Recesso del venditore dopo proposta di acquisto immobile

[petronius]

Ciao a tutti, sono nuovo tra di voi.
Qualche giorno fa ho accetato una proposta di acquisto per un appartamento. Ii cliente mi ha dato la caparra di 3000 euro e in giro di qualche giorno dovremo formalizzare il compromesso.
Nelfratempo ho perso la convinzione di dover vendere, e vorrei annullare il tutto. Nella proposta c'è scritto che se il proponente ripensa, dovrà perdere la caparra. Non c'è alcun riferimento al ripensamento del venditore, che sono io. Ho comunque intenzione di restituire i soldi al proponente.
Vorrei sapere in caso di mio ripensamento cosa succede.
Se trovo l'accordo con il proponente e firmiamo insieme un'annullamento di questa proposta, può essere sufficiente?
L'agenzia certamente vorrà le provvigioni, ma non hanno niente in mano, cioè non ho preso impegni chiari con loro.

Cosa ne pensate?
Grazie

 

[francesca63]

In caso di tuo ripensamento l'acquirente può esigere il doppio della caparra ricevuta (art.1385 c.c.),in più dovrai pagare le provvigioni all'agenzia.
L'acquirente potrebbe altrimenti scegliere,andando in giudizio,tra l'esecuzione del contratto o la sua risoluzione,chiedendoti il rimborso di tutti i danni subiti a causa del tuo inadempimento,compreso le provvigioni a suo carico.
Questa la teoria:in pratica sicuramente sei tenuto a restituire la caparra ricevuta,per il resto puoi solo sperare di trovare un accordo con acquirente e/o agenzia .
Il fatto che l'agenzia non abbia niente in mano mi pare impossibile;se stai comprando grazie a loro avranno certamente tutte le carte in regola per farsi pagare ,come è giusto.
Ora una domanda;come mai non vuoi più vendere?
Non potevi pensarci prima,o hai un'altro acquirente ?

 

[petronius]

Allora...
E' l'agenzia che mi ha cercato e portato il cliente. Non ho firmato alcuna intesa con loro. Certo, ho detto che in caso di vendita avrei pagato il servizio.
Non voglio più vendere per problemi personali.
Ripeto, io sono il venditore e sulla proposta scritta e redatta dall'agenzia non è prevista alcuna penale per me.

 

[PyerSilvio]

Allora...
E' l'agenzia che mi ha cercato e portato il cliente. Non ho firmato alcuna intesa con loro. Certo, ho detto che in caso di vendita avrei pagato il servizio.
Non voglio più vendere per problemi personali.
Ripeto, io sono il venditore e sulla proposta scritta e redatta dall'agenzia non è prevista alcuna penale per me.

Se hai firmato lo strumento d'acquisto sei soggetto alle norme imposte dal codice civile.

 

[ludovica83]

Con la pronuncia n. 4628/2015 la Corte di Cassazione ha stabilito che il preliminare del preliminare, ossia una proposta di acquisto (accettata) che prevede la stipula di un successivo compromesso, determina un obbligo contrattuale.

Per legge se c'è una caparra cofirmataria il venditore che non vuole + vendere paga il doppio della caparra all'acquirente. Quindi ne devi 6000€ all'acquirente per liberarti di lui.

E chi lo dice?
Art. 1385 codice civile
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra (2); se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

All'agenzia basta il pezzo di carta della proposta di acquisto per pretendere il pagamento delle provvigioni. Non gli serve altro.

E chi lo dice?
Art. 1755 codice civile
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, [2950] se l'affare (1) è concluso [1173] per effetto del suo intervento (2).

(1) L'affare si identifica con ogni operazione economica di contenuto patrimoniale frutto dell'accordo di due o più parti, che si conclude con il sorgere di obbligazioni. Pertanto, è tale, ad esempio, anche un contratto preliminare (1351 c.c.).

Cosa può pretendere? La provvigione piena, non il rimborso spese, soprattutto perché in quel contratto non è specificato che avrà solo un rimborso... quindi è nel suo diritto secondo quanto stabilito anche dalle CamCom (nella media il 3% ma verifica sulla tua).

Nei contratti, ove non è specificato, vale quello che dice la legge. La proposta di acquisto è quello strumento che vincola maggiormente l'acquirente rispetto al venditore... ma solo fino al momento dell'accettazione. Quando essa si verifica vale quanto riportato sopra.

Quindi se il tuo interesse è risparmiare, chiama l'agenzia e proponi di pagare le mediazioni e di cercare di dissuadere il compratore dal pretendere il doppio della caparra.
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Che tu debba restituire i soldi... Perché pensavi di tenerteli? A questo punto chi ha bisogno di un prestito fa come te... finge di vendere casa, incassa la caparra e non rischia nulla? Le agenzie lavorano gratis etc etc... Mi chiedo che mente può partorire certi pensieri...

