In caso di proroga, anche tacita, del contratto, l’opzione deve essere esercitata (salvo revoca) entro il termine di versamento dell’imposta di registro (Circolare n°26/E/2011, pag. 9). A pag. 17 del documento citato, poi si legge: “L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga”. La stessa Agenzia delle Entrate, nella circolare ministeriale n°20/E/2012 (pag. 7), facendo espresso richiamo al D.Lgs. n°23/2012, ha confermato che l’invio della comunicazione al conduttore ha validità per tutta la durata del contratto e l’invio non deve essere ripetuto preventivamente ad ogni annualità successiva del contratto di locazione.
Nell’ipotesi di un contratto 4+4 cedolarizzato in sede di registrazione o in sede di annualità successive alla prima, l’intero periodo di durata del contratto è il primo quadriennio (“Il contratto è stipulato per la durata di anni quattro dalla data X alla data Y”. Al termine della prima scadenza, ossia decorsi quattro anni dall’inizio della locazione, il contratto si rinnova automaticamente (salvo pochi e circostanziati casi) per un’altra intera tornata contrattuale di quattro anni e, in tale sede (proroga), l’opzione (che è scaduta perchè il contratto è giunto alla naturale scadenza) può essere rinnovata o revocata.
Riguardo la necessità di comunicare nuovamente l’opzione al conduttore in sede di proroga, la tesi che riceve il consenso della maggioranza degli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate è quella segnalata da Irene, ossia quella che ritiene che la raccomandata abbia efficacia reiterata nel tempo, mentre la scelta della cedolare no. Di contrario avviso è la dottrina la quale, invece, ritiene che, nella fattispecie in esame, l’opzione debba essere, comunque, ribadita all’inquilino, a mezzo lettera raccomandata, con la finalità di rinnovare la valenza dell’opzione per l’intera durata della proroga (nell’esempio di cui al # 93, dal 01/04/2014 al 31/03/2018).
