Quotazioni immobiliari sul sito dell'agenzia del territorio

[mvici]

Caro Carlo,
Grazie per il link, e' molto interessante, anche se, visto il numero delle fonti,
e' un po' difficile dire se e quali siano affidabili.

Io non sono un addetto ai lavori, ho gia' detto altre volte che per noi clienti sarebbe molto
utile avere dati di mercato preparati ed aggiornati dalle associazioni di categoria basati
sulle compravendite reali come avviene nel Regno Unito.
Anche questi inputs sono stati un po' snobbati dai tui colleghi perche' "ogni compravendita e' un caso a se'".

Come cliente, se vi interessa, continuo a pensare che, soprattutto in questo periodo di
discesa dei prezzi e di tempi di vendita che superano, in alcuni casi, i due anni una tabella che
mostri mensilmente Numero di compravendite e prezzo medio per tipo di abitazione sarebbe
molto utile per venditori ed acquirenti e, forse, anche per gli agenti.

Grazie ancora e saluti

 

[Carlo Garbuio]

Caro mvici,
spero molti utenti del forum leggano e meditino su quanto da te affermato.

Non sai quale fonte è più affidabile delle altre?
Neppure io, non essendoci trasparenza nella metodologia, nell'analisi e nell'esposizione dei risultati
In molti casi la raccolta dati viene fatta per telefono ... raccogliendo informazioni generiche con valori minimi e massimi indicativi ... da qui partono le analisi da parte di enti rinomati ma, siccome i vari valori non convergono chi li legge pensa di ridurre l'errore facendo una media, commettendo invece un nuovo errore. E' così, purtroppo.
Le associazioni di categoria sono informate ma non procedono con la formazione degli associati motivo? leggiti un pò di discussioni sulle associazioni nel forum e ti farai un'idea
I colleghi? Molti appartengono a associazioni di categoria e quindi ...
Numero di compravendite e prezzi medi (su dati reali) si possono effettuare, serve però formazione a tutti i livelli, partendo dal rilevatore dei dati!
Le valutazioni immobiliari però non vanno effettuate su prezzi medi e applicando coefficienti correttivi ... ora ci sono gli IVS, standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale

Aggiunto dopo 25 minuti :

Io non sono un addetto ai lavori...

Bene, vuol dire che la tua è una richiesta del mercato, un'esigenza dei clienti ...
ai professionisti la capacità di comprenderla e di cercare di soddisfarla
ciao

 

[Sep]

... ora ci sono gli IVS, standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale

Ho già espresso una volta a Garbuio la mia perplessità, non sugli IVS, ma sulle comparazioni richieste da questo metodo dati i metodi di ricerca. Secondo il mio parere, non è valida la ricerca del prezzo presso la Conservatoria ( sempre che sia esatto quanto dichiarato ) perchè non si conosce lo stato dell'alloggio, nè presso gli AI ( perchè, sempre che te lo dichiarino, è quasi sempre diverso dal reale ). Quindi, ritengo, che finchè non si formeranno dei veri e propri Enti di rilevazione ( sarebbero validissime le Università, come so che in qualche località lo fanno ) anche i dati degli IVS avranno lo stesso valore dell'Agenzia del Territorio ( cioè assai scarso ).

 

[Carlo Garbuio]

... ora ci sono gli IVS, standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale

Ho già espresso una volta a Garbuio la mia perplessità, non sugli IVS, ma sulle comparazioni richieste da questo metodo dati i metodi di ricerca. Secondo il mio parere, non è valida la ricerca del prezzo presso la Conservatoria ( sempre che sia esatto quanto dichiarato ) perchè non si conosce lo stato dell'alloggio, nè presso gli AI ( perchè, sempre che te lo dichiarino, è quasi sempre diverso dal reale ). Quindi, ritengo, che finchè non si formeranno dei veri e propri Enti di rilevazione ( sarebbero validissime le Università, come so che in qualche località lo fanno ) anche i dati degli IVS avranno lo stesso valore dell'Agenzia del Territorio ( cioè assai scarso ).

Ciao SEP,
la raccolta dei dati reali di mercato è il fondamento dell'estimo.
Sono giuste le tue osservazioni ma a cosa portano?
O meglio, come possiamo migliorare una volta condivisa una opinione?
Fermi non bisogna stare altrimenti "si approva" o "si accetta" quanto criticato e non ci si impegna a migliorare assumendosi delle responsabilità

Se, come dici te, "i dati degli IVS avranno lo stesso valore di quelli dell'Agenzia del Territorio" ... permettimi di porre qualche interrogativo:

come vengono fatte le perizie oggi?
Non sui dati reali, non su dati dell'Agenzia delle Entrate ... quale è la fonte che più garantisce il perito ed il mercato?

