Regolamento condominale contrattuale

[matrix72]

x Francesca
si l'appartamento l'ho comprato all'asta ma nella piena consapevolezza che avrei trovato molti anni di spese arretrate, esattamente come accaduto nelle circa 30 operazioni immobiliari precedenti. Per tal motivo alloco delle risorse ma non per questo intendo pagare più del dovuto.
Pur essendo diverso da un acquisto tradizionale, perchè di fatto, il legittimo diritto di rivalsa non porterebbe ad alcun risultato, le norme previste dal codice civile rimangono immutate.
Io ritengo che i miei diritti siano stati lesi dall'amministratore. Come anche tu dici relativamente alla solidarietà "il pagamento delle spese dell'anno in corso e dell'anno precedente".
A me invece ne verrebbero chiesti i 18+12 mesi precedenti invece di 6+12, con ben un anno di differenza.
Portando all'estremo il concetto, l'anno di gestione condominiale potrebbe essere portato a 10 anni solari rendendo la responsabilità solidale praticamente illimitata.

x bit100
ho visto che operi a Milano, spero di non fare acquisti in condomini da te gestiti perché credo che avremmo da discutere non poco .
Io ritengo (mia opinione personale) che la delibera di cui parli sulle spese insolute sia totalmente e palesemente in contrasto con il codice civile.
Ps in che zone operi?

 

[francesca63]

Per quanto riguarda le spese condominiali io inserisco e faccio approvare a unanimitá in ogni condominio da me amministrato che le spese condominiali non pagate dai condomini morosi per regolamento verranno pagate dagli acquirenti futuri degli immobili. quindi chi compra un immobile gravato da spese condominiali non pagate se ne accolla l'intero importo anche di quelle riportate nei vari consuntivi anno per anno.

Ritengo che questa delibera possa valere per i condomini (e mette al sicuro i conti condominiali) ma non abbia nessuna valenza nei confronti degli acquirenti,per i quali vale il codice civile.
Cioè al venditore potra essere sempre chiesto il rimborso di quanto loro spettante fino al momento del rogito.

x Francesca
si l'appartamento l'ho comprato all'asta

Quindi il discorso è diverso,come detto prima.
E' un settore che conosco poco,ma certo sarebbe stato possibile e doveroso (nell'impossibilità di rivalersi con il moroso) conoscere prima questa delibera e regolarsi di conseguenza.
Non scrivo altro perché assolutamente non competente in materia aste,mi spiace.

 

[matrix72]

penso invece che il discorso non sia diverso, nella domanda iniziale ho volutamente tralasciato le modalità d'acquisto per cercare di far si che la discussione non si spostasse sull'argomento aste.
Per quanto ne so, non esistono norme specifiche per tali acquisti ma si applicano i consueti articoli del codice civile.
A prescindere dalle modalità con le quali si è venuti in possesso dell'immobile i diritti/doveri verso il condominio rimangono immutati.
Qualcuno invece è a conoscenza di norme o sentenze diverse?

 

[Bastimento]

In conservatoria come posso fare per cercare il documento? devo percorrere a ritroso tutti vari atti di compravendita del mio appartamento fino ad arrivare al primo?

Non per scoraggiare, ma potrebbe essere necessaria una via anche più lunga.
Nel condominio dove i miei genitori comprarono l'appartamento, il Regolamento di condominio fu allegato al loro atto di acquisto, (per l'esattezza era un atto di divisione, ma le cose non cambiano) che era il primo stipulato dai costruttori, e venne trascritto quindi non singolarmente , ma come parte dell'atto stesso.

Per anni dovemmo "imprestare" o fornire copia di esso; e quando un amministratore si dileguò non consegnando nemmeno i documenti, ricominciò la trafila con il nuovo amministratore subentrato.

In casi come questi, chi non conosce l'atto di nascita del condominio (inteso come edificio) e l'atto del primo acquirente, non perverrà tanto facilmente al suddetto RdC.

 

[Utente Cancellato 65257]

L'acquisto dell'immobile all'asta giudiziaria fallimentare pone un ulteriore quesito per l'amministratore e cioè se questi sia legittimato a richiedere le spese condominiali pregresse all'aggiudicatario, oppure tale acquisto sia da considerarsi a titolo originario.

Cominciamo col dire che“l'acquisto di un bene da parte dell'aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario ricollegandosi a un provvedimento del giudice dell'esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato” (Cass. n. 20037/10).

Pertanto la situazione dell'aggiudicatario che acquista il bene in sede di esecuzione forzata, con il decreto di trasferimento, è identica a quella di chi acquista da un privato, con il rogito notarile.

Di conseguenza, l'amministratore può chiedere all'acquirente-aggiudicatario anche i contributi condominiali del precedente proprietario-fallito, in quanto il decreto di trasferimento dell'immobile acquistato all'asta giudiziaria si limita soltanto a liberare l'immobile da pregressi pignoramenti, ipoteche e privilegi speciali di cui fossero stati titolari i creditori (c.d. effetto “purgativo”), ma non interferisce per nulla con le spese condominiali che, configurandosi come obbligazioni propter rem,

afferiscono al bene e seguono il bene nella sua circolazione e gravano sul soggetto in quanto lo stesso si trova in una particolare relazione con il bene de quo.

