Registrazione preliminare

[Fedefm]

Buongiorno a tutti, vi scrivo per un problema sorto dopo il ritiro di una proposta di acquisto.
L'acquirente sottoscrive proposta per acquisto di un appartamento, inseriamo clausola sospensiva per mutuo che richiederà lui. Ora, siamo ormai in dirittura d'arrivo perchè il venditore mi ha già comunicato telefonicamente che intende accettare la proposta riservandosi ancora qualche giorno prima dello scadere della proposta per l'ok definitivo, il proponente mi dice che ad acquistare l'immobile sarà la sua compagna. In questo caso per la registrazione come si procede? Nel senso registro la proposta a nome di lui pagando imposta di registro di 200€ e 0,5% della caparra confirmatoria lasciata e poi al rogito verrà intestato tutto alla compagna? In questo caso si può richiedere la detrazione dello 0,5 della caparra anche se la proposta e la registrazione sono state fatte a nome del compagno?
Grazie a chi mi aiuterà

 

[matusalemme]

non sono un fiscalista

- la proposta, una volta accettata, diventa contratto

- se il contratto va/andrà registrato (come vorrebbe la legge, ma non sempre è così,anzi), il fisco incasserà il quattrino

- il contratto proseguirà il suo corso con l'avveramento o meno della condizione e, in caso positivo, si andrà dal notaio per la firma della compravendita

- attenzione: ciò sempre che il venditore accetti la sostituzione del compagno con la compagna (l'avveramento della condizione economica riguarderebbe quest'ultima). Altrimenti salta tutto (salvo inserimento della clausola per sè o persona da nominare al definitivo: ma la clausola sta in piedi in un contratto condizionato?)

- comunque...ammettiamo che tutto vada bene. In questo caso, perchè l'ufficio del registro dovrebbe restituire le imposte incassate? in qualche maniera (un po' contorta) il preliminare (o proposta accettata) ha pur svolto la sua funzione di collegare le due parti (di cui una allargata), il compagno ha ceduto la sua posizione contrattuale alla compagna e le parti si son trovate davanti al notaio in conseguenza di quel preliminare o proposta accettata e a suo tempo registrata

- altrimenti, come si giustificherebbe la richiesta di restituzione della tassa di registro? raccontando che il contratto non è andato a buon fine? con un assegno (incassato) firmato dal compagno? e di cui rimarrà traccia nel contratto definitivo? (salvo ulteriori magheggi?)

- perchè, in alternativa, non chiami tutti a raccolta in ufficio (compagno- compagna e venditore), vedete se l'aspirante acquirente- compagna (con la condizione del mutuo) va bene ugualmente all'acquirente, e in caso positivo, firmate una nuova proposta- accettata dalle parti effettive, l'assegno vien rilasciato dalla compagna, strappate la vecchia proposta, tu restituisci l'assegno al compagno? e poi vai a registro con le effettive parti del contratto?

 

[Umberto Granducato]

non sono un fiscalista

- la proposta, una volta accettata, diventa contratto

- se il contratto va/andrà registrato (come vorrebbe la legge, ma non sempre è così,anzi), il fisco incasserà il quattrino

- il contratto proseguirà il suo corso con l'avveramento o meno della condizione e, in caso positivo, si andrà dal notaio per la firma della compravendita

- attenzione: ciò sempre che il venditore accetti la sostituzione del compagno con la compagna (l'avveramento della condizione economica riguarderebbe quest'ultima). Altrimenti salta tutto (salvo inserimento della clausola per sè o persona da nominare al definitivo: ma la clausola sta in piedi in un contratto condizionato?)

- comunque...ammettiamo che tutto vada bene. In questo caso, perchè l'ufficio del registro dovrebbe restituire le imposte incassate? in qualche maniera (un po' contorta) il preliminare (o proposta accettata) ha pur svolto la sua funzione di collegare le due parti (di cui una allargata), il compagno ha ceduto la sua posizione contrattuale alla compagna e le parti si son trovate davanti al notaio in conseguenza di quel preliminare o proposta accettata e a suo tempo registrata

- altrimenti, come si giustificherebbe la richiesta di restituzione della tassa di registro? raccontando che il contratto non è andato a buon fine? con un assegno (incassato) firmato dal compagno? e di cui rimarrà traccia nel contratto definitivo? (salvo ulteriori magheggi?)

