando appaia necessario garantire alla collettività che coloro i quali esercitano quell’attività siano in possesso delle conoscenze all’uopo necessarie. In quest’ottica, la presenza di un ruolo dei mediatori può ritenersi giustificata in considerazione del fatto che chi svolge l’attività descritta nell’art. 1754 c.c. è legittimato a svolgere, oggi, anche attività per le quali è necessaria un’adeguata preparazione di tipo tecnico, mentre una simile preparazione non è necessaria per svolgere la semplice attività (preparatoria rispetto a quella di cui all’art. 1754 c.c.) di “segnalatore”.
Senza contare che, se si volesse concludere che anche (tutte) le attività complementari o necessarie per la conclusione di un affare debbono ritenersi riservate agli iscritti nel ruolo, si dovrebbe giungere all’assurdo di ritenere che iscritto nel ruolo deve essere, ad esempio, anche chi venga incaricato dal mediatore di accompagnare un possibile acquirente di un immobile in visita al medesimo, o, persino la segreteria cui sia assegnato, fra gli altri, il compito di ricevere le telefonate dei possibili acquirenti di un immobile pubblicizzato in vendita e di fornire loro le prime informazioni…
Sempre alla luce di queste considerazioni, può poi essere data risposta al quesito se nel ruolo debbano essere invece iscritti gli “acquisitori” in senso stretto.
Come poco fa si diceva, costoro non si limitano alla segnalazione dell’affare, ma compiono anche attività ulteriori, per le quali è necessaria una particolare preparazione: si tratta, in buona sostanza, delle stesse attività che il mediatore è stato legittimato a svolgere, in quanto necessarie od opportune per la conclusione dell’affare, dalla l. n. 39/1989. E allora, delle due l’una: o l’acquisitore è legittimato a svolgere tali attività per una via diversa da quella dell’iscrizione nel ruolo dei mediatori (si pensi, ancora una volta, al caso, poco fa esaminato, del geometra che compie una stima), o deve essere anch’egli iscritto nel ruolo dei mediatori, posto che l’esercizio di tali attività non può essergli in alcun modo “delegato” dal mediatore destinatario dell’incarico, stante il divieto in tal senso contenuto sempre nella l. n. 39/1989.
6. A conclusioni diverse da quelle appena esposte, con riguardo alla figura del “segnalatore”, si potrebbe peraltro forse giungere ragionando in un altro modo.
A ben guardare, l’attività svolta dal “segnalatore”, complementare e prodromica rispetto a quella di mediazione che andrà a svolgere il destinatario dell’incarico, pur non richiedendo neppure essa una particolare preparazione di tipo tecnico, si differenzia, però, da quella di un soggetto semplicemente incaricato di guidare una visita ad un immobile, o da quella di una segreteria incaricata di fornire informazioni, in quanto costituisce essa stessa attività di mediazione: non rispetto all’affare per la cui conclusione si impegnerà il destinatario dell’incarico, bensì rispetto al contratto di mediazione che verrà in essere fra l’incaricante e il destinatario dell’incarico. La nozione di “affare” intermediato, per tale dovendosi intendere ogni operazione di contenuto economico che si risolva in utilità di carattere patrimoniale (in questo senso, v. Cass., 1977/330, 1971/518, 1966/2184), è infatti sufficientemente generica per poter comprendere anche un contratto di mediazione.
In questa prospettiva, anche il “segnalatore” dovrebbe ritenersi allora soggetto all’obbligo d’iscrizione nel ruolo, quanto meno nella sezione degli “agenti in servizi vari”, se non addirittura in quella degli “agenti immobiliari”, conclusione alla quale si potrebbe giungere considerando che egli promuove la conclusione di contratti di mediazione che hanno per oggetto la messa in relazione di due o più parti al fine della conclusione di un affare immobiliare.
Si potrebbe obiettare, nei confronti di questa conclusione, che la figura del “segnalatore” potrebbe non corrispondere a quella del mediatore, quale si trova delineata nell’art. 1754 c.c., e questo, precisamente, tutte le volte che egli si trovi ad operare (genericamente) “per conto” del destinatario dell’incarico, mentre il mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., non deve essere legato ad alcuna delle parti “da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Ma si tratta di una obiezione che potrebbe essere superata osservando che l’esistenza di un rapporto di collaborazione, di qualsiasi natura esso sia, non muta l’essenza dell’attività esercitata. In altri termini, se, in presenza di un tale rapporto, si dovrà effettivamente escludere che sorga un contratto di mediazione, e, conseguentemente, che l’intermediario possa pretendere un compenso a titolo di provvigione dalle parti del contratto di mediazione che fa concludere, ciò non toglie che l’attività esercitata dall’intermediario-“segnalatore” costituisca attività corrispondente a quella che si trova descritta nell’art. 1754 c.c. quale attività di mediazione, posto che egli mette in relazione due parti per la conclusione dell’“affare” in cui si sostanzia il contratto di mediazione che scaturisce dall’incarico che egli procura: e questa attività è “riservata” agli iscritti nel ruolo di cui alla l. n. 39/1989.