La vendita all'asta, per la precisa e tassativa espressione dell'art. 586 c.p.c. (cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie) e per la natura di obligatio propter rem, non libera quindi il nuovo proprietario dal pagamento dei contributi condominiali.

In riferimento all'obbligo di pagare le quote condominiali, l'ipotesi di successione nello status di condomino di cui all'art. 63 disp. att. c.c., non riguarda il c.d. effetto “purgativo” della vendita immobiliare forzata, considerato che tale norma speciale configura una tutela rafforzata per i crediti del condominio, relativi all'immobile aggiudicato.

Più precisamente, escludendo l'effetto c.d. “purgativo” della vendita forzata immobiliare, l'acquirente condomino deve pagare le quote condominiali ai sensi dell'art. 63 disp. att. Cc., in quanto gli oneri condominiali continuano a maturare anche in epoca successiva al pignoramento e non possono essere posti a carico del condominio (salvi gli effetti dell'intervento) proprio perché concernono un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva (Trib. Bologna Sentenza n. 1471 del 6 maggio 2000).

Per le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei vari rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall'amministratore nei confronti del neo proprietario aggiudicatario che ha acquistato l'immobile all'asta (Corte Appello Genova n. 513/09).

In conclusione l'aggiudicatario, che dovesse essere chiamato a pagare anche le spese condominiali pregresse, potrebbe soltanto rivalersi nei confronti del debitore esecutato.
Io amministro immobili a Milano ma cerco anche di tutelare i miei condomini se non cercassi di far pagare legalmente le spese agli investitori che come sai nelle aste comprano a prezzo molto più basso del valore di mercato divrei spalmarle su tutti i condomini anche quelli virtuosi. @claudia

 

[francesca63]

Io amministro immobili a Milano ma cerco anche di tutelare i miei condomini se non cercassi di far pagare legalmente le spese agli investitori che come sai nelle aste comprano a prezzo molto più basso del valore di mercato divrei spalmarle su tutti i condomini anche quelli virtuosi.

Grazie @bit100 della spiegazione chiara e completa.
Sono d’accordo con te,infatti è corretto tutelare i condomini,ci mancherebbe.
L’acquirente però può sempre rivalersi sul venditore.
In asta,come ho già detto,nell’impossibilità di rivalersi su un nullatente,un’acquirente accorto avrebbe dovuto informarsi meglio circa l’entità totale delle spese pregresse ,così conoscendo l’esatta cifra avrebbe scoperto per tempo l’esistenza di quelle a lui direttamente esigibili per via della delibera.
Poi avrebbe potuto fare le sue valutazioni in merito alla convenienza dell’acquisto.

 

[Andrea Occhiodoro]

Per le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei vari rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall'amministratore nei confronti del neo proprietario aggiudicatario che ha acquistato l'immobile all'asta (Corte Appello Genova n. 513/09).

Per correttezza di esposizione bisogna però ricordare che sull'argomento la giurisprudenza non è stata sempre concorde. Infatti più recentemente la Corte di cassazione, con la sentenza numero 4489/2014, anche se con riferimento al termine quinquennale di prescrizione dei crediti condominiali, ha affermato che "la decorrenza del predetto termine coincide con la data di delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto, che costituisce titolo di credito nei confronti del singolo condomino. E' da escludersi invece che delibere successive, concernenti i crediti del condominio per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa possano costituire un nuovo fatto costitutivo del credito".
In sostanza, secondo la predetta decisione, i saldi contabili delle gestioni condominiali precedenti vanno riferiti al momento della loro approvazione, nonostante essi vengano di norma riprodotti anche nei rendiconti successivi sino al loro soddisfacimento.

 

[matrix72]

Francesca ,
purtroppo non è quasi mai possibile conoscere l'ammontare delle spese condominiali. L'amministratore, adducendo motivi di privacy, non fornisce informazioni, ritengo anche non sia un suo compito. Se venisse chiamato da 70 persone interessate all'acquisto dovrebbe passare le giornate a gestire solo quello.
La figura preposta a fornire tali informazioni è il perito che dovrebbe riportarli in perizia, le volte che lo fa magari sono informazioni vecchie di 5/6 anni. In molti casi quanto dichiarato in perizia sono parole in libertà magari frutto di un copia e incolla.
A tal proposito, leggendo una perizia, sono venuto a conoscenza che a Sesto San Giovanni (provincia di MI) c'è un porto. E pensare che le volte che sono andato in sardegna sono dovuto andare a genova a prendere il traghetto .

Andrea Occhiodoro,
stavo cercando proprio quella sentenza della cassazione da me già utilizzata proprio perché mi venivano richiesti anche i riporti.

bit100,
sembrerà strano ma preferirei di gran lunga che fosse come dici tu e che chi compra casa all'asta dovesse pagare in toto il debito condominiale. Il prezzo di aggiudicazione inevitabilmente ne verrebbe influenzato per la legge della domanda/offerta con somma algebrica nulla.
Il vantaggio per gli operatori professionali sarebbe che buona parte degli acquirenti privati, che acquistano con mutuo all'80% e oltre, sarebbero di fatto esclusi.