@francesca63
ho copiato il contenuto del link da te postato, perché se mettiamo la roba qui su immobilio siamo sicuri che rimane, se invece lasciamo un link esterno, potrebbe essere disattivato domattina con perdita di contenuti che danneggia tutti.
Solito mio ragionamento.
Ecco il copia & incolla:
Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
Non è sufficientemente conosciuta una importante agevolazione concessa dallo Stato a chi acquista la propria “prima casa”.
- Tutti conoscono il tenore delle agevolazioni per chi acquista la prima casa.
- Tutti sanno che l’immobile non deve essere venduto per 5 anni dall’acquisto (agevolato).
- Tutti sanno che lo Stato riconosce all’acquirente la possibilità di vendere anche prima dei 5 anni l’immobile senza perdere l’agevolazione se si impegna a ricomprare un altro immobile entro un anno. Concessione importante per chi, ad esempio, dopo aver comperato l’immobile in una città. si trova a doversi trasferire altrove.
- Pochi conoscono che lo Stato, oltre al mantenimento della agevolazione prima casa nel secondo acquisto consente addirittura di scalare dal secondo acquisto quanto pagato per le imposte indirette nel primo acquisto!
Le tre fasi del credito d’imposta
L’art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998, come accennato, prevede infatti l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che, dopo aver trasferito un immobile acquisito con agevolazione “prima casa” ai fini delle imposte di registro o I.V.A., riacquistano a qualsiasi titolo (anche tramite appalto o permuta), entro un anno dalla alienazione, un’altra casa avente i requisiti dettati dalla normativa agevolata (il credito spetta anche se vengono effettuati più trasferimenti e riacquisti della prima casa, sempre con riferimento all’ultima compravendita).
Possiamo distinguere quindi 3 fasi:
- 1ª fase: ACQUISTO: il contribuente acquista un immobile uso abitativo (eventualmente con relative pertinenze) usufruendo delle agevolazioni per la cd. “prima casa”, scontando l’IVA o l’Imposta di Registro agevolata. Il credito pertanto non spetta se il contribuente acquista l’immobile con aliquota ordinaria (ossia senza usufruire dei benefici “prima casa”) nè se l’immobile sia pervenuto per successione o donazione, nè se l’immobile sia stato acquistato prima dell’introduzione nell’ordinamento della normativa per la “prima casa”;
- 2ª fase: ALIENAZIONE: il contribuente aliena a qualsiasi titolo (sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito quindi in questo caso anche con una donazione) l’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.
- 3ª fase: RIACQUISTO: il contribuente, entro un anno dall’alienazione di cui sopra, riacquista altro immobile richiedendo nuovamente le agevolazioni per la “prima casa” scontando l’IVA o l’Imposta di Registro agevolata. Pertanto il credito non spetta se il riacquisto avvenga a titolo donativo ma solo nel caso in cui avvenga a titolo oneroso, ossia tramite vendita, assegnazione, permuta o appalto.
La ratio di questo credito d’imposta va ravvisata nell’intento del legislatore di favorire, senza aggravio fiscale, la sostituzione dell’immobile acquistato con i benefici fiscali con altro immobile più idoneo alle mutate esigenze del contribuente, tenendolo indenne (nel successivo acquisto ed in ogni altro successivo acquisto) dalle imposte pagate nell’acquisto precedente: in altri termini ogni qualvolta un soggetto acquisti una “prima casa” lo Stato intende affrancare il contribuente dal pagamento di un importo pari a quello già pagato nell’acquisto precedente.
Altro non è che un’agevolazione fiscale che si sostanzia in una disciplina tributaria favorevole al contribuente. Questo trattamento di favore per l’acquirente è strettamente collegato al favor, costituzionalmente garantito, che il legislatore riserva all’accesso alla proprietà della prima casa di abitazione.
Infatti tra i requisiti richiesti per avere il credito vi è in primis l’acquisto (il primo) ed il riacquisto (il secondo o quelli successivi) con espressa richiesta di applicazione di aliquota agevolata (prima casa).
Il credito infatti non spetta nè nel caso in cui non ricorrano i presupposti per la prima casa, nè nel caso in cui il contribuente (che all’epoca dell’acquisto era in possesso dei requisiti per la “prima casa”) sia successivamente decaduto dalle agevolazioni richieste nel precedente acquisto (ciò comporterà automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito).