Né, a questa conclusione, sembrerebbe potersi replicare che la l. n. 39/1989, secondo quanto disposto nel suo art. 1, si applica “ai mediatori di cui al capo XI del titolo III del libro IV del codice civile”, mentre tali non sono coloro che attività di mediazione svolgano sulla base di rapporti di collaborazione o dipendenza sussistenti nei confronti di una delle parti intermediate: in quanto si tratterebbe, infatti, di un’obiezione fondata su un argomento di carattere letterale, non potrebbe essere ad essa attribuito eccessivo valore, solo che si tenga presente quanto approssimativa appaia la l. n. 39/1989 sotto il profilo, appunto, letterale, già soltanto per il fatto di contrassegnare i suoi destinatari, con grande libertà, alle volte quali “agenti”, altre come “mediatori” o “mandatari”… come se tutti questi termini fossero sinonimi…
In quest’ultima prospettiva, la conclusione potrebbe dunque anche essere diversa da quella in precedenza prospettata, e cioè potrebbe essere nel senso di ritenere necessaria l’iscrizione nel ruolo anche per i c.d. “segnalatori”.
7. Un ultimo rilievo vale la pena di compiere con riguardo, ancora una volta, alla figura degli “acquisitori” in senso stretto.
Si è sottolineato, poco fa, come la circostanza che essi svolgano attività comunque complementari, anche se solo preparatorie, rispetto alla conclusione di un affare che abbisognano di una particolare preparazione di tipo tecnico possa condurre a concludere per la necessità della loro iscrizione nel ruolo dei mediatori.
Questa conclusione , alla luce delle osservazioni appena svolte, appare rafforzata. Anche gli “acquisitori”, infatti, al pari dei “segnalatori”, svolgono attività (riservata) di mediazione rispetto alla conclusione del contratto di mediazione sulla base del quale opererà il destinatario dell’incarico, e, di più, normalmente svolgono, anche in quest’ambito, attività per le quali è necessaria una particolare preparazione di tipo tecnico: ciò che accade, in particolare, quando, spontaneamente o su richiesta dell’incaricante, si impegnino nell’illustrare, a colui il cui incarico sollecitano, le clausole dell’incarico medesimo. Si deve ricordare, infatti, che nei moduli in cui tali incarichi sono contenuti si trovano sia clausole che riguardano le condizioni dell’affare per la conclusione del quale si dà l’incarico (ad esempio, quella relativa alla indicazione del prezzo che l’incaricante intende spuntare, e alla cui determinazione l’“acquisitore” solitamente collabora) sia clausole che riguardano lo stesso incarico, e cioè il contratto di mediazione che l’incaricante sta per concludere con il mediatore incaricato (si pensi, sempre per fare un esempio, ad una clausola “di esclusiva”).
Di modo che, qualora si ritenga di poter condividere la prospettiva poco fa esposta che conduce a ritenere soggetti all’obbligo di iscrizione nel ruolo anche i “segnalatori”, a maggior ragione, si dovrebbe concludere che pure gli “acquisitori” in senso stretto sono soggetti al medesimo obbligo.
Alessio Zaccaria
Professore ordinario di Diritto civile
nella Facoltà di Giurisprudenza
dell’Università di Verona
Ringrazio come di consueto Luciano Passuti per avermi passato il documento di enorme rilevanza per tutti noi.
Questioni concernenti l’ampiezza dell’obbligo di iscrizione nel Ruolo
1. Ai sensi dell’art. 2 l. n. 39/1989, devono iscriversi nel ruolo tutti coloro che intendano svolgere attività di mediazione, anche se in modo discontinuo od occasionale.
Secondo quanto disposto, poi, dall’art. 11 d.m. n. 452/1990 (Regolamento di attuazione della l. n. 39/1989), quando si tratti di società, i requisiti per l’iscrizione nel ruolo devono essere posseduti dai legali o dal legale rappresentante della società o da colui che venga preposto allo svolgimento dell’attività di mediazione.
