Sono proprietario di un appartamento in un condominio di circa 40 appartamenti (ciascuno conta per circa 24 millesimi). Nel condominio vi sono 30 box privati (ogni box conta per 1 millesimo), inoltre il cortile condominiale dispone di zone di parcheggio ove possono sostare circa 30 auto con posti non segnati e non assegnati (parcheggio libero). Vi sono infine circa 40 cantine private (ogni cantina conta per 0,25 millesimi).
L’edificio risale al 1975, nel corso del tempo sono stati venduti alcuni box e cantine a persone estranee al Condominio residenti in altri Condomini della zona. Tali persone, essendo diventate nostri co-condomini, parcheggiano una o due auto nel cortile del nostro Condominio anche se dispongono di caratura millesimale minima e di una proprietà non abitativa ma di altro uso (box, cantina, …).
Questo fatto comporta due problemi:
1. I proprietari di abitazioni vedono ridursi la possibilità di utilizzo dello spazio condominiale a beneficio dei proprietari di box o cantine. Se per assurdo tutti i box e le cantine fossero venduti a terzi non proprietari di alloggi i proprietari di alloggi pur disponendo di 960 millesimi sarebbero in minoranza per quanto riguarda l’uso del cortile condominiale (40 appartamenti contro 70 tra cantine e box), quindi vedrebbero significativamente peggiorato il godimento delle parti comuni, che risultano a loro necessarie per riporre l’auto e raggiungere il proprio appartamento. Mentre i proprietari di box e cantine potrebbero parcheggiare nell'area condominiale, senza poi trascorrere le ore in cui occupano i parcheggi nei loro box e cantine.
2. Chi possiede un box o una cantina (proprietario o meno di un alloggio) avrebbe convenienza economica a vendere il box o la cantina a un terzo (estraneo al condominio), che oltre alla proprietà dell’unità immobiliare si vedrebbe associata una proprietà di una parte comune di rilevante interesse economico. In buona sostanza si sta creando un arbitraggio a vantaggio della vendita a terzi piuttosto che a co-condomini. Ciò crea un danno ai condomini proprietari degli alloggi.
Con il buon senso una soluzione potrebbe essere di regolamentare nel “Regolamento condominiale” l’uso del cortile condominiale consentendo la sosta prolungata ai proprietari di alloggi e limitando la sosta per il solo carico e scarico della merce ai proprietari esclusivamente di cantine o box.
Dal punto di vista legislativo mi chiedo se ciò contrasta con l’art. 1102 del Codice Civile? Personalmente ritengo che il cortile condominiale usato come sosta prolungata sia necessario e funzionale ad un miglior godimento degli alloggi condominiali, mentre se usato dai proprietari solamente di box e cantine sia necessario e funzionale al godimento dei loro alloggi extra-condominiali, pertanto vada usato da essi limitatamente al carico e allo scarico della merce nei box o cantine condominiali.
L’edificio risale al 1975, nel corso del tempo sono stati venduti alcuni box e cantine a persone estranee al Condominio residenti in altri Condomini della zona. Tali persone, essendo diventate nostri co-condomini, parcheggiano una o due auto nel cortile del nostro Condominio anche se dispongono di caratura millesimale minima e di una proprietà non abitativa ma di altro uso (box, cantina, …).
Questo fatto comporta due problemi:
1. I proprietari di abitazioni vedono ridursi la possibilità di utilizzo dello spazio condominiale a beneficio dei proprietari di box o cantine. Se per assurdo tutti i box e le cantine fossero venduti a terzi non proprietari di alloggi i proprietari di alloggi pur disponendo di 960 millesimi sarebbero in minoranza per quanto riguarda l’uso del cortile condominiale (40 appartamenti contro 70 tra cantine e box), quindi vedrebbero significativamente peggiorato il godimento delle parti comuni, che risultano a loro necessarie per riporre l’auto e raggiungere il proprio appartamento. Mentre i proprietari di box e cantine potrebbero parcheggiare nell'area condominiale, senza poi trascorrere le ore in cui occupano i parcheggi nei loro box e cantine.
2. Chi possiede un box o una cantina (proprietario o meno di un alloggio) avrebbe convenienza economica a vendere il box o la cantina a un terzo (estraneo al condominio), che oltre alla proprietà dell’unità immobiliare si vedrebbe associata una proprietà di una parte comune di rilevante interesse economico. In buona sostanza si sta creando un arbitraggio a vantaggio della vendita a terzi piuttosto che a co-condomini. Ciò crea un danno ai condomini proprietari degli alloggi.
Con il buon senso una soluzione potrebbe essere di regolamentare nel “Regolamento condominiale” l’uso del cortile condominiale consentendo la sosta prolungata ai proprietari di alloggi e limitando la sosta per il solo carico e scarico della merce ai proprietari esclusivamente di cantine o box.
Dal punto di vista legislativo mi chiedo se ciò contrasta con l’art. 1102 del Codice Civile? Personalmente ritengo che il cortile condominiale usato come sosta prolungata sia necessario e funzionale ad un miglior godimento degli alloggi condominiali, mentre se usato dai proprietari solamente di box e cantine sia necessario e funzionale al godimento dei loro alloggi extra-condominiali, pertanto vada usato da essi limitatamente al carico e allo scarico della merce nei box o cantine condominiali.
