Recessione anticipata del contratto 4+4

[patty1959]

Salve mi ha appena telefonato l'inquilina per dirmi che i primi di giugno lascia l'appartamento. Il contratto veniva stipulato il 15 aprile 2010 e decorreva dal 18 aprile .E' stato regolarmente registrato il 12 maggio 2010.Vorrei sapere come mi devo comportare perchè il contratto prevedeva avviso anticipato di 6 mesi. Ora lei è stata operata di un tumore ed io non mi sento di farle pagare i sei mesi , siamo rimaste che mi tratterei la caparra, ma dal punto di vista fiscale io come mi devo comportare? Il contratto va ugualemnte riregistrato se lei i primi giungo va via? Io le ho chiesto di inviarmi una raccomandta dove mi dice che lascia l'immobile e poi che devo fare? Per le volture gas, acqua , luce che sono a nome mio posso chiedere la lettura anticipata? Fiscalmente visto ch ei canoni percepiti per quest'anno saranno meno devo comunicare all'agenzia delle entrate ? Visto che lei ha iniziato a pagare il primo canone il 18 aprile 2010 e va via i primi di giugno mi deve pagare almeno ancora il 18 aprile ed il 18 maggio ? E' la prima volta per me e sono veramente ignorante in materia. Vi ringrazio per l'aiuto , che come sempre, vorrete e saprete darmi

 

[desmo]

ciao, allora la storia della raccomandata é una buona idea (questo ti metto a posto legalmente in caso l'inquilina ti dovesse accusare di aver risolto un contratto che lei invece avrebbe voluto continuare). Poi, si parla di risoluzione anticipata, non di recesso.

Una volta ricevuta la raccomandata, nella quale l'inquilina dichiarerá da quando lascerá l'immobile libero da persone e cose (controlla che sia effettivamente cosi prima di fare l'operazione che segue, diversamente saresti soggetta complicazioni) e ti consegnerá le chiavi, devi pagare (o meglio, dovrebbe lei pagare in quanto causa della risoluzione anticipata) una imposta appunto per risoluzione anticipata che é di 67 euro in forma fissa. Fai il pagamento in banca di questo F23 (codice tributo 113T) entro il 14 Maggio (max 30 giorni dalla data di stipula) ed entro massimo il 3 Giugno (max 20 giorni dalla data di pagamento della risoluzione) andrai in agenzia delle entrate a consegnare la copia dell'F23 pagato e compilerai un modulo che dovrai firmare e per il quale ti serviranno i dati catastali dell'immobile. Fatto, é piú facile a farlo che a dirlo ma se hai paura di sbagliare delega un mediatore per farlo (per noi é pane quotidiano) ti dovrebbe costare appena qualche decina di euro.

 

[patty1959]

Grazie Desmo, ma non mi è molto chiaro xchè il versamento con il mod. F23 di 67 euro va fatto entro il 14 maggio se l'inquilina lascerà l'appartamento i primi di giugno e quindi le chiavi e la riconsegna dell'appartamento avverrà dopo la data del 14 maggio.Vorrei inoltre sapere se posso chiedere una cifra forfettaria, in attesa che arrivino le bollette ,anche perchè quella del gas temo sarà elevata essendoci il riscaldamento invernale. Volevo inoltre chiedere , nell'eventualità che decidessi di riaffittare l'appartamento quale secondo voi è la forma di contratto che al momento può considerarsi + vantaggiosa ai fini fiscali. Al momento sono molto indecisa se mettere l'immobile in vendito oppure no, dato che l'ho acquistato nel 2006 quando i prezzi erano alti. Ho sentito parlare dell'affitto concordato ma non so quanto potrei chiedere in quel caso. Si tratta di un piccolo appartamento al piano terra, ammobiliato bene, con una superfificie calpestabile di 48 mq.

 

[desmo]

perché se la fai il 1 di Giugno (la risoluzione anticipata), entro il 14 Maggio devi pagare il rinnovo dell'imposta di registro per l'anno che va da Aprile 2013 ad Aprile 2014...che é pari al 2% del canone di locazione annuo...ti conviene per soli altri 16 giorni? Se proprio vuoi essere precisa, potresti ad esempio procedere come ti dicevo, ma scrivendo un contratto di locazione per il solo periodo mancante di 16 giorni (essendo un contratto inferiore a 30 giorni non é soggetto a registrazione e risparmi le imposte di registro per questo e per il rinnovo di quello vecchio) stando peró a posto sia legalmente sia fiscalmente perché comunque ció che percepirai per quei 16 giorni lo dichiarerai nella dichiarazione dei redditi, e l'inquilina ha pieno titolo perché munita di regolare contratto.

