Rapporti con unico agente che tratta vendita/acquisto

[simonettam]

Buongiorno a tutti.
I miei dubbi questa volta riguardano gli accorgimenti da adottare nel caso in cui -come mi sto trovando oggi e come succede a molte persone - si adocchia un immobile da acquistare ma non si è ancora venduto il proprio.... operazione veramente difficile e rischiosa di questi tempi.
Fermo restando che sono perfettamente conscia che questo non è il miglior modo di agire (si dovrebbe sempre vendere PRIMA il proprio immobile e solo con un compromesso in mano far l'offerta per l'immobile che si vuole acquistare, regola che a maggior ragione vale nella difficilissima congiuntura di mercato in cui ci troviamo), vi chiedo comunque questo : visto che sarei "obbligata" a dare l'incarico di vendita del mio appartamento all'agente che tratta l'appartamento che mi interessa- che si presume dovrebbe coordinare meglio la difficile operazione- è bene che colleghi il mandato all'acquisto dell'altro ? Mi spiego meglio : conviene che io circoscriva/limiti l'incarico all'acquisto dell'altro appartamento, con una frase del tipo "il presente incarico viene conferito con il fine esclusivamente di acquistare l'immobile X sito ..."? Avete altre formule da consigliarmi per tutelarmi meglio in questa fattispecie?
Altra cosa : l'agente ovviamente tenterà di convincermi a "fermare" l'altro immobile con una proposta che, se accettata, dovrebbe lasciarmi un sufficiente lasso di tempo (6/7 mesi) per vendere il mio ..vi sembra l'unica via percorribile ? Vorrei evitare di essere costretta a"svendere" il mio immobile perchè ho l'acqua alla gola e devo adempiere agli obblighi sottoscritti con il proprietario dell'immobile da acquistare..!!!
Grazie per i suggerimenti /esperienze analoghe che mi potrete fornire /raccontare al riguardo.

 

[Abakab]

Hai già dato la soluzione migliore tu, in questi casi ho sempre consigliato i miei clienti di muoversi ufficialmente con l'acquisto solo avendo in mano un preliminare della vendita e una buona caparra in mano. Non vedo perchè ti debba sentire obbligata a dare incarico allo stesso agente ... possono essere 2 fasi ben distinte gestite da agenti diversi.
6/7 mesi sono secondo tè è un lasso di tempo che ti garantisce la vendita del tuo ... non ne sarei così sicuro!

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Ribadisco il concetto per cui prima concludere la vendita del proprio immobile e poi impegnarsi con l'altro che si vuole acquistare, tra l'altro ben altro potere si ha nella trattativa con il venditore con i soldi in mano e senza dover avviare una pratica di mutuo.
Luigi De Valeri

 

[simonettam]

Beh ..obbligata non sono a dare l'incarico ad un unico mediatore..è chiaro che lui avendo in mano l'operazione potrebbe coordinarla meglio.....ma anche " forzarla" meglio!!!!
Quanto al fatto di fare l'operazione in 2 fasi/momenti distinti ...indubbiamente è la soluzione ottimale e meno rischiosa,che tra l'altro ti pone in una situazione di forza contrattuale..!!..
Detto ciò non c'è la possibilità-chiedo al professionista legale-di fare una proposta sottoposta alla CONDIZIONE SOSPENSIVA di aver venduto il proprio immobile entro una certa data? E' giuridicamente fattibile ?
In questi casi si tratta una condizione sospensiva (gli effetti non iniziano a prodursi) ? Qualcuno mi ha anche parlato di condizione risolutiva (gli effetti si producono ma poi vengono meno al Non verificarsi della condizione entro la data fissata)...?