Le caratteristiche del credito d’imposta
Ma passiamo ora al dettaglio per capire le caratteristiche del credito, l’entità e come utilizzarlo.
Il credito è:
- personale: è richiesta la coincidenza tra il soggetto del primo acquisto ed il soggetto del secondo acquisto. In caso di decesso del titolare del credito anteriormente alla sua utilizzazione l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, ha precisato che tale credito vada considerato quale componente attivo dell’asse ereditario costituitosi a seguito della morte del titolare: in tale caso l’erede, al fine di utilizzare tale credito trasmesso mortis causa, dovrà farne apposita istanza da richiamare nella denuncia di successione nella parte relativa ai documenti da allegare;
- si prescrive in 10 anni: la prescrizione comincia a decorrere dalla data in cui sorge il credito di imposta, che viene individuata nella data di stipula dell’atto relativo al nuovo acquisto agevolato (fermo restando che questo deve avvenire sempre entro un anno dall’alienazione).
- non da luogo a rimborsi ma può essere destinato a compensare i debiti o a diminuire le imposte dovute e non può essere utilizzato parzialmente.
L’importo del credito, come precisato nella summenzionata circolare, è commisurato all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato ed, in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto (sempre agevolato).
Qualche esempio pratico
- se il contribuente ha corrisposto per il primo acquisto un’imposta di Euro 2.000 e deve corrispondere per il secondo acquisto un’imposta di Euro 3.000, il credito è di Euro 2.000;
- se il contribuente ha corrisposto per il primo acquisto un’imposta di Euro 2.000 e deve corrispondere per il secondo acquisto un’imposta di Euro 1.000, il credito è di Euro 1.000.
Può pertanto dirsi che il credito d’imposta ammonta alla minor somma tra:
- imposta di registro o IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato;
- imposta di registro o IVA da corrispondere in relazione al secondo acquisto agevolato.
Per fruire del credito d’imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dell’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Nello specifico, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 19/E del 01/03/2001, ha precisato che l’atto di acquisto dell’immobile dovrà contenere, oltre alla richiesta di agevolazioni per la “prima casa” previste dalla nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, lettere b) e c), l’espressa richiesta del beneficio in argomento e dovrà indicare gli elementi necessari per la determinazione del credito. Sarà, pertanto, necessario:
- indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;
- indicare gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile.
Come utilizzarlo
Il credito d’imposta può essere utilizzato:
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto, ossia portando direttamente in compensazione l’imposta di registro da versare per il nuovo acquisto con il credito d’imposta. Nei due esempi sopra fatti, pertanto, nel primo caso il contribuente, dovendo pagare l’imposta di registro per Euro 3.000 ed avendo un credito di Euro 2.000 , pagherà solo l’imposta per la differenza, ossia Euro 1.000. Nel secondo caso invece non pagherà alcuna imposta di registro. N.B.: se il secondo acquisto è soggetto ad IVA il credito d’imposta prima casa non può essere utilizzato per compensare l’IVA dovuta in relazione all’acquisto della nuova abitazione, ma potrà essere utilizzato in uno degli altri modi sotto indicati;
- in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.
- Da ultimo il credito in esame spetta anche in caso di vendite successive “a cascata”. Facciamo un esempio: Tizio acquista la sua prima casa e paga l’imposta di registro per euro 2.000; Tizio vende la casa ed entro un anno riacquista altra prima casa per il cui atto è prevista un’imposta di registro pari ad euro 3.000. All’atto versa un’imposta di registro di Euro 1.000 (poichè il credito d’imposta di Euro 2.000 viene compensato con l’imposta dovuta) . Tizio rivende anche questa casa e, sempre entro un anno, procede al riacquisto di altra prima casa per il cui atto è prevista un’imposta di registro pari ad euro 4.000. In tal caso il credito d’imposta è pari ad euro 3.000, ovvero alla minor somma tra quanto corrisposto in relazione al secondo acquisto agevolato (dove per “somma corrisposta” va intesa la somma dovuta e non la somma effettivamente pagata che nell’esempio ammonta ad euro 1.000) e quanto da corrispondere con il terzo acquisto agevolato.
notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara
