Redditività da locazione con finanziamento bancario

[Bastimento]

Considerando il fatto che come metodo di analisi non avevi citato quelli DCF, con NPV e appunto IRR, senza citare i tassi di attualizzazione presi a riferimento, prendendo esempi numerici campati per aria, ho ritenuto necessario riportarti sulla retta via.

Mi auguro per la tua società che il calcolo della redditività ed EBITDA siano elaborati con maggior cognizione di causa rispetto a quanto ci hai fatto leggere.

Quanto ai modi, io non ho fatto che rispondere alla tua domanda: il tuo esempio di valutazione mi sembrava decisamente lacunoso.

Sai fare di meglio? Sembra di si: allora non è stato carino far perdere tempo al prossimo.

Sono stato maleducato ed offensivo nei tuoi confronti? Non credo.
Puoi dire altrettanto? Anche qui non mi sembra. Ma non sono permaloso.

Sono sempre disposto anche ad imparare: puoi illustrarci la formula che hai trovato?
Soprattutto sei disponibile a darci suggerimenti pratici per massimizzare i rendimenti locativi? Siamo tutti tutto-orecchi

 

[lotti]

Ciao @Roby65 sei ancora iscritto? ti posso contattare?

 

[Roby65]

Ciao @Roby65 sei ancora iscritto?

Sì

Sì

 

[lotti]

se mi puoi scrivere su ************** grazie

 

[Utente Cancellato 80459]

Buongiorno,

vorrei sottoporvi una questione apparentemente semplice (ma solo apparentemente).
Quando si acquista un immobile da mettere a reddito attraverso il contributo parziale di un finanziamento bancario, diventa importante ragionare sulla redditività dell’immobile anche in relazione alla leva da utilizzare con la banca.

Mi spiego meglio.
Immaginiamo di acquistare un immobile da 1.000.000 e di dover decidere quanti quattrini farmi prestare dalla banca e quanti invece sborsare di tasca propria.

Quindi:

- Valore immobile: 1.000.000
- Finanziamento banca: supponiamo 700.000
- Capitale proprio: 300.000
- Incasso da locazione: supponiamo 80.000\anno

La redditività delle somme investire (ROE) si dovrebbe calcolare come rapporto fra i canoni di locazione incassati e la cifra sborsata per l’acquisto dell’immobile.

Quindi:

ROE= 80.000/300.000 = 26%

Ai costi sostenuti annualmente però dobbiamo aggiungere la rata del mutuo, che produce, supponiamo, un esborso annuale di 70.000 (sia quota capitale che quota interessi)
Quindi il conteggio corretto dovrebbe essere:

ROE= 80.000 (locazione) - 70.000 (mutuo banca) / 300.000 (capitale impiegato)= 3.3%

Quindi fino a qui si può dire che con il canone di locazione ripago il mutuo e in più incasso un 3.3% di remunerazione del capitale (per semplicità non considero altri costi quali assicurazione, imposte, IMU, vacancy, ecc.).
Al termine del mutuo, immaginiamo dopo 10 anni, il ROE tornerà al 26%, non avendo più rate del mutuo da pagare.

Ecco il mio dubbio:

Pagando il mutuo di 700.000 (i famosi 70.000 anno) in realtà io sto trasformando denaro in mattone, poiché così facendo sto comprando di fatto un immobile che vale 1.000.000 e lo sto facendo sfruttando una leva (di circa 3.5) con la banca.

Nel calcolo del ROE, come ce lo faccio entrare questo concetto?

La mia filosofia mi porterebbe a sostenere, nell’ipotesi di un mutuo decennale, che ogni anno io “acquisisco” un decimo dell’immobile, pagando il relativo mutuo alla banca, quindi il conteggio diverrebbe.

ROE= 80.000 (locazione) - 70.000 (mutuo banca) + 100.000 (indicativamente valore annuale che “acquisisco” tramite il pagamento del mutuo decennale / 300.000 (capitale impiegato)= 36 %

E’ innegabile il fatto che corrispondendo solo 300.000, sto comprando un valore di 1.000.000.