Nel senso che la congiunzione “o” starebbe qui ad esprimere effettivamente un’alternativa sembrava essersi orientato il Ministero dell’Industria, nell’art. 11 della Circolare n. 3254/C, del 10 settembre 1991. Ma a smentire questa interpretazione è poi sopraggiunta una pronuncia del Consiglio di Stato (24 maggio 2000, n. 3005), la quale ha affermato che, ove si tratti di società esercenti l’attività di mediazione, ove vi sia un preposto al ramo di attività di mediazione, nel ruolo, oltre che quest’ultimo, debbono essere iscritti anche i rappresentanti legali della società medesima, venendosi altrimenti a creare una situazione paradossale: non si capirebbe, infatti, come il preposto al ramo possa intendersi legittimato ad espletare un’attività che risulterebbe preclusa al rappresentante organico della società, e cioè al soggetto che dovrebbe trasferire al preposto il potere di agire per quest’ultima.
Ai sensi dell’art. 3 l. n. 39/1989 debbono, inoltre, essere iscritti nel ruolo anche coloro che l’attività di mediatore esercitino non in proprio, bensì (genericamente) per conto di imprese, anche organizzate in forma societaria (l’obbligo di iscrizione nel ruolo pure a carico di coloro che intendano esercitare l’attività di mediazione per conto di società è stato ribadito nella Circolare Min. Industria cit., sempre nell’art. 11).
Infine, ancora ai sensi dell’art. 3 della medesima legge, l’iscritto non può delegare le funzioni relative all’esercizio della mediazione se non ad altro agente d’affari in mediazione iscritto nel ruolo.
Il termine “delega” va qui inteso in senso ampio, come idoneo a comprendere qualsiasi ipotesi in cui il “delegante” investa altri soggetti del compito di esercitare attività di mediazione, o attribuisca loro la possibilità di esercitarla, e quindi a prescindere dalla circostanza che il rapporto di “delega” ponga il “delegato” in condizione di esercitare l’attività in modo autonomo o in posizione subordinata rispetto al “delegante”.
Da questo complesso di norme si ricava, in sintesi, che nessuno, anche soltanto occasionalmente, né in proprio (singolarmente o in forma societaria) né per conto di altri (a qualsiasi titolo) né in quanto da altri a ciò “delegato” può esercitare attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo: conclusione, questa, che corrisponde perfettamente allo spirito della l. n. 39/1989, che fra i propri scopi aveva anche (e, forse, innanzi tutto), oltre alla lotta all’abusivismo, quello di fare della mediazione, in qualunque modo e a qualunque titolo svolta, un’attività riservata ai soli iscritti nel ruolo.
2. Non bisogna peraltro essere, come si dice, “più realisti del Re”…:in altre parole, se quanto appena affermato non sembra che possa essere in alcun modo smentito, non si può giungere, d’altra parte, all’assurdo di ritenere che chiunque si trovi ad operare nell’ambito di realtà in cui viene svolta attività di mediazione debba essere iscritto nel ruolo.
Lo stesso CCNL “Dipendenti da Agenti Immobiliari Professionali” del 20 settembre 2001 si è collocato in quest’ottica, quando, nell’art. 19, dopo avere elencato, in dipendenza delle mansioni svolte, le figure idonee ad essere classificate come “Quadri” e le figure che debbono intendersi rientrare in sette diversi livelli di lavoratori, ha indicato quali lavoratori dipendenti sui quali ricade l’obbligo di iscrizione nel ruolo (solo) quelli che rivestono “le qualifiche di responsabile di agenzia – preposto – direttore commerciale – capo servizio o responsabile dei settori contratti, vendite e acquisizione incarichi – responsabile di succursale di studio immobiliare e addetto alle acquisizioni degli incarichi con capacità di effettuare stime, incaricati alle visite immobiliari con delega di trattativa”.
Si tratta di una previsione, questa del citato CCNL, che certamente può fornire utili suggerimenti, ma non deve essere sopravvalutata. L’obbligo d’iscrizione nel ruolo esiste o non esiste in dipendenza del fatto che, nell’attività concretamente svolta, sia oppure no ravvisabile un’attività di mediazione, quale definita nelle norme che di essa si occupano, le quali non possono essere derogate, e neppure soltanto interpretate in modo vincolante da un contratto collettivo di lavoro, dato che questi accordi, secondo la disciplina oggi vigente, costituiscono semplici contratti.
Di conseguenza, qualora ci si interroghi, ad esempio, se un addetto alle acquisizioni degli incarichi senza capacità di effettuare stime debba o non essere anch’egli iscritto nel ruolo, la circostanza che questa figura non sia compresa fra quelle soggette all’iscrizione nel ruolo secondo l’elenco contenuto nell’art. 19 del citato CCNL non può, di per sé sola, lasciar concludere in senso negativo, e, viceversa, la circostanza che la figura dell’addetto alle acquisizioni degli incarichi con capacità di effettuare stime sia compresa in detto elenco non significa, già di per sé, che chi svolge tali mansioni debba effettivamente essere iscritto nel ruolo.
3. Ciò precisato, si deve sottolineare come sicuramente debba essere iscritto nel ruolo dei mediatori, stante quanto disposto nell’art. 1 della l. n. 39/1989, chi svolga attività di mediazione, come definita nel codice civile, e, più precisamente, nell’art. 1754 c.c., secondo cui mediatore è “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare”.
Di questa espressione, la giurisprudenza prevalente, confermata anche in tempi recenti (v., fra le altre, Cass., 2000/2136), accoglie una lettura particolarmente ampia, riconoscendo che l’attività di mediazione può esaurirsi anche nel semplice ritrovamento e nella indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione della possibilità di concludere un affare, senza che sia necessaria pure la partecipazione dell’intermediario alla fase delle trattative.
L’attività del mediatore non si esaurisce, però, nella semplice messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare. Questo poteva essere vero ai tempi in cui l’art. 1754 c.c. divenne vigente, ossia nel 1941. Ma, con il trascorrere del tempo, l’attività di mediazione si è venuta progressivamente affinando: ciò di cui ha preso atto anche il legislatore, nel momento in cui, dettando l’art. 3 della l. n. 39/1989, ha disposto che l’iscrizione nel ruolo abilita a svolgere, oltre all’attività di mediazione, anche ogni altra attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare, ha consentito che agli agenti immobiliari possano essere affidati incarichi di perizie e consulenza tecnica in materia immobiliare da parte di enti pubblici e ha riconosciuto che gli agenti medesimi hanno titolo per essere inclusi nel ruolo dei periti e degli esperti tenuto dalle CCIAA, nonché negli elenchi dei consulenti tecnici presso i tribunali.
Questa evoluzione non è sfuggita alla giurisprudenza, che su di essa, nel corso degli ultimi cinque anni, ha iniziato a fondare una disciplina della responsabilità del mediatore per false informazioni, o per difetto di informazioni considerevolmente più ampia di quella delineata nell’art. 1759 c.c. Si è infatti affermato, in particolare, che:
“… la l. n. 39 del 1989 … ha introdotto nell’attività in oggetto il connotato della «professionalità» … il nucleo essenziale dell’attività di mediazione è pur sempre costituito dalla messa in relazione delle parti e dall’opera diretta ad agevolare la conclusione dell’affare e quindi da attività il cui compimento non presuppone necessariamente particolari conoscenze di carattere tecnico o scientifico e che pertanto non possono dirsi integrare una «professione intellettuale»… deve osservarsi che l’attività di mediazione si è venuta evolvendo ed arricchendo … si tratta di prestazioni accessorie per l’espletamento delle quali può essere necessaria una particolare preparazione tecnico-scientifica (preparazione, del resto, cui il mediatore è tenuto per ottenere l’iscrizione nel ruolo) … la recente disciplina … ha con evidenza comportato una vera e propria qualificazione della figura del mediatore, trasformandolo in un operatore evoluto ed esperto, dotato di una particolare preparazione tecnica” (Trib. Milano, 27 gennaio 1988, in Rass. dir. civ., 1998, 417ss.);
“… sulla figura del mediatore ha significativamente inciso la legge n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore … Alla stregua della nuova normativa, l’attività di mediazione presuppone … il possesso di ben precisi requisiti di attitudine, competenza e perizia, e si connota pertanto come attività di tipo professionale” (Cass., 1999/4791, in Resp. civ. e prev., 2000, 1405ss.; e, in senso analogo, cfr. Cass., 1999/5107);
“Nell’attuale sistema normativo, quale risulta delineato dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, il mediatore è un operatore specializzato” (Cass., 2001/4126).