- perchè, in alternativa, non chiami tutti a raccolta in ufficio (compagno- compagna e venditore), vedete se l'aspirante acquirente- compagna (con la condizione del mutuo) va bene ugualmente all'acquirente, e in caso positivo, firmate una nuova proposta- accettata dalle parti effettive, l'assegno vien rilasciato dalla compagna, strappate la vecchia proposta, tu restituisci l'assegno al compagno? e poi vai a registro con le effettive parti del contratto?

detrai comunque, ma se non ricordo male, cambiando l'intestazione dal preliminare registrato al rogito, dovranno pagare 200euro d'imposta

 

[Abacus]

Buongiorno a tutti, vi scrivo per un problema sorto dopo il ritiro di una proposta di acquisto.
L'acquirente sottoscrive proposta per acquisto di un appartamento, inseriamo clausola sospensiva per mutuo che richiederà lui. Ora, siamo ormai in dirittura d'arrivo perchè il venditore mi ha già comunicato telefonicamente che intende accettare la proposta riservandosi ancora qualche giorno prima dello scadere della proposta per l'ok definitivo, il proponente mi dice che ad acquistare l'immobile sarà la sua compagna. In questo caso per la registrazione come si procede? Nel senso registro la proposta a nome di lui pagando imposta di registro di 200€ e 0,5% della caparra confirmatoria lasciata e poi al rogito verrà intestato tutto alla compagna? In questo caso si può richiedere la detrazione dello 0,5 della caparra anche se la proposta e la registrazione sono state fatte a nome del compagno?
Grazie a chi mi aiuterà

scusa ma visto che la proposta è ancora in essere, non accettata, perchè non inserire direttamente anche lei.. o solo lei?
se la proposta viene registrata e al rogito cambi nominativo ci sono anche dei costi notarili da sostenere per fare appunto il cambio di intestazione (poche centinaio di euro ma perchè buttarle via?).
a mio parere essendoci un cambio nominativo difficilmnete va a riprendersi anche lo 0.5 sulle caparre... ma potrei sbagliarmi..

 

[francesca63]

Nel senso registro la proposta a nome di lui pagando imposta di registro di 200€ e 0,5% della caparra confirmatoria lasciata e poi al rogito verrà intestato tutto alla compagna?

Esatto.
Tra l'atro, per ora hai solo l'ipotesi che acquistino a nome di lei, l'unica certezza è che la proposta l'ha firmata lui, e quindi attualmente parte del contratto ( se la proposta sarà accettata) è lui, ed è lui che si impegna a comprare, nel caso non nominasse un altro/a al posto suo.

In questo caso si può richiedere la detrazione dello 0,5 della caparra anche se la proposta e la registrazione sono state fatte a nome del compagno?

Si, l'affare è lo stesso.

salvo inserimento della clausola per sè o persona da nominare al definitivo: ma la clausola sta in piedi in un contratto condizionato?)

Perché no ?
La condizione, da quanto si capisce, è che concedano un mutuo a lui.
Se glielo danno, per il venditore è del tutto ininfluente chi compra; basta che paghi il prezzo pattuito...

 

[Fedefm]

Dovendo il venditore ancora firmare l'accettazione della proposta, ma essendo già stato informato di tutto ed essendo per lui assolutamente indifferente chi si intesterà la casa, a questo punto la via più semplice forse sarebbe rifare la proposta direttamente a nome della compagna (ovviamente chiamando a raccolta tutti e tre i soggetti in ufficio in modo da effettuare la cosa con il consenso di tutti) e far lasciare un nuovo assegno di caparra direttamente a nome della compagna, restituendo al compagno ovviamente il primo assegno lasciato. Tutto questo sempre però vincolato alla concessione del mutuo al compagno. Così firmerebbero subito tutti e si potrebbe procedere alla registrazione della proposta senza troppi giri di persone.

 

[francesca63]

la via più semplice forse sarebbe rifare la proposta direttamente a nome della compagna

Secondo me l'acquirente non fa una scelta saggia, intestando il mutuo a sé, e la casa alla compagna (ammesso che alla banca vada bene).
Immagino lo faccia per motivazioni fiscali, probabilmente lui non può comprare come prima casa; prima di far cambiare le cose lo farei ragionare per bene, aiutandolo a valutare attentamente pro e contro.