Regolamento condominale contrattuale

[matrix72]

Buongiorno a tutti,
vorrei sapere come capire se il mio regolamento condominiale è di tipo contrattuale o meno.
Al momento ho un regolamento fornitomi dall'amministratore ma che non indica alcuna data di redazione. Dalla grafica sembra essere compatibile con la data di costruzione dell'immobile, anni 50/60.
Nell'atto d'acquisto viene menzionata l'esistenza di un un regolamento condominiale senza alcun ulteriore informazione sullo stesso o sul contenuto.
Su queste informazioni posso desumere che il regolamento sia di tipo contrattuale e pertanto per essere modificato necessita dell'unanimità dei condomini?
Grazie

 

[francesca63]

A che proposito viene menzionato nell’atto di acquisto?
Si dice che ,firmando l’atto di acquisto,ti obblighi a rispettare tale regolamento?

Su queste informazioni posso desumere che il regolamento sia di tipo contrattuale e pertanto per essere modificato necessita dell'unanimità dei condomini?

No,secondo me non puoi desumere ciò;le informazioni che riporti sono un indicatore ,ma non una certezza.
Forse potresti controllare i vecchi documenti condominiali (libro dei verbali) ,e/o
chiedere chiarimenti all’amministratore o a qualche condomino di vecchia data.

 

[matrix72]

purtroppo l'amministratore non mi fornirà alcun supporto nella ricerca. Questo perché intendo utilizzare una eventuale verifica dell'esistenza di un regolamento contrattuale per far annullare una delibera.

 

[francesca63]

fissa un'appuntamento nel suo studio e controlla di persona i vecchi documenti che l'amministratore è tenuto a conservare per conto vostro.
Non credo possa esistere un regolamento che non riporta la data e non è menzionato da nessuna parte:intendo dire che se è senza data sarà perché è collegato ad altro atto datato che lo menziona.
E' obbligato a farteli visionare,non a darti copie gratuitamente.
il problema potrebbero essere i tempi necessari,che,se relativi a delibera annullabile ,sono stretti ,come saprai certamente.

 

[Andrea Occhiodoro]

Buonasera matrix72,
mi sembra opportuno precisare che nei regolamenti di condominio è la natura delle singole clausole che può essere definita di tipo contrattuale o regolamentare e non il regolamento nel suo assieme. In sostanza sarà contrattuale (e quindi modificabile solamente con l'unanimità dei consensi) la clausola che impone limitazioni ai diritti dei singoli condòmini sulle proprietà esclusive e/o comuni; sarà regolamentare (e quindi modificabile con la maggioranza del secondo comma dell'art. 1136 c.c.) la clausola che si limita a disciplinare la gestione ed il godimento delle parti comuni. Se la delibera che intendi impugnare riguarda una clausola di tipo regolamentare tieni conto che bastano 500 millesimi per modificarla. Se invece la clausola in questione fosse di tipo contrattuale allora sarebbe opponibile ai terzi acquirenti (come nel tuo caso) solamente se inserita in un regolamento trascritto nei pubblici registri immobiliari. Per toglierti il dubbio fai un salto in conservatoria e verifica se il regolamento che ti ha fornito l'amministratore è trascritto oppure no.

 

[matrix72]

x Francesca63
mi sono espresso male dicendo che intendo far annullare una delibera. Sono diventato proprietario successivamente al termine temporale ultimo per poterlo fare.
Se venisse considerato di tipo regolamentare, per quanto ne so, sarebbe stato modificato con la maggioranza richiesta. (unanimità con circa circa 600 mill.)
Vorrei cercare di capire se si possa considerare non annullabile ma nulla e pertanto senza scadenza nella sua contestazione. Semplicemente non poteva essere deliberata.

xAndrea
grazie per i tuoi chiarimenti sulla nullità delle singole clausole.
La clausola alla quale mi riferisco è questa: "L'esercizio finanziario ha inizio il 1 gennaio e termine il 31 dicembre di ogni anno"
Non ne faccio una questione di principio, la modifica di questa clausola ha fatto si che mi venisse addebitato un anno di spese condominiali in più rispetto a quanto dovuto prima della modifica. Andando a ledere i miei diritti individuali posso considerarla regolamentare?
In conservatoria come posso fare per cercare il documento? devo percorrere a ritroso tutti vari atti di compravendita del mio appartamento fino ad arrivare al primo? C'è una via più breve?

 

[francesca63]

la modifica di questa clausola ha fatto si che mi venisse addebitato un anno di spese condominiali in più rispetto a quanto dovuto prima della modifica.

Al di là della questione regolamento contrattuale o no,questo non è chiaro.
Tu sei tenuto a pagare dal momento in cui diventi condomino,ma poi c'è la solidarietà con il precedente proprietario per quanto riguarda
il pagamento delle spese dell'anno in corso e dell'anno precedente.
Ma questo non significa che ,se le hanno chieste a te e le hai pagate.non puoi chiedere il rimborso al venditore,per la parte che gli spettava prima della vendita.
La legge, infatti, stabilisce una responsabilità solidale dell'acquirente e del venditore nei confronti del condominio ma non è idonea di per se a trasferire il debito nel rapporto tra le parti.

Andando a ledere i miei diritti individuali posso considerarla regolamentare?

Secondo me è sbagliato il punto di vista;la delibera non lede i tuoi diritti,è il venditore che non ti rimborsa che sbaglia.
Ovviamente se hai comprato in asta il discorso è diverso.

 

[angy2015]

giusto come dice Francesca. Per quel che riguarda invece la verifica del regolamento, magari per futuri dubbi. la cosa più semplice e fartelo dare in visione dall'amministratore e normalmente su di esso viene riportato dove e quando deliberato e/o registrato. Puoi anche chiedere ai condomini più datati come ti han già detto e come ultima soluzione rimane la conservatoria come hai scritto tu sopra.

 

[Utente Cancellato 65257]

Per quanto riguarda le spese condominiali io inserisco e faccio approvare a unanimitá in ogni condominio da me amministrato che le spese condominiali non pagate dai condomini morosi per regolamento verranno pagate dagli acquirenti futuri degli immobili. quindi chi compra un immobile gravato da spese condominiali non pagate se ne accolla l'intero importo anche di quelle riportate nei vari consuntivi anno per anno.

 

[Andrea Occhiodoro]

La variazione della durata dell'esercizio condominiale è una clausola di natura regolamentare e quindi se è stata approvata con 600 millesimi a favore non c'è alcunché da discutere. Concordo con Francesca quando dice che non si può parlare di lesione dei tuoi diritti: la solidarietà tra venditore ed acquirente (per l'anno in corso e l'anno precedente) dettata dall'art. 63 disp.att. c.c. è norma a difesa del condominio per una più agevole riscossione dei contributi. Come correttamente ricordato hai a disposizione azione di rivalsa nei confronti del tuo dante causa per quanto anticipato al condominio.