Rapporto estimativo 2: cosa ne pensano gli utenti?

[Carlo Garbuio]

Allego questo esempio di valutazione immobiliare
inoltre
un esempio sintetico e
un esempio complesso

 

[H&F]

Grazie della condivisione. Sono schemi molto interessanti ed utili.
Cosa ne pensi di una eventuale annotazione aggiuntiva sulle conformità catastali ed urbanistiche.
Non mi sembra di avere letto nulla nei due esempi. Ad esempio io ho una perizia di CTU per la divisione ereditaria di famiglia. Perizia pessima confronto a queste che ci hai segnalato, ed inoltre con la mancanza di alcun accenno a problemi catatastali ed urbanistici. Quando noi fratelli siamo andati dal notaio per l'atto di divisione, questi si è rifiutato di farlo per la mancanza delle conformità.
A me sembra che le conformità siano da considerare nel valore commerciale.
Un tuo parere, di esperto di valutazioni, mi farebbe piacere. Grazie.

 

[Carlo Garbuio]

Cosa ne pensi di una eventuale annotazione aggiuntiva sulle conformità catastali ed urbanistiche.

il riferimento alle varie conformità va riportato in perizia
per sapere se è stato eseguito o meno con le relative motivazioni

 

[gcaval]

Io esprimo le identiche considerazioni già espresse in "Rapporto estimativo 1", che comunque mi sembrava una stima più corretta. Per quanto un po' diversa, non è la metodologia ad esser messa in discussione, in ogni caso. Ma i dati utilizzati.

Sottolineo due passaggi della presente perizia:


- "I dati inseriti nella perizia sono del tutto inventati a solo scopo dimostrativo. Qualsiasi riferimento e a cose o persone è puramente casuale." (prima pagina)

- "Criterio di determinazione del valore della zona: Il valore della zona è stato determinato dopo aver effettuato indagini di mercato sulla compravendita di immobili simili per tipo e caratteristiche nel periodo dal 1.9.2010 al 30.10.2010 le cui informazioni sono state ottenute dalle agenzie immobiliari del quartiere."


Proprio perché non è in discussione il metodo, sono i dati che fanno la differenza. Qui sono inventati, per esplicita ammissione del redattore. Quindi nulla possiamo dire sull'accuratezza della stima. Dati inventati--> stima inventata.

In secondo luogo, il rapporto €/mq come è stato ottenuto? Dalle agenzie immobiliari di zona, quindi, con il "metodo spannometrico" (da alcuni osteggiato, a torto o a ragione, ma non è questo il punto), se tali agenzie, come probabile, non hanno mai eseguito indagini accurate e analizzato a loro volta comparabili. Quindi ancora una volta si dimostra come all'interno di una metodologia corretta e abbastanza rigorosa si possono creare valutazioni fallaci se si parte da dati non verificati o quanto meno non verificabili.


Si consideri che stiamo prendendo un esempio di Roma centro, dove per questioni di grandi numeri di compravendita (almeno fino al 201o, data di questa perizia), il rapporto €/mq lo conoscevano anche i bambini dell'asilo, senza bisogno di sottilizzare con i comparabili (ecco che il metodo spannometrico torna pure utile, alla fine.. ). Ma in altre città? E in zone più periferiche dove ci sono poche compravendite? Oggi?

Ecco da dove nascono tutti i (forti) dubbi sull'attendibilità di una perizia...

 

[H&F]

Io esprimo le identiche considerazioni già espresse in "Rapporto estimativo 1", che comunque mi sembrava una stima più corretta. Per quanto un po' diversa, non è la metodologia ad esser messa in discussione, in ogni caso. Ma i dati utilizzati.

Sottolineo due passaggi della presente perizia:


- "I dati inseriti nella perizia sono del tutto inventati a solo scopo dimostrativo. Qualsiasi riferimento e a cose o persone è puramente casuale." (prima pagina)

- "Criterio di determinazione del valore della zona: Il valore della zona è stato determinato dopo aver effettuato indagini di mercato sulla compravendita di immobili simili per tipo e caratteristiche nel periodo dal 1.9.2010 al 30.10.2010 le cui informazioni sono state ottenute dalle agenzie immobiliari del quartiere."


Proprio perché non è in discussione il metodo, sono i dati che fanno la differenza. Qui sono inventati, per esplicita ammissione del redattore. Quindi nulla possiamo dire sull'accuratezza della stima. Dati inventati--> stima inventata.

In secondo luogo, il rapporto €/mq come è stato ottenuto? Dalle agenzie immobiliari di zona, quindi, con il "metodo spannometrico" (da alcuni osteggiato, a torto o a ragione, ma non è questo il punto), se tali agenzie, come probabile, non hanno mai eseguito indagini accurate e analizzato a loro volta comparabili. Quindi ancora una volta si dimostra come all'interno di una metodologia corretta e abbastanza rigorosa si possono creare valutazioni fallaci se si parte da dati non verificati o quanto meno non verificabili.


Si consideri che stiamo prendendo un esempio di Roma centro, dove per questioni di grandi numeri di compravendita (almeno fino al 201o, data di questa perizia), il rapporto €/mq lo conoscevano anche i bambini dell'asilo, senza bisogno di sottilizzare con i comparabili (ecco che il metodo spannometrico torna pure utile, alla fine.. ). Ma in altre città? E in zone più periferiche dove ci sono poche compravendite? Oggi?

Ecco da dove nascono tutti i (forti) dubbi sull'attendibilità di una perizia...

Alla lettura che i dati sono "inventati" ho guardato solo al metodo ed allo schema, che mi sembra ben fatto.
Se entriamo sui dati, a via del Corso a Roma il prezzo e/mq per un attico, con terrazza ed ascensore è da 3 a 4 volte superiore a quello dell'esempio. A mio parere, non 500.000 euro ma 1.500.000/2.000.000 euro.
I dati sembrano "inventati" come detto nella nota del valutatore.