Quali possono essere le soluzioni?

....

D'accordo che è auspicabile che ci siano enti di rilevazione, ne stanno nascendo, io collaboro con l'Osservatorio Immobiliare Cerletti ma fino ad allora cosa facciamo?
Continuiamo come in passato?
Quante critiche si sono beccati fino ad ora i periti?
Quali problematiche hanno portato agli istituti di credito? ...

ORA ci sono gli strumenti per redigere un Rapporto di Valutazione immobiliare OGGETTIVO e TRASPARENTE quindi TUTTI nel nostro piccolo possiamo contribuire al successo nella raccolta dei dati e alla conseguente maggior TRASPARENZA del mercato immobiliare.

Nell'attesa di avere i dati disponibili quindi bisogna procedere ad una adeguata formazione e aggiornamento professionale ... avendo anche tutti i dati reali oggi, non si può pensare di buttarli dentro un software, bisogna saperli compilare, archiviare, utilizzare ... come previsto dal codice delle valutazioni immobiliari

 

[elisabi]

Un'osservazione: ma se nessuna fonte è affidabile, vuol dire che la stima è affidato solo alla discrezionalità di chi vende o dalla conoscenza del territorio dell'AI?

A me sembra che i prezzi dei vari borsini forse non convergono al centesimo, ma sono piu' o meno allineati (almeno nellle zone di mio interesse) e quindi dal mio punto di vista di compratore sono una base di partenza affidabile - anche se con un certo margine di errore.

Le richieste dei venditori invece non solo non sono in linea coi borsini (anche il 30-40% in più) ma spesso neanche in linea tra di loro.

Visto coi miei occhi: la stessa villetta è fuori con diverse agenzie a 480k, 450k, 460k, 455k. Anche a prendere per buono il prezzo più basso, il dubbio di un forte ricarico sorge eccome...

 

[Carlo Garbuio]

Un'osservazione: ma se nessuna fonte è affidabile, vuol dire che la stima è affidato solo alla discrezionalità di chi vende o dalla conoscenza del territorio dell'AI?

A me sembra che i prezzi dei vari borsini forse non convergono al centesimo, ma sono piu' o meno allineati (almeno nellle zone di mio interesse) e quindi dal mio punto di vista di compratore sono una base di partenza affidabile - anche se con un certo margine di errore.

Le richieste dei venditori invece non solo non sono in linea coi borsini (anche il 30-40% in più) ma spesso neanche in linea tra di loro.

Visto coi miei occhi: la stessa villetta è fuori con diverse agenzie a 480k, 450k, 460k, 455k. Anche a prendere per buono il prezzo più basso, il dubbio di un forte ricarico sorge eccome...

il dubbio è legittimo e cerco di chiarire alcuni aspetti.
Valore e prezzo non sono sinonimi, sono due cose completamente diverse.
Si può attribuire ad un immobile un valore e metterlo in vendita al prezzo che si vuole ed è del tutto legittimo in linea con le normali leggi di mercato. Con la valutazione si cerca di determinare il più probabile valore di mercato dell'immobile.

I valori dei borsini si contraddicono da soli, tutti fanno un bel minestrone di dati e poi si espongono un minimo ed un massimo. Confronta più listini e vedi se convergono verso valori simili e, anche se lo fosse, bisognerebbe verificare come sono state eseguite le misurazioni.
Quale può essere riconosciuto allora più attendibile: NESSUNO e qui trovi la prova

http://www.immobilio.it/f25/mercato-immobiliare-treviso-esempio-analisi-mediata-7821/

il sole 24 ore (fonte autorevole), non ritenendo nessuno degli osservatori attendibile (altrimenti considererebbe solo quello) prende, con dosi non note, un pò da uno e un pò da un'altro non considerando, ad esempio i dati dell'agenzia del territorio ... e su questo espone una analisi.

In questa situazione il mercato immobiliare italiano non è trasparente e tantomeno professionale.

Le soluzioni ci sono, si tratta di procedere TUTTI ad un aggiornamento professionale verso le moderne metodologie estimative riconosciute a livello internazionale ... e questo è il primo passo.

