Ho appena finito di preparare in contratto di locazione dove il Conduttore, unico firmatario del contratto, ha un modello Unico di E.7000 annnue, e però mi firmeranno per garanzia le sue tre figlie che risponderanno ciascuna in proprio e singolarmente degli eventuali mancati impegni della mamma, senza preventiva escussione.
Io ho aggiunto tutte queste specifiche all'interno del contratto.
CHIEDO: 1) esiste un formulario più esaustivo per le garanzie?
2) ho allegato l'APE devo mettere il bollo di 2 euro per ciascuna pagina, o basta uno solo sulla prima?
3) posso registrare il contratto con Cedolare secca in via telematica con Sirio? i garanti devono essere indicati ?
1) E’ possibile inserire a contratto una apposita clausola pattizia di questo tipo:
“
A prima richiesta, rinunciata sin da ora, qualunque eccezione e senza necessità di preventiva escussione del conduttore, per l'intera durata del contratto ed eventuali rinnovazioni, la sig.ra X, nata a …….. il ……. residente in ……… cod. fisc. ………….e la sig.ra Y, nata a………. il ………. residente in …….. cod. fisc…………si costituiscono fideiussori per tutte le obbligazioni gravanti sul conduttore: pertanto, le medesime si obbligano a garantire, a favore del locatore sig.ra Z, ogni parziale o totale inadempimento del conduttore stesso. A norma degli articoli 1936 e seguenti del codice civile, la sig.ra X e la signora Y sono, dunque, tenute in solido al pagamento in favore del locatore di tutte le somme non pagate dal conduttore, ed in particolare per il pagamento del …………. [descrivi esattamente le obbligazioni facenti capo al conduttore che i fideiussori vuoi che ti garantiscano: ad es. canone di locazione, pagamento delle spese condominiali, interessi per ritardato pagamento ovvero consegna dell’immobile, indennità di occupazione per omesso rilascio dell’immobile, risarcimento per eventuali danni prodotti allo stesso, sia nell’eventualità di rescissione del contratto sia al momento della riconsegna ecc.].
Ai fini di eventuali comunicazioni inerenti il presente contratto, la sig.ra X e la sig.ra Y eleggono domicilio nel seguente immobile.... [nell’immobile locato ecc.]. ”.
Ad ogni buon conto, in decorrenza della proroga (in regime ordinario), le parti sono, comunque, tenute a corrispondere nuovamente l’imposta di registro sull’obbligazione fideiussioria in questione (che, fiscalmente, ha un termine, ad esempio il primo quadriennio, se il contratto è un 4+4).
I garanti, pur non essendo cointestatari del contratto, in quanto soggetti giuridici destinati a garantire l’adempimento del conduttore, non solo devono controfirmare il contratto di locazione, ma comparire (qualora il contratto sia in regime ordinario) tra i soggetti destinatari degli effetti giuridici dell’atto nel quadro B del mod. 69. Si ricorda, inoltre, che in caso di una pluralità di garanti, le garanzie prestate in solido da più soggetti danno luogo ad un’unica imposta.
2) Quanto all’ammontare del tributo, devi fare riferimento unicamente all’ufficio di competenza: se hai seguito il vivace dibattito sul tema APE in questa e altre sezioni del forum, ti sarai certamente accorta dei comportamenti difformi (riportati dai vari forumisti) tenuti dagli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate, in merito all’applicazione o meno dell’imposta di bollo sull’APE ai contratti di locazione in regime ordinario e in cedolare secca.
3) L’inserimento di una clausola fideiussoria in un contratto di locazione ad uso abitativo non è incompatibile con l’esercizio dell’opzione della cedolare secca, di cui all’art. 3 del D.Lgs. n°23/2011, il guaio è che il modello di compilazione SIRIA deve contenere esclusivamente la disciplina del rapporto locativo e non comprendere ulteriori pattuizioni come, appunto, un rapporto fideiussorio. Tuttavia, in considerazione del fatto che limitatamente ai contratti di locazione in cedolare, alla fideiussione prestata per il conduttore non vanno applicate le imposte di registro e di bollo, è da ritenersi che il suddetto modello possa essere, comunque, utilizzato anche in presenza di garanzie prestate da terzi (si consiglia, comunque, anche in questo caso di rivolgersi, per una conferma, all’ufficio competente).
Per inciso, va messo in evidenza un distinguo, giacchè parrebbe che l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo sulla fideiussione valga solo nell’ipotesi in cui la fideiussione sia inserita, con specifica clausola, nel contratto di locazione, a costituirne parte integrante (l’art. 3, comma 2 del D.Lgs. n°23/2011 recita: “
Ai contratti di locazione, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati a cedolare secca, di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per i conduttori non si applicano le imposte di registro e di bollo”). Di contro, secondo il parere di alcuni uffici locali delle Entrate (ma i risultati interpretativi in materia sono tutt’altro che univoci e omogenei), un contratto distinto e separato di fideiussione discendente da un rapporto locativo in cedolare secca, rimane, comunque, soggetto ad imposta.
Riguardo, infine, la gestione telematica della fideiussione in regime ordinario, una breve considerazione aggiuntiva a:
http://www.immobilio.it/threads/con...arante-dove-inserire-la-clausola.23024/page-2
Per poter assolvere all’imposta di registro dovuta sulle garanzie reali e personali a favori di terzi è possibile utilizzare il software di compilazione Contratti di locazione. Nella prima schermata DATI GENERALI è visibile a destra un menù a tendina. La finestra GARANZIA propone due opzioni: DEPOSITO CAUZIONALE e FIDEIUSSIONE. Se si seleziona quest’ultima opzione, è possibile flaggare IMPORTO, digitando l’importo di garanzia, oppure selezionare PRESTAZIONI DI TERZI. L’implementazione del software (la recente versione 9.5.2 del 23 ottobre 2013) consente ora di applicare correttamente l’aliquota dello 0,50% al canone annuo per l’intera durata contrattuale, ma la nuova versione aggiornata non recepisce l’applicazione del minimo di € 168,00 (dal 01/01/2014 passerà a € 200,00) previsto sia sulla fideiussione, ai sensi dell’art. 11, Tariffa, Parte prima del DPR n°131/1986, sia sulla somma dell’imposta di registro dovuta sul contratto (2%) e sull’imposta di registro sulla fideiussione (0,50% del canone annuale per l’intera durata contrattuale), a norma della risoluzione n°272/E/2008 della stessa Agenzia delle Entrate.
Ne deriva che:
a) Se la somma dell’imposta di registro sul contratto e dell’imposta di registro sulla fideiussione è superiore a € 168,00, il calcolo risulta corretto e il software è utilizzabile
;
b) Se la somma dell’imposta di registro sul contratto e dell’imposta di registro sulla fideiussione è inferiore a € 168,00, viceversa, la modalità telematica non consente di gestire complessivamente l’atto in modo fiscalmente corretto, e, di conseguenza (salvo pagamento di quanto richiesto dal software: in questo caso, comunque, difficilmente l’ufficio competente attiverà una procedura di contestazione), non rimarrebbe altro che presentarsi in ufficio muniti di copia del mod. F23 (la somma dei due subtotali – cod. trib. 115T (prima registrazione) + cod. trib. 109T (fideiussione) - non deve mai essere inferiore al minimo di legge = € 168,00) e mod. 69 debitamente compilato
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