Registrazione di un nuovo contratto di locazione

[Belfagor]

Gentili frequentatori del forum vi sottopongo un quesito allo scopo di operare in linea con le vigenti norme in materia di locazione.
Allora, il 31 marzo prossimo scade un contratto di locazione a canone concordato 3-2 stipulato 5 anni fa e regolarmente registrato all'ADE in regime di cedolare secca.
I miei inquilini sono stati sempre precisi nei pagamenti e mi hanno fatto sapere che intenderebbero rinnovare il contratto per ulteriori 3+2 . In considerazione dei buoni rapporti intercorsi sono orientato a rifare loro il contratto ed anzi, tenuto conto del momento di difficolta generale, sarei anche propenso a mitigare leggermente l'importo del canone. A questo punto chiedo: posso fare copia-incolla del contratto in scadenza con nuovo importo, farlo partire dal 1 aprile e portarlo in registrazione all'ADE ?
Non penso che l'Agenzia possa eccepire circa l'importo, in relazione al fatto che i contraenti sono gli stessi del contratto scaduto. Voi cosa ne pensate?

 

[aldoiaco]

Va benissimo.

 

[Aidualc]

Molto meglio se fai una proroga (+2 anni) ed eventualmente registri un accordo di riduzione canone. Costi 0.

Per.un nuovo contratto concordato probabilmente (dipende dagli accordi territoriali in vigore da te) devi asseverarlo presso una delle associazioni firmatarie.

 

[CheCasa!]

Gentili frequentatori del forum vi sottopongo un quesito allo scopo di operare in linea con le vigenti norme in materia di locazione.
Allora, il 31 marzo prossimo scade un contratto di locazione a canone concordato 3-2 stipulato 5 anni fa e regolarmente registrato all'ADE in regime di cedolare secca.
I miei inquilini sono stati sempre precisi nei pagamenti e mi hanno fatto sapere che intenderebbero rinnovare il contratto per ulteriori 3+2 . In considerazione dei buoni rapporti intercorsi sono orientato a rifare loro il contratto ed anzi, tenuto conto del momento di difficolta generale, sarei anche propenso a mitigare leggermente l'importo del canone. A questo punto chiedo: posso fare copia-incolla del contratto in scadenza con nuovo importo, farlo partire dal 1 aprile e portarlo in registrazione all'ADE ?
Non penso che l'Agenzia possa eccepire circa l'importo, in relazione al fatto che i contraenti sono gli stessi del contratto scaduto. Voi cosa ne pensate?

I contratti a canone concordato hanno rilevato importati modificazioni a partire dal Decreto Ministeriale del 2017. Per altro, in caso di comuni che dopo detto decreto abbiano rinnovato gli accordi territoriali, sarà necessario l'avvallo di un'associazione di categoria sul calcolo del canone, per non perdere le agevolazioni fiscali. Non mi sentirei quindi di consigliarti un copia incolla del vecchio contratto ma di verificare con cura quale sia l'attuale normativa di riferimento per il tuo comune ed il modello da utilizzarsi correttamente.

In bocca al lupo

 

[gagarin]

Molto meglio se fai una proroga (+2 anni) ed eventualmente registri un accordo di riduzione canone. Costi 0.

E' vero, a mi parere sarebbe più conveniente fare così: ci si impegna meno e non si paga nulla.

 

[aldoiaco]

E' vero, a mi parere sarebbe più conveniente fare così: ci si impegna meno e non si paga nulla.

Sia l'UPPI di Roma che qualche ufficio di Roma dell'agenzia delle entrate dicono invece che dopo ogni contratto 3+2 conviene farne uno ex-novo.

 

[Aidualc]

conviene

Perchè così incassano!

Va inoltre considerato che facendo un nuovo contratto i tempi per una eventuale disdetta da parte del locatore di allungano, con la proroga dopo 2 anni possono dare disdetta senza motivo, con un nuovo contratto solo dopo 3 anni se non 5 (se non si rientra nei motivi di possibile disdetta alla prima scadenza (v. articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998 )

 

[aldoiaco]

Perchè così incassano!

Va inoltre considerato che facendo un nuovo contratto i tempi per una eventuale disdetta da parte del locatore di allungano, con la proroga dopo 2 anni possono dare disdetta senza motivo, con un nuovo contratto solo dopo 3 anni se non 5 (se non si rientra nei motivi di possibile disdetta alla prima scadenza (v. articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998 )

Bellissima considerazione, non ci avevo pensato...

 

[gagarin]

Bellissima considerazione, non ci avevo pensato...

Certamente, col rinnovo biennale ottieni la stessa cosa con meno impegni e meno spese.

 

[Belfagor]

Molto meglio se fai una proroga (+2 anni) ed eventualmente registri un accordo di riduzione canone. Costi 0.

Ringrazio tanto per il suggerimento della proroga biennale. Poichè sono inesperto sull'argomento come devo prospettarla all'ADE? E come motivare la riduzione del canone? Basta una scrittura privata sottoscritta dai vecchi contraenti in cui si dica ad esempio:
Tra le sottoscritte parti: - Tutti i dati del locatore; tutti i dati del locatario (Inquilino), con indicazione dei rispettivi codici fiscali;
premesso
- che tra le suddette parti è in essere un contratto di locazione stipulato in data xx/xx/xxxx e registrato all’Agenzia delle Entrate in data xx/xx/xxxx al n. 123456___;
- che tale contratto che andrà in scadenza al 31.3.2021 prevede un canone annuo di € ____________ da pagarsi in dodici rate mensili anticipate;
- preso atto che il locatario ha richiesto una proroga di 2 anni del suddetto contratto, proroga che la parte locatrice con la presente scrittura intende accogliere;
- considerato che a causa dell’emergenza Coronavirus il locatario ha chiesto un riduzione del canone di locazione, le parti di comune accordo stabiliscono che per il periodo dal 1.4.2021 al 31.3.2023 il canone mensile di locazione venga ridotto dagli attuali € _____________ ad € __________ mensili. Restano invariate tutte le altre clausole contrattuali.
Data e Firma della parte locatrice – firma della parte locataria

Pensate che tale scrittura unita al mod. RLI possa essere accettato dall'AdE per la registrazione della proroga con = (zero) imposte per adesione alla cedolare secca?