Quali siano i limiti entro i quali il mediatore deve rispondere per false o mancate informazioni non è, peraltro, quanto qui interessa; così come qui neppure interessa un’altra questione alla quale le pronunce appena ricordate hanno fatto cenno, e cioè quella se il mediatore sia oppure non divenuto un “professionista intellettuale” (ciò che sicuramente non era nell’ottica dell’art. 1754 c.c.). Quanto qui interessa è, invece, evidenziare come, per definire l’attività di mediazione, non ci si possa oggi fermare al codice, e rientrino nell’ambito delle attività di mediazione (non solo la messa in relazione delle parti e l’opera diretta ad agevolare la conclusione dell’affare, bensì), alla luce della l. n. 39/1989, (sia pure soltanto in quanto complementari o necessarie per la conclusione di un affare) anche le attività che si sostanziano, ad esempio, nella effettuazione di stime, o nella prestazione di consulenze tecniche.
4. Da questa constatazione, non si può, peraltro, trarre che, al pari dello svolgimento dell’attività di mediazione, quale si trova delineata nell’art. 1754 c.c., anche lo svolgimento delle attività elencate nell’art. 3 l. n. 39/1989, e, in particolare, delle attività per l’espletamento delle quali occorre una certa preparazione di tipo tecnico o scientifico che si presentino come complementari o necessarie rispetto alla conclusione di un affare, sia riservato agli iscritti nel ruolo dei mediatori.
Se, per intenderci, alla luce di quanto disposto nella l. n. 39/1989, si può concludere che anche chi compia un’attività di mediazione, se iscritto nel ruolo, può, ad esempio, legittimamente effettuare una stima, rimane ovviamente fermo, d’altra parte, che una stima può effettuare, sempre ad esempio, pure un geometra non iscritto nel ruolo dei mediatori, dato che tale attività rientra fra quelle che pure un geometra iscritto nel relativo albo è legittimato a compiere.
In altre parole: il senso dell’art. 3 l. n. 39/1989 è quello di ampliare l’ambito delle attività che al mediatore iscritto nel ruolo è consentito svolgere, non l’ambito delle attività che solo un mediatore iscritto nel ruolo può svolgere.
Posto, tuttavia, che, come si è ricordato all’inizio, iscritti nel ruolo debbono essere anche tutti coloro che l’attività di mediatore esercitino non in proprio, bensì (genericamente) per conto di imprese, potrebbe, a questo punto, sorgere il dubbio se un geometra che effettui una stima non per incarico di un qualsiasi soggetto privato, bensì per conto di un mediatore (regolarmente iscritto nel ruolo), e in vista della conclusione di un affare, debba essere anch’egli iscritto nel ruolo: il geometra verrebbe, infatti, in questo caso, a svolgere un’attività complementare rispetto ad un’attività di mediazione.
La risposta deve essere negativa.
Si è già ricordato come l’art. 3 della l. n. 39/1989 estenda, attraverso il riferimento alle attività complementari e necessarie per la conclusione dell’affare, l’ambito delle attività che il mediatore è legittimato a compiere al di là di quello delineato nell’art. 1754 c.c. Ma si è anche precisato come ciò non significhi che queste attività sono a lui riservate.
È vero che l’impianto generale della l. n. 39/1989 conduce a concludere per una riserva assoluta dell’esercizio dell’attività di mediazione agli iscritti nel ruolo dei mediatori, attraverso il riferimento, fra gli altri, anche a tutti coloro che (genericamente, a qualsiasi titolo) agiscano per conto di un mediatore. Ed è vero, altresì, che anche un geometra il quale compia stime su incarico di un mediatore può dirsi che agisca per suo conto: ma il geometra svolgerebbe, in questo caso, per conto di un mediatore, non un’attività a quest’ultimo riservata, bensì un’attività che (anche) il mediatore è legittimato a compiere: un’attività, dunque, che l’incaricato della stessa deve allora intendersi possa comunque svolgere anche se non iscritto nel ruolo dei mediatori, se ad essa, comunque, sia per altra via legittimato.
La conclusione appena raggiunta appare, del resto, pienamente in linea con il fatto che l’istituzione di albi e ruoli, e la conseguente riserva dell’esercizio di determinate attività ai soggetti in essi iscritti, si giustificano, fra l’altro, per l’esigenza di assicurare a chi con i soggetti esercenti l’attività riservata verrà in contatto di ricevere una prestazione di livello adeguato alla natura della prestazione medesima, in quanto resa da soggetti effettivamente in possesso delle conoscenze di tipo tecnico e/o scientifico necessarie per compierla in modo corretto. E, nel caso che si è appena prospettato, questa esigenza è già perfettamente soddisfatta dal possesso, in chi la prestazione compie, dei requisiti necessari per ottenere l’iscrizione nell’albo dei geometri.