 

[sfilasto]

Ciao Simonetta, penso che molto dipenda dalle esigenze di chi vende l'immobile che vuoi acquistare tu. Come tu stessa hai compreso, è sempre meglio avere prima un acquirente in tasca e poi impegnarsi per l'acquisto. Detto questo, nel tuo caso i consigli utili a mio avviso sono: 1) chiedere all'agente un'analisi di mercato comparativa sui prezzi del venduto recente per avere una idea piuttosto affidabile dei tempi e dei valori di vendita che puoi aspettarti per vendere casa tua; 2) nell'impegno di acquisto dell'immobile che vuoi comprare, indicare i termini di adempimento in maniera che gli stessi non siano considerati essenziali; 3) assicurarsi che le esigenze dei venditori siano compatibili con i tempi ipotetici della tua vendita; 4) di certo in questi casi la cosa più sensata è far si che l'operazione sia legata e gestita dallo stesso agente, che avrà tutto l'interesse a far giungere in porto l'operazione combinata. In bocca al lupo.

 

[Manzoni Maurizio]

e perchè mai un venditore di un immobile dovrebbe accettare una proposta (salvo la vendita del mio) e quindi impegnarsi a non vendere ad altri possibili acquirenti ed attendere che il tuo immobile venga venduto?

 

[Bagudi]

L'unica cosa che puoi fare è formulare una proposta di vendita dell'immobile, fissando tutte le clausole necessarie, ma lasciando a venditore e agenzia la possibilità di far vedere l'immobile e dandoti magari la prelazione, nel caso in cui ci sia qualcun'altro interessato, in modo che tu possa decidere se buttarti o meno....

Non è una bella situazione, ma è l'unica che posso consigliarti, anche perchè non vedo come , con tutta la buona volontà, un agente possa farti una valutazione reale dei tempi di vendita, pur in caso di prezzo corretto...

 

[simonettam]

Scusi sig.ra Bagudi, non ho capito bene : lei dice che devo dare incarico di vendere il mio immobile ad un certo prezzo , precisando nell'incarico -come avevo detto prima-che lo stesso è attribuito per acquistare l'immobile x...ma non ho capito in che modo deve essere formalizzata la prelazione sull'acquisto dell'altro, visto che deve essere formulata per iscritto..o sbaglio?
In ogni caso volevo precisare che il venditore non ha fretta di vendere , ed a detta dell'agente ,potrebbe aspettare anche 7/8 mesi ..sempre che gli si faccia una proposta scritta ....con regolamento finale a 7/8 mesi. Solo che legarsi mani e piedi ,seppure a lungo termine, è molto rischioso...

 

[Maurizio Zucchetti]

Tu accetteresti una proposta d'acquisto vincolata alla vendita dell'immobile del venditore, o piuttosto diresti al possibile acquirente "quando hai venduto farai una proposta, se l'appartamento è ancora disponibile" ?
Non c'è verso, se pensi che quella che hai visto sia veramente la casa della tua vita devi rischiare, cercando di prenderti più tempo possibile!
Stesso discorso per l' "agente unico": anche qui devi decidere tu sulla base delle sensazioni che ti suscita ... purtroppo non c'è un modo facile per uscire da una situazione difficile
(N.B. Se ti dovesse dire "stai tranquilla, ti tengo la casa ferma finchè non vendo la tua" ... scappa a gambe levate!

 

[Alvisets]

Non capisco questo bisogno di mettere le clausole nella vendita del tuo...L'incarico di vendita comunque lo devi dare (a questa o ad un'altra agenzia oppure lo vendi privatamente). Quando riceverai una proposta d'acquisto concreta gioco forza sarai in una posizione migliore per trattare il tuo acquisto (sempre che chi acquista il tuo non debba a sua volta vendere...si rischia di creare un "trenino" infinito!) A mio avviso devi mettere delle clausole semmai nella proposta d'acquisto: compro solo se vendo (condizione sospensiva...) ma la tua proposta rimarrà sospesa (prenderete degli accordi in tal senso) così da permettere giustamente al venditore e all'agenzia di valutare anche altre proposte ed evitare che l'immobile rimanga fermo per 6/7 mesi con il rischio che addirittura tu non venda il tuo (situazione alquanto spiacevole ma da preventivare...). Comunque è sempre meglio vendere prima!