Per svincolarsi da un contratto, basta fare solo una cosa > pagare i soggetti o PREGARE che questi non vogliano pretendere niente da te. Ma considerando che sei un venditore, l'agenzia ha investito del tempo, pubblicità etc etc se fosse un acquirente a rinunciare direbbe "vabbè te ne trovo un altro..." ma in questo caso non c'è + una casa sul mercato... quindi non avrà possibilità di concludere con un altro acquirente, manca il bene. Perché rinunciare al suo compenso dovuto per legge?
E perché l'acquirente dovrebbe rinunciare anche lui a quello che prevede la legge?

 

[Giuseppe Di Massa]

Se bastasse non firmare, non paheresti mai la

Allora...
E' l'agenzia che mi ha cercato e portato il cliente. Non ho firmato alcuna intesa con loro. Certo, ho detto che in caso di vendita avrei pagato il servizio.
Non voglio più vendere per problemi personali.
Ripeto, io sono il venditore e sulla proposta scritta e redatta dall'agenzia non è prevista alcuna penale per me.

Se bastasse non firmare non pagheresti mai la pizza o il meccanico...

 

[Manzoni Maurizio]

Oltre a ciò che hanno scritto i miei colleghi, tieni presente che se i 3000 € sono diventati caparra (o caparra confirmatoria) all'accettazione della proposta, il proponente potrebbe chiedere l'esecuzione del contratto.

 

[petronius]

Buongiorno

Abbiamo annullato la proposta consensualmente, io e il compratore. L'agenzia ci ha guardato male ma non avendo niente in mano ha dovuto accettare la situazione. Quindi siamo liberi di ogni cosa.
Grazie per i pareri espressi.

 

[Jenni83]

Con la pronuncia n. 4628/2015 la Corte di Cassazione ha stabilito che il preliminare del preliminare, ossia una proposta di acquisto (accettata) che prevede la stipula di un successivo compromesso, determina un obbligo contrattuale.

Per legge se c'è una caparra cofirmataria il venditore che non vuole + vendere paga il doppio della caparra all'acquirente. Quindi ne devi 6000€ all'acquirente per liberarti di lui.

E chi lo dice?
Art. 1385 codice civile
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra (2); se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

All'agenzia basta il pezzo di carta della proposta di acquisto per pretendere il pagamento delle provvigioni. Non gli serve altro.

E chi lo dice?
Art. 1755 codice civile
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, [2950] se l'affare (1) è concluso [1173] per effetto del suo intervento (2).

(1) L'affare si identifica con ogni operazione economica di contenuto patrimoniale frutto dell'accordo di due o più parti, che si conclude con il sorgere di obbligazioni. Pertanto, è tale, ad esempio, anche un contratto preliminare (1351 c.c.).

Cosa può pretendere? La provvigione piena, non il rimborso spese, soprattutto perché in quel contratto non è specificato che avrà solo un rimborso... quindi è nel suo diritto secondo quanto stabilito anche dalle CamCom (nella media il 3% ma verifica sulla tua).

Nei contratti, ove non è specificato, vale quello che dice la legge. La proposta di acquisto è quello strumento che vincola maggiormente l'acquirente rispetto al venditore... ma solo fino al momento dell'accettazione. Quando essa si verifica vale quanto riportato sopra.

Quindi se il tuo interesse è risparmiare, chiama l'agenzia e proponi di pagare le mediazioni e di cercare di dissuadere il compratore dal pretendere il doppio della caparra.
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Che tu debba restituire i soldi... Perché pensavi di tenerteli? A questo punto chi ha bisogno di un prestito fa come te... finge di vendere casa, incassa la caparra e non rischia nulla? Le agenzie lavorano gratis etc etc... Mi chiedo che mente può partorire certi pensieri...

Per svincolarsi da un contratto, basta fare solo una cosa > pagare i soggetti o PREGARE che questi non vogliano pretendere niente da te. Ma considerando che sei un venditore, l'agenzia ha investito del tempo, pubblicità etc etc se fosse un acquirente a rinunciare direbbe "vabbè te ne trovo un altro..." ma in questo caso non c'è + una casa sul mercato... quindi non avrà possibilità di concludere con un altro acquirente, manca il bene. Perché rinunciare al suo compenso dovuto per legge?
E perché l'acquirente dovrebbe rinunciare anche lui a quello che prevede la legge?

Quindi, riassumendo un venditore inadempiente deve: versare il doppio della caparra alla parte acquirente, versare le provvigioni all agenzia, ma qui la domanda: solo la propria quota o anche quella dell' acquirente??

 

[francesca63]

solo la propria quota o anche quella dell' acquirente??

La propria quota all’agenzia , se l’acquirente ha avuto il doppio della caparra .

La propria quota all’agenzia, e la quota dell’acquirente all’acquirente stesso, se ha chiesto il risarcimento dei danni, tra i quali c’è senz’altro la provvigione pagata , oltre agli altri danni dimostrabili.

Ovvero , chiedendo il doppio della caparra l’acquirente “rinuncia” a chiedere altro.
Se ha avuto danni maggiori della caparra, avrebbe motivo per chiedere il risarcimento di tutti i danni , senza accontentarsi della caparra.