Si deve, perciò, ritenere che - così come il geometra incaricato nella veste di libero professionista di compiere una stima da un mediatore non deve essere iscritto nel ruolo dei mediatori -, qualora nell’àmbito di un’agenzia di mediazione venga creato un “ufficio stime”, gli addetti a questo ufficio che già siano iscritti nell’albo dei geometri, e che soltanto a questa attività si dedichino, non debbano essere iscritti anche nel ruolo dei mediatori.
5. Riservata agli iscritti nel ruolo dei mediatori è, invece, come già si è sottolineato, l’attività contemplata nell’art. 1754 c.c., e cioè, la messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare. Ed è alla luce di questa constatazione che occorre ora interrogarsi sul punto se tenuti all’iscrizione nel ruolo siano anche i c.d. “acquisitori”, e cioè coloro che si danno da fare al fine di procurare “incarichi” di mediazione.
Prima di entrare nel merito della questione, occorre però opportuno premettere che con questo termine vengono, nella prassi, contrassegnate due diverse categorie di soggetti: quella, cioè, degli “acquisitori” in senso stretto, potremmo dire, e quella dei “segnalatori”. In pratica, mentre questi ultimi si limitano a reperire la possibilità di concludere un affare e a segnalarla, appunto, ad un mediatore, al più procurando che si realizzi il contatto fra quest’ultimo e uno degli interessati all’affare, i primi - gli acquisitori in senso stretto, cioè - svolgono anche una serie di attività ulteriori, quali l’illustrazione dei contenuti dei moduli di incarico, la stima degli immobili che potrebbero costituire oggetto dell’affare, ecc.
Tanto i primi quanto i secondi svolgono attività che possono essere definite come preparatorie rispetto alla conclusione dell’affare oggetto dell’incarico, ma mentre i primi svolgono un’attività puramente materiale, i secondi svolgono attività che presuppongono le particolari conoscenze l’accertamento del possesso delle quali costituisce condizione per poter ottenere l’iscrizione nel ruolo dei mediatori.
Possiamo, a questo punto, tornare alla domanda dalla quale eravamo partiti, iniziando con il valutare la posizione del “segnalatore”.
Innanzi tutto, occorre rilevare che, se attività di mediazione, ai sensi dell’art. 1754 c.c., in quanto tale riservata agli iscritti nel ruolo dei mediatori, è quella consistente nella messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare, per quanto largamente si intenda questa espressione, non pare possibile comprendere in essa anche l’attività del “segnalatore”: chi si dedichi a questa attività, infatti, non fa altro che adoperarsi per porre un altro soggetto - che dovrà, lui sì, essere certamente iscritto nel ruolo dei mediatori - in condizione di svolgere attività di mediazione rispetto alla conclusione di un affare, ma non svolge egli stesso attività di mediazione rispetto alla conclusione di quell’affare.
In quest’ottica, si dovrebbe allora concludere che i c.d. “segnalatori” non debbono essere iscritti nel ruolo.
Tanto ho io stesso, alcuni anni fa, sostenuto (v. il mio volume La mediazione, Padova, 1992, p. 96), e non credo di dovere oggi mutare opinione sul punto; tanto più considerando che questa affermazione si colloca in linea con l’orientamento giurisprudenziale secondo cui non costituisce attività di mediazione la c.d. mediazione soggettivamente indiretta, e cioè l’attività di chi, della possibilità di concludere un affare, si sia limitato a dare notizia a colui che, poi, la conclusione dell’affare, mettendo in relazione le parti, abbia in effetti consentito (in questo senso, v., in particolare, Cass., 1996/4196, nonché, già, Cass., 1969/3833).
Per giungere alla conclusione opposta, quella, cioè, secondo cui anche i c.d. “segnalatori” dovrebbero essere iscritti nel ruolo dei mediatori, una via potrebbe consistere nel sostenere che anche tutte le attività strumentali rispetto ad un’attività di mediazione, comprese quelle ad essa prodromiche, debbono intendersi riservate agli iscritti nel ruolo dei mediatori. Ma sembra, questa, una posizione invero assai difficilmente sostenibile. Occorre, infatti, ricordare ancora una volta che, se è vero che nella l. n. 39/1989 sono state contemplate come rientranti fra le attività del mediatore anche tutte quelle che appaiano come necessarie o complementari per la conclusione di un affare, è parimenti vero che ciò il legislatore ha fatto allo scopo (soltanto) di legittimare il mediatore a svolgere attività ulteriori rispetto a quelle che integrano la vera e propria attività di mediazione, e che, altrimenti, egli non potrebbe svolgere, non per riservare l’esercizio anche di tali attività, in aggiunta a quella tipica di mediazione, ai soli iscritti nel ruolo dei mediatori: e da questa circostanza si dovrebbe trarre che, per l’esercizio delle attività complementari o necessarie per la conclusione dell’affare diverse da quella tipica di mediazione, e che sia possibile svolgere liberamente - fra le quali certamente rientra anche l’attività del “segnalatore” -, l’iscrizione nel ruolo non è necessaria.