L'affidabilità della valutazione immobiliare si misura con l'oggettività, la trasparenza e la competenza del valutatore che deve essere un esperto conoscitore del mercato in cui opera. Solo una raccolta puntuale dei dati immobiliari può garantire affidabilità ... ai borsini il compito di fare statistiche e considerazioni su andamenti generali, non vanno usati per le valutazioni immobiliari! Quale si dovrebbe scegliere?

 

[elisabi]

Valore e prezzo non sono sinonimi, sono due cose completamente diverse.

Eh Lo so! Pensa che il costo di produzione di un iPhone è di circa 5 euro, ma c'e' gente disposta a pagarne più di 500 per averlo.

Nel nostro caso, poichè il mercato nasce dall'incontro tra domanda e offerta, se nessuno ha tirato fuori i 450k -480k richiesti per quell'immobile dopo un anno che è in vendita, ne consegue che non è quello il suo prezzo di mercato.

Il punto è come gestire questa situazione da acquirente, e in assenza di strumenti trasparenti per la valutazione di un immobile, evitare di prendere una fregatura! Quanto offrire, senza rischiare lo scontro frontale con l'AI, che già ti tratta come un pidocchio perchè cerchi di intavolare una trattativa e non sganci tutto e subito?

Forse ogni tanto si dovrebbe considerare che anche chi acquista è un cliente, non solo il venditore.

 

[Alessandro Frisoli]

La casa non è un prosciutto che costa 40 euro al chilo e quindi un etto costa 4 euro (e anche lì c'è prosciutto e prosciutto)
Non esisterà mai una formula matematica universalmente accetata che mi indichi senza tema di smentita quanto vale una casa.
Leggendo perizie asseverate depositate presso i tribunali ho visto periti scrivere studi di estimo di valore estrinseco ed intrinseco del bene, di capitalizzazione del capitale investito rivalutato ai sensi della legge tal dei tali, e poi tutti concludere con la frase "il presumibile valore di mercato"
Ora non dico che non esiste il valore di mercato, ma è una media e come tale va presa
Siamo franchi, come si fa a valutare il fatto che l'acquirente acquista un immobile perchè così si avvicina alla madre malata. E' invalutabile, ma quel cliente pagherà quel particolare immobile di più... poi il prezzo farà media.
e se il venditore ha bisogno di denaro, sarà disposto ad accettare un prezzo inferiore, viceversa non venderà perchè tanto non ha bisogno.
E se il venditore deve vendere per comprare? Dipende se non ha trovato aspetterà, ma se gli sta scappando la casa che ha sempre sognato, allora sarà disposto a vendere a prezzi anche più bassi.
E se il cliente è un investitore e ne ritira 4 di appartamenti che dite avrà un prezzo o ne avrà un altro.
Potrei proseguire con migliaia di situazioni, certo, c'è una media, se qui da me gli appartamenti usati di 40 anni vanno dai 1000 ai 1200 euro al mq non me ne puoi chiedere certo 5.000.
Ma quel 1.000 - 1.200 è dato dalla media delle compravendite effettuate in un lasso di tempo recente per immobili analoghi.
Solo l'Agente immobiliare attento e conoscitore del territorio sa a quanto si può vendere un determinato immobile, poi il 10.000 euro in più o in meno fa parte della trattativa che c'è sempre e sempre ci sarà.

 

[elisabi]

Solo l'Agente immobiliare attento e conoscitore del territorio sa a quanto si può vendere un determinato immobile, poi il 10.000 euro in più o in meno fa parte della trattativa che c'è sempre e sempre ci sarà.

Questo non lo metto dubbio, peccato che poi la stessa casa (come nell'esempio che facevo) la trovi in giro con una variabilità di prezzo ben diversa dai 10.000 euro. Te ne faccio un'altro: una villetta che ho visto fuori a 520, dopo un paio di settimane scesa a 480. Scenderà ancora? Quanto è gonfiato sto prezzo?

Parafrasando il tuo esempio sul prosciutto, diciamo che viene il dubbio che qualcuno provi a rifilarti quello di importazione al prezzo del San Daniele!

 

[Alessandro Frisoli]

Sono perfettamente d'accordo con te.

Quella dello stesso immobile proposto a prezzi diversi proprio è una cosa che non concepisco ed è un malcostume comune a molti Agenti Immobiliari

Nulla vieta, anche se non mi piace molto, che lo stesso immobile sia proposto da agenzie differenti.
Ma l'esempio da te giustamente citato, pone il cliente finale la domanda, ma non è che qualcuno ci sta provando.

Eh si qui hai proprio ragione