Regole certe per il calcolo della superficie commerciale

[PyerSilvio]

La precisione richiede dettaglio, un cliente che si perde in calcoli algebrici non è un cliente, al 90% ti fará perder tempo però puoi farlo diventare un referente...

Quelli sono i pricipii ai quali ci si rifá se uno contesta il metro semplicemente lo profili tra i pignoli che non vedono il focus degli affari

Ma tu sei stato trasparente.

Coi referenti non si mangia però....

Altra regola che ho imparato sul campo...?
Mai quotare o misurare gli alloggi per conto dei clienti.

La metratura degli alloggi più o meno è sempre uguale.
Quanti metri quadri è un tre locali doppi servizi di recente costruzione...?
..e uni degli anni settanta...?

Ne misuri uno li hai misurati tutti metro più metro meno, la concezione della progettazione del periodo quella è.

 

[eldic]

premetto che non è il mio lavoro e che non ho pretese di rappresentare il Verbo; semplicemente metto a fattor comune quanto ho visto fare nel corso del tempo.

i coefficienti di correzione, o riduzione che dir si voglia, spesso e volentieri sono passibili di interpretazione.
alcuni sono scolpiti nella pie.. va beh, facciamo nel gesso .
la superficie normale, compresi i muri interni va al 100%; i muri perimetrali al 50%.
qui, a quanto ho visto fare (ripeto: FARE, non "normare") finisce la parte dove tutti sono d'accordo.

i balconi dovrebbero andare al 50%, che scende al 25% oltre una certa superficie.
c'è chi però, tutto sommato non a torto, usa altri coefficienti. difficile dare torto a chi "pesa" un balcone vista mare su portofino al 150%.
il giardino lo si pesa al 5% o al 10%; qualcuno dà pesi leggermente diversi ai singoli piani.
le parti comuni di solito vanno ripartite in base ai millesimi.

e questo per quanto riguarda i pesi.
se vogliamo parlare di come i vari attori pesano le superfici... beh, c'è materiale per spanciarsi.
in ordine sparso ho visto fare cose del genere.

- far calcolare la superficie ad autocad
- calcolarla su una piantina dividendo la superficie in n rettangoli.
- calcolare la superficie del rettangolo che contiene l'appartamento, sottraendo poi (sempre a rettangoli) le parti esterne.
- prendere la superficie precalcolata di un appartamento con una stanza in più e sottrarre la superficie della stessa.

scene comiche le ho viste in casi di pareti curve o con angoli non a 90° (come 'azzo si calcolava l'area del trapezio?)
tralasciamo per pietà gli errori di somma dei singoli "pezzi".

morale della favola.
Partendo da una piantina rigorosamente in scala, uno scarto del 1-2% tra varie misure è all'ordine del giorno; sui coefficienti di riduzione è una giungla.

secondo me, e lo dico rosicando, si fa prima ad andare a corpo "ti piace? sono n-mila euro".
poi se vuoi, partendo da quella cifra, ti fai il processo al contrario e, dividendo anzichè moltiplicare, ti ricavi un prezzo indicativo al mq.

 

[Ponz]

I coefficienti sono stime sintetiche.
Se li usi asetticamente di per Se non significano nulla.

Un balcone su piazza del popolo non vale quanto il balcone dello stesso palazzo che guarda il vicolo.

Quindi accetti al convenzione per comoditá, ma basta che dai gli elementi al cliente per capire cosa hai fatto, e sei mezzo salvo.

 

[Ponz]

premetto che non è il mio lavoro e che non ho pretese di rappresentare il Verbo; semplicemente metto a fattor comune quanto ho visto fare nel corso del tempo.

i coefficienti di correzione, o riduzione che dir si voglia, spesso e volentieri sono passibili di interpretazione.
alcuni sono scolpiti nella pie.. va beh, facciamo nel gesso .
la superficie normale, compresi i muri interni va al 100%; i muri perimetrali al 50%.
qui, a quanto ho visto fare (ripeto: FARE, non "normare") finisce la parte dove tutti sono d'accordo.

i balconi dovrebbero andare al 50%, che scende al 25% oltre una certa superficie.
c'è chi però, tutto sommato non a torto, usa altri coefficienti. difficile dare torto a chi "pesa" un balcone vista mare su portofino al 150%.
il giardino lo si pesa al 5% o al 10%; qualcuno dà pesi leggermente diversi ai singoli piani.
le parti comuni di solito vanno ripartite in base ai millesimi.

e questo per quanto riguarda i pesi.
se vogliamo parlare di come i vari attori pesano le superfici... beh, c'è materiale per spanciarsi.
in ordine sparso ho visto fare cose del genere.