La correttezza di questa conclusione sembrerebbe poter trovare una conferma nel rilievo che la previsione della necessità di iscrizione in un albo, ruolo, ecc., quale condizione per poter svolgere una certa attività, può ritenersi legittima, in particolare sotto il profilo delle previsioni costituzionali in materia di lavoro e di iniziativa economica privata, (solo) quando appaia necessario garantire alla collettività che coloro i quali esercitano quell’attività siano in possesso delle conoscenze all’uopo necessarie. In quest’ottica, la presenza di un ruolo dei mediatori può ritenersi giustificata in considerazione del fatto che chi svolge l’attività descritta nell’art. 1754 c.c. è legittimato a svolgere, oggi, anche attività per le quali è necessaria un’adeguata preparazione di tipo tecnico, mentre una simile preparazione non è necessaria per svolgere la semplice attività (preparatoria rispetto a quella di cui all’art. 1754 c.c.) di “segnalatore”.
Senza contare che, se si volesse concludere che anche (tutte) le attività complementari o necessarie per la conclusione di un affare debbono ritenersi riservate agli iscritti nel ruolo, si dovrebbe giungere all’assurdo di ritenere che iscritto nel ruolo deve essere, ad esempio, anche chi venga incaricato dal mediatore di accompagnare un possibile acquirente di un immobile in visita al medesimo, o, persino la segreteria cui sia assegnato, fra gli altri, il compito di ricevere le telefonate dei possibili acquirenti di un immobile pubblicizzato in vendita e di fornire loro le prime informazioni…
Sempre alla luce di queste considerazioni, può poi essere data risposta al quesito se nel ruolo debbano essere invece iscritti gli “acquisitori” in senso stretto.
Come poco fa si diceva, costoro non si limitano alla segnalazione dell’affare, ma compiono anche attività ulteriori, per le quali è necessaria una particolare preparazione: si tratta, in buona sostanza, delle stesse attività che il mediatore è stato legittimato a svolgere, in quanto necessarie od opportune per la conclusione dell’affare, dalla l. n. 39/1989. E allora, delle due l’una: o l’acquisitore è legittimato a svolgere tali attività per una via diversa da quella dell’iscrizione nel ruolo dei mediatori (si pensi, ancora una volta, al caso, poco fa esaminato, del geometra che compie una stima), o deve essere anch’egli iscritto nel ruolo dei mediatori, posto che l’esercizio di tali attività non può essergli in alcun modo “delegato” dal mediatore destinatario dell’incarico, stante il divieto in tal senso contenuto sempre nella l. n. 39/1989.
6. A conclusioni diverse da quelle appena esposte, con riguardo alla figura del “segnalatore”, si potrebbe peraltro forse giungere ragionando in un altro modo.
A ben guardare, l’attività svolta dal “segnalatore”, complementare e prodromica rispetto a quella di mediazione che andrà a svolgere il destinatario dell’incarico, pur non richiedendo neppure essa una particolare preparazione di tipo tecnico, si differenzia, però, da quella di un soggetto semplicemente incaricato di guidare una visita ad un immobile, o da quella di una segreteria incaricata di fornire informazioni, in quanto costituisce essa stessa attività di mediazione: non rispetto all’affare per la cui conclusione si impegnerà il destinatario dell’incarico, bensì rispetto al contratto di mediazione che verrà in essere fra l’incaricante e il destinatario dell’incarico. La nozione di “affare” intermediato, per tale dovendosi intendere ogni operazione di contenuto economico che si risolva in utilità di carattere patrimoniale (in questo senso, v. Cass., 1977/330, 1971/518, 1966/2184), è infatti sufficientemente generica per poter comprendere anche un contratto di mediazione.
In questa prospettiva, anche il “segnalatore” dovrebbe ritenersi allora soggetto all’obbligo d’iscrizione nel ruolo, quanto meno nella sezione degli “agenti in servizi vari”, se non addirittura in quella degli “agenti immobiliari”, conclusione alla quale si potrebbe giungere considerando che egli promuove la conclusione di contratti di mediazione che hanno per oggetto la messa in relazione di due o più parti al fine della conclusione di un affare immobiliare.