Altra soluzione ancora: farei sempre risoluzione al 14 Maggio, configurandosi un comodato d'uso gratuito verbale per quei 16 giorni autorizzando l'inquilina ad usare l'appartamento solo per sgombrarlo e sistemarlo... (basta una scrittura privata di 3 righe dove la autorizzi all'utilizzo dell'immobile solo per quel motivo e per quel periodo, e abbonandogli i 16 giorni di locazione se vuoi evitare di percepire una quota per quei 16 giorni di locazione non dichiarata e quindi non tassata, o ancora potresti percepire una quota a forfait in forma di rimborso spese, che non sia una pigione di ocazione stavolta perché nel comodato d'uso non si può percepire una pigione, ma solo un rimborso spese che non faccia pensare ragionevolmente ad una locazione simulata...). Il comodato d'uso puó essere verbale, o scritto registrato (e registrarlo ti costerebbe 200 euro) quindi per 16 giorni me la caverei con una scrittura di quel tipo li, sottintentendo la configurazione (automatica) di un comodato d'uso verbale, di cui se ne sia formalizzata per zelo la motivazione e la durata. Queste soluzioni, come avrai percepito, sono si piú precise, ma anche meno semplici, e le lascerei a professionista che abbia modo di sentirti con piú dettagli e capire quale sia la cosa migliore da fare.

Se vuoi la perfezione unita alla semplicità (ma ad un prezzo..) devi entro il 14 Maggio pagare il rinnovo dell'imposta di registro come hai fatto altre volte, poi entro il 30 Giugno pagherai i 67 euro per la risoluzione anticipata, poi entro il 20 Luglio la consegnerai in agenzia delle entrate nelle modalitá che ti ho elencato nel primo post. Non superare per nessun motivo le date elencate, ma anzi anticipale perché rappresentano i termini ultimi per non incorrere in sanzioni.

Puoi chiedere tutti i soldi per le bollette che vuoi, ma se li otterrai, o se hai il diritto di trattenerli dal deposito non lo so perché non ho il tuo contratto davanti (ne hai scritta apposita clausola?). In generale non si loca un immobile con le utenze intestate al proprietario...salvo casi particolari..é un rischio aggiuntivo che non consiglio mai di correre.

Per il contratto a canone concordato 3+2, potrebbe essere il modello contrattuale piú conveniente, ma si puó stipulare solo in alcuni comuni, interroga google per sapere in quali comuni si puó fare e se il tuo ci rientra (sono pochi).

Non dimenticarti che il contratto a canone libero 4+4 che fai di solito puó essere tassato anche in regime di cedolare secca, che ti permette cioé di separare completamente il reddito percepito grazie ai canoni di locazione (quindi non facendolo cumulare agli altri redditi e non facendo salire l'aliquota IRPEF..) e il canone percepito viene tassato separatamente alla quota secca del 21%. Inoltre non si pagano le imposte di registro del contratto. Il difetto é che non puoi procedere ad aumenti ISTAT, e vale solo per immobili ad uso abitativo e loro strette pertinenze.

Io per consigliare la soluzione fiscalmente piú conveniente al cliente chiedo il quadro completo degli intestatari dell'immobile e dei loro redditi, giacché é assolutamente necessario per fare una valutazione sensata della scelta da fare. Ieri ho fatto scoprire ad un cliente come risparmiare più di 5.000 euro all'anno di imposte sulla locazione del suo locale, era felice come una pasqua (per restare in tema ) ma si tratta di un'altra operazione ancora che esula dall'oggetto dal thread. Le situazioni vanno valutate singolarmente, e attentamente.

Scusami se non sono riuscito ad essere piú chiaro ma non é facile sintetizzare troppo e troppo bene un argomento che non é breve né banale come molti credono.

 

[Sim]

Importante: visto che il contratto prevede 6 mesi di preavviso per la risoluzione anticipata e visto che l'inquilino non attenderà questi 6 mesi per liberare l'immobile dal momento in cui ti avverte, per non aver alcun tipo di problema ti consiglio di fare una scrittura privata tra te e inquilino in cui si dichiara la data specifica in cui l'inquilino lascia l'immobile e tu accetti di perdere il pagamento delle restanti mensilità. A quel punto sei libera di riaffittare anche subito senza che nessuno possa vantare il diritto di conduzione dell'immobile.

 

[luberto]

Approfitto della competenza e disponibilità di Desmo per il mio caso che ho pensato di gestire c.s.:
- contratto di affitto 4+4 dal 1/3/2009; fatta opzione per C.Secca;
- mod. 69 di proroga al 2017 il 10/3/2013
- disdetta inquilina nel giugno 2012 con impegno a lasciare entro 31/12;
- richiesta verbale , per problemi nuova casa, di rimanere fino a giugno 2013;
- accordo verbale in tal senso (ottimi rapporti reciproci, nessun problema)
Avevo pensato di fare, al momento dell'uscita, un piccolo verbale nel quale indicare la consegna delle chiavi, la restituzione della cauzione, l'avvenuta ricognizione dell'appartamento e quindi il mod. 69 per la chiusura del contratto.
E' corretto il suddetto iter, è opportuno integrarlo con altro, ho dimenticato qualcosa?
Ringrazio in anticipo.
P.S.: ci sono da pagare i 67 euro con f23 ?