- far calcolare la superficie ad autocad
- calcolarla su una piantina dividendo la superficie in n rettangoli.
- calcolare la superficie del rettangolo che contiene l'appartamento, sottraendo poi (sempre a rettangoli) le parti esterne.
- prendere la superficie precalcolata di un appartamento con una stanza in più e sottrarre la superficie della stessa.

scene comiche le ho viste in casi di pareti curve o con angoli non a 90° (come 'azzo si calcolava l'area del trapezio?)
tralasciamo per pietà gli errori di somma dei singoli "pezzi".

morale della favola.
Partendo da una piantina rigorosamente in scala, uno scarto del 1-2% tra varie misure è all'ordine del giorno; sui coefficienti di riduzione è una giungla.

secondo me, e lo dico rosicando, si fa prima ad andare a corpo "ti piace? sono n-mila euro".
poi se vuoi, partendo da quella cifra, ti fai il processo al contrario e, dividendo anzichè moltiplicare, ti ricavi un prezzo indicativo al mq.

Il prezzo a mq è un parametro di confronto, non è un valore assoluto. Ha senso se fai un confornto. Nel caso dell'offerta al pubblico assume un valore assolutamente indicàtivo, spesso da non prendere in alcuna considerazione.

 

[Carlo Garbuio]

quanta confusione

 

[PyerSilvio]

quanta confusione

Tanta confusione e nessuno capace di mettere ordine...
Macomesifà..?

 

[CheCasa!]

Ciao @Fabio Curioni ,
Hai ragione. Non esistono regole certe per calcolare le superfici. Questo, naturalmente costituisce un problema, soprattutto quando si vuole fare un confronto tra prezzi al mq di zone molto diverse o, ad esempio, quando si prendono in considerazione osservatori immobiliari i cui parametri differiscono da quelli comunemente utilizzati.

Non sono propriamente d'accordo su quanti affermano invece: se il terrazzo è vista mare il terrazzo lo considero al 150%. Secondo me, se l'appartamento ha un terrazzo con vista mare il valore complessivo del bene è superiore a quello di un appartamento senza vista mare. Considero quindi un valore al mq più alto complessivamente e non in funzione dei metri quadrati propri di quell'accessorio.


Detto ciò e poiché il riferimento al mq è sempre presente (anche all'estero, non è una deformazione Italiana!). Io preferisco nei mq commerciali indicare la metratura lorda esclusivamente dell'unità abitativa al netto di balconi, terrazzi, garage, posti auto e qualsiasi altro accessorio.

Così i miei trilocali recenti restano quasi sempre compresi tra 60 e 70 mq e non diventano di 100/110 mq perché magari sono stati conteggiati una marea di accessori.

Una scelta commerciale, opinabile, ma motivata...

 

[ab.qualcosa]

Macomesifà..?

Io lo so, ma francamente credo dobbiate saperlo anche voi.
Anzi, sono stupito che la cosa continui.

 

[PyerSilvio]

Il prezzo a mq è un parametro di confronto, non è un valore assoluto. Ha senso se fai un confornto. Nel caso dell'offerta al pubblico assume un valore assolutamente indicàtivo, spesso da non prendere in alcuna considerazione.

Approfitto dello spazio di questa discussione, per una questione pertinente al dibattito, confidando di avvalermi di qualche utile indicazione.

Sono posto proprio in questi giorni a "lottare" con un cliente per collocare in vendita due sue abitazioni.

Si tratta di due villette a schiera di 60 mq per piano l'una; Confinanti tra loro.
Zona giorno cucina e bagno al piano terra.
Tre camere bagno balconi al piano primo (in volumetria)
Taverna e 2 box ciascuna e giardinetti "d'ordinanza" in questo tipo di soluzioni.

Lo stato di manutenzione, le condizioni generali tutte, come pure le finiture interne, sono state da me definite in una stima formale come " esemplari ed eccellenti".

In effetti le soluzioni sono davvero belle ed eleganti, curate e rifinite nei minimi dettagli, pure per le parti esterne realizzate con marmi indiani pregiati...

Tuttavia, a mio avviso si tratta sempre di villini a schiera.

Quindi il mio estimo è stato formulato con un criterio "di mercato" ed a scopo di compravendita da effettuarsi nel momento attuale.

350K ciascuna.

In risposta a questa perizia, il cliente con il quale ci siamo reciprocamente riconosciuti in un rapporto cliente/agenzia di stima, cordialità e simpatia mi ha riferito con sarcasmo, che se gli sottopongo dei beni di ugual metratura e finiture di stessa qualità è disponibile da subito ad un acquisto.

Posto che ritengo che entro venerdì avrò in mano i due incarichi di vendita, la domanda che vi pongo è :


Quanto possono incidere rifiniture eleganti e raffinate sulla valutazione di un immobile..?

 

[Ponz]

60mq? a piano? 3 lvl?