Si potrebbe obiettare, nei confronti di questa conclusione, che la figura del “segnalatore” potrebbe non corrispondere a quella del mediatore, quale si trova delineata nell’art. 1754 c.c., e questo, precisamente, tutte le volte che egli si trovi ad operare (genericamente) “per conto” del destinatario dell’incarico, mentre il mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., non deve essere legato ad alcuna delle parti “da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Ma si tratta di una obiezione che potrebbe essere superata osservando che l’esistenza di un rapporto di collaborazione, di qualsiasi natura esso sia, non muta l’essenza dell’attività esercitata. In altri termini, se, in presenza di un tale rapporto, si dovrà effettivamente escludere che sorga un contratto di mediazione, e, conseguentemente, che l’intermediario possa pretendere un compenso a titolo di provvigione dalle parti del contratto di mediazione che fa concludere, ciò non toglie che l’attività esercitata dall’intermediario-“segnalatore” costituisca attività corrispondente a quella che si trova descritta nell’art. 1754 c.c. quale attività di mediazione, posto che egli mette in relazione due parti per la conclusione dell’“affare” in cui si sostanzia il contratto di mediazione che scaturisce dall’incarico che egli procura: e questa attività è “riservata” agli iscritti nel ruolo di cui alla l. n. 39/1989.
Né, a questa conclusione, sembrerebbe potersi replicare che la l. n. 39/1989, secondo quanto disposto nel suo art. 1, si applica “ai mediatori di cui al capo XI del titolo III del libro IV del codice civile”, mentre tali non sono coloro che attività di mediazione svolgano sulla base di rapporti di collaborazione o dipendenza sussistenti nei confronti di una delle parti intermediate: in quanto si tratterebbe, infatti, di un’obiezione fondata su un argomento di carattere letterale, non potrebbe essere ad essa attribuito eccessivo valore, solo che si tenga presente quanto approssimativa appaia la l. n. 39/1989 sotto il profilo, appunto, letterale, già soltanto per il fatto di contrassegnare i suoi destinatari, con grande libertà, alle volte quali “agenti”, altre come “mediatori” o “mandatari”… come se tutti questi termini fossero sinonimi…
In quest’ultima prospettiva, la conclusione potrebbe dunque anche essere diversa da quella in precedenza prospettata, e cioè potrebbe essere nel senso di ritenere necessaria l’iscrizione nel ruolo anche per i c.d. “segnalatori”.
7. Un ultimo rilievo vale la pena di compiere con riguardo, ancora una volta, alla figura degli “acquisitori” in senso stretto.
Si è sottolineato, poco fa, come la circostanza che essi svolgano attività comunque complementari, anche se solo preparatorie, rispetto alla conclusione di un affare che abbisognano di una particolare preparazione di tipo tecnico possa condurre a concludere per la necessità della loro iscrizione nel ruolo dei mediatori.
Questa conclusione , alla luce delle osservazioni appena svolte, appare rafforzata. Anche gli “acquisitori”, infatti, al pari dei “segnalatori”, svolgono attività (riservata) di mediazione rispetto alla conclusione del contratto di mediazione sulla base del quale opererà il destinatario dell’incarico, e, di più, normalmente svolgono, anche in quest’ambito, attività per le quali è necessaria una particolare preparazione di tipo tecnico: ciò che accade, in particolare, quando, spontaneamente o su richiesta dell’incaricante, si impegnino nell’illustrare, a colui il cui incarico sollecitano, le clausole dell’incarico medesimo. Si deve ricordare, infatti, che nei moduli in cui tali incarichi sono contenuti si trovano sia clausole che riguardano le condizioni dell’affare per la conclusione del quale si dà l’incarico (ad esempio, quella relativa alla indicazione del prezzo che l’incaricante intende spuntare, e alla cui determinazione l’“acquisitore” solitamente collabora) sia clausole che riguardano lo stesso incarico, e cioè il contratto di mediazione che l’incaricante sta per concludere con il mediatore incaricato (si pensi, sempre per fare un esempio, ad una clausola “di esclusiva”).
Di modo che, qualora si ritenga di poter condividere la prospettiva poco fa esposta che conduce a ritenere soggetti all’obbligo di iscrizione nel ruolo anche i “segnalatori”, a maggior ragione, si dovrebbe concludere che pure gli “acquisitori” in senso stretto sono soggetti al medesimo obbligo.
Alessio Zaccaria
Professore ordinario di Diritto civile
nella Facoltà di Giurisprudenza
dell’Università di Verona
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