 

[Sim]

Non capisco: nel 2012 ricevi disdetta però hai anche indicato la proroga nel 2013?

Preso per buono che il contratto stia procedendo secondo regola devi fare esattamente come hai già scritto e pagare i 67 euro con f23

 

[luberto]

Non dovendo pagare il 2% di proroga ho preferito, ad evitare possibili eventuali slittamenti, mettermi in regola, considerando quindi il contratto ancora in regola.
Saluto.

 

[Sim]

Allora vai bene così, sai già bene come procedere

 

[desmo]

Importante: visto che il contratto prevede 6 mesi di preavviso per la risoluzione anticipata e visto che l'inquilino non attenderà questi 6 mesi per liberare l'immobile dal momento in cui ti avverte, per non aver alcun tipo di problema ti consiglio di fare una scrittura privata tra te e inquilino in cui si dichiara la data specifica in cui l'inquilino lascia l'immobile e tu accetti di perdere il pagamento delle restanti mensilità. A quel punto sei libera di riaffittare anche subito senza che nessuno possa vantare il diritto di conduzione dell'immobile.

questo che tu dici non serve al locatore per locare di nuovo, non ne ha bisogno perché non esiste alcuna possibilità che l'inquilina possa avanzare tale accusa, purché questa raccomandata giunga dove deve giungere, ma serve al piú a tutelare l'inquilina da future richieste delle 6 pigioni da parte del locatore..ma ci sarebbe da parlarne...perché comunque il locatore ha lo strumento della messa in mora mentre il contratto é aperto, se lo chiude, é come dire che va bene così, edé infatti ció che consiglio, cioé di non chiudere il contratto, finché non si ha l'immobile libero da persone e cose.

Approfitto della competenza e disponibilità di Desmo per il mio caso che ho pensato di gestire c.s.:
- contratto di affitto 4+4 dal 1/3/2009; fatta opzione per C.Secca;
- mod. 69 di proroga al 2017 il 10/3/2013
- disdetta inquilina nel giugno 2012 con impegno a lasciare entro 31/12;
- richiesta verbale , per problemi nuova casa, di rimanere fino a giugno 2013;
- accordo verbale in tal senso (ottimi rapporti reciproci, nessun problema)
Avevo pensato di fare, al momento dell'uscita, un piccolo verbale nel quale indicare la consegna delle chiavi, la restituzione della cauzione, l'avvenuta ricognizione dell'appartamento e quindi il mod. 69 per la chiusura del contratto.
E' corretto il suddetto iter, è opportuno integrarlo con altro, ho dimenticato qualcosa?
Ringrazio in anticipo.
P.S.: ci sono da pagare i 67 euro con f23 ?

quindi se ho capito bene hai pagato l'imposta (proroga) per l'annualitá 2013-2014 (avrai mica pagato 4 annualitá tutte assieme? in quel caso devi fare, dopo la risoluzione anticipata, richiesta all'ADE di rimborso di quanto pagato in piú, cioé delle annualitá contrattuali di cui non hai usufruito e di cui hai peró pagato le imposte di registro). Quindi se hai pagato la proroga, prima fai tutto quello che hai scritto, infine fai la risoluzione anticipata (pagando i 67 euro con F23) e quanto descritto giá nel primo post entro massimo 30 giorni dalla data in cui l'inquilina dichiara di lasciare l'immobile (fai coincidere questa data con una mensilitá del canone precisa, cioé se ti paga ogni primo giorno del mese allora falle lasciare l'immobile il 30 del mese precedente, ecc..) che poi consegnerai in ADE massimo nei 20 giorni successivi.

Ti faccio un esempio riepilogativo: la pigione viene pagata il primo di ogni mese...l'inquilina in raccomandata dichiara di voler lasciare l'immobile il 30 di Giugno...allora il 30 di Giugno vai li, controlli l'immobile (fatti possibilmente dare le fatture dell'acqua e del gas che sono state pagate...altrimenti poi al nuovo inquilino potrebbero non allacciare questi servizi finché qualcuno non salda la morosità...da me succede) le fai il verbale cosi come l'hai descritto, te lo fai firmare..e gliene dai una copia. Se tutto ok procedi alla risoluzione, hai 30 giorni per farla a partire da 1 Luglio, la data dell'F23 sará quella effettiva del giorno in cui pagherai l'imposta in banca, ma sul modulo in agenzia delle entrate scriverai 30 Giugno, cosi il mese di Luglio, che non hai percepito, non ti viene tassato. Quindi entro il 20 Luglio porti tutto in ADE e concludi la cosa. Anche ate consiglio di anticipare le date e non di fare le cose l'ultimo giorno, se hanno problemi ai terminali o altro potresti uscire fuori termini e ricevere delle multe.