Vi torna questo ragionamento o sto perdendo qualche pezzo per strada?

(Preciso che non mi interessa il ROI in questa valutazione, né tantomeno l’ipotesi della vendita dell’asset)


Grazie mille in anticipo per le osservazioni.

Roby65 ciao , io sono arrivato allo stesso dubbio , con l'intenzione di paragonare la rendita di un investmento immobiliare effettuato con mutuo 80% ad un altro investimento per lo stesso lasso temporare. (1o Anni)

come riportavi, credo sia limitativo calcolare solo la rendita annua dalla locazione meno il mutuo senza considerare che alla fine del periodo si possiede un valore di 1.000.000 a fronte di un investimento di 300.000. (semplifichiamo ipotizzando che la locazione copra mutuo e spese e che l'immobile non si sia rivalutato nel tempo)....

cio' che ho fatto io e' stato usare IRR calcolando come rendita annuale la differenza tra il vaolore dell'immobile e l'investimento iniziale / 10 anni

nel tuo caso
(1.000.000 - 300.000) /10 = 70.000

Usando IRR per 10 anni ....la rendita viene 18%

stavolta chiedo io.... che mi perdo? abbiamo modi piu' appropriati di calcolare la rendita?

sono un neofita al primo investimento (di cifre molto inferiori a quelle citate )

Grazie
SteveR74

 

[Bastimento]

Prima di arrivare all'IRR, che porta ad avere un indice di redditività nei confronti di un tasso atteso, mi accontenterei di calcolare il VAN = Valore attuale netto.

Avrai una uscita oggi relativa all'investimento iniziale, poi entrate periodiche mensili pari al canone concordato, per la durata della locazione (attento che nessuno ti garantisce la continuità della locazione), ed uscite relative a spese, imposte ecc che sono sostanzialmente fisse. Poi un eventuale ricavo a fronte di una vendita a valore futuro, alla fine del periodo (decennio).
Stabilendo un tasso di attualizzazione, legato alle aspettative di inflazione.

Troverei più corretto valutare in primis il VAN considerando solo la redditività della locazione.
E solo dopo il VAN considerando la quota di realizzo.

Questi conti sono spesso solo accademici: hanno una validità se utilizzati per confrontare finanziariamente due opzioni di investimento.
Non è detto che il regime degli utili delle due alternative segua la medesima frequenza ed allocazione temporale:
Tieni però presente che vale più un uovo oggi che una gallina domani.

Però non entrano in gioco le valutazioni di rischio tra le due alternative che vanno considerate a parte.

 

[Utente Cancellato 80459]

Prima di arrivare all'IRR, che porta ad avere un indice di redditività nei confronti di un tasso atteso, mi accontenterei di calcolare il VAN = Valore attuale netto.

Avrai una uscita oggi relativa all'investimento iniziale, poi entrate periodiche mensili pari al canone concordato, per la durata della locazione (attento che nessuno ti garantisce la continuità della locazione), ed uscite relative a spese, imposte ecc che sono sostanzialmente fisse. Poi un eventuale ricavo a fronte di una vendita a valore futuro, alla fine del periodo (decennio).
Stabilendo un tasso di attualizzazione, legato alle aspettative di inflazione.

Troverei più corretto valutare in primis il VAN considerando solo la redditività della locazione.
E solo dopo il VAN considerando la quota di realizzo.

Questi conti sono spesso solo accademici: hanno una validità se utilizzati per confrontare finanziariamente due opzioni di investimento.
Non è detto che il regime degli utili delle due alternative segua la medesima frequenza ed allocazione temporale:
Tieni però presente che vale più un uovo oggi che una gallina domani.

Però non entrano in gioco le valutazioni di rischio tra le due alternative che vanno considerate a parte.

Grazie 1000!
da esempio fatto con NPV su xls , con 10 anni di locazione a copertura spese (quindi nessuna redditivita') il valore e' ovviamente negative....mentre torna positive considerando la vendita a fine period ipotizzata al valore di acquisto

Grazie