Relazione tecnica e visita altri appartamenti

[Stefano2018]

Egregi Signori,

Ho di recente messo in vendita un appartamento, acquistato nel 2008, di una palazzina costruita nel 1975.
Il geometra incaricato della relazione tecnica ha rilevato delle difformita' (p.es. 2 pilastri non risultano nel catasto) probabilmente dovute a varianti in fase di costruzione dell' immobile.
Dispongo di certificazione elettrica, energetica, e abitabilita'.
Mi ha detto il geometra che per procedere con la sanatoria occorre fare intervenire un ingegnere strutturista loro collaboratore, che deve poter accedere al 70% degli altri appartamenti per verifiche: ovviamente gli altri condomini e l'amministratore si oppongono.
Desidererei sapere come procedere e se risulti vero che occorre tale intervento di un tecnico strutturista (o se il geometra cerchi solo di 'gonfiare' la parcella).

Vi saluto cordialmente.

Stefano

 

[Rosa1968]

Cambia geometra

 

[Albano50]

La regione Emilia Romagna dopo il terremoto di alcuni anni fà, ha emesso nuove normative antisismiche.
Presumo che gli altri condomini non gradiscano perchè anche loro hanno fatto qualche lavoretto... invece non capisco la contrarietà dell'amministratore in quanto dovrebbe essere favorevole a gestire un immobile in regola.
Se i pilastri sono stati fatti in sede di costruzione del palazzo, e sei in possesso dell'abitabiltà, trovi tutto nei progetti depositati in comune e forsi eviti la visita ad altri appartamenti.
Poichè per vendere ti serve la conformità edilizia altrimenti non rogiti, io chiederei un preventivo anche ad altri tecnici ing. strutturali, civili od edili, eviterei i geometri in quanto devono appoggiarsi a queste figure professionali per i limiti dovuti al loro titolo di studio.
Se ti può essere di consolazione, io devo rifare per vetustà uguale identico, un piccolo coperto in legno ho chiesto un preventivo ad uno studio tecnico di geometri.. ma anche loro devono fare intervenire un' ing. strutturale loro collaboratore per i calcoli, se lo avvessi saputo prima, avrei dato l'incarico da subito ad un ingegnere.

 

[Stefano2018]

L'amministratore non ne vuole sapere per vari motivi: e' pigro (a parte quando lo paghiamo...), il padre ha progettato il palazzo,....
Mi domando come abbia fatto all' epoca l' Ufficio Tecnico del Comune a dare l' abitabilita' senza venire a fare le verifiche del caso. Il geometra ho gia' iniziato a pagarlo - hanno sistemato il catasto e redatto una relazione, che riporta pero' le difformita' - cambiare cavallo in corsa non mi sembra molto fattibile.
Il problema e' che ho gia' dei potenziali acquirenti, a cui molto probabilmente dovro' dire di cercare altrove......fare causa al Comune ? Perdere tempo e soldi in avvocati ? mah...
Grazie comunque per la risposta.

 

[angy2015]

Perchè fare causa al Comune? Il Comune rilascia agibilità in base ai documenti che gli vengono presentati e ha facoltà di fare una visita di verifica ma non sempre viene effettuata specialmente se il palazzo non è molto grande. I calcoli del cemento armato sono depositati in appositi uffici e i pilastri vengono anche disegnati sui progetti architettonici e questi li trovate all'Ufficio Tecnico del Comune, se i pilastri ci sono sul progetto, come è probabile, basta correggere la piantina catastale senza disturbare ingegneri.
Con le relazioni tecniche hanno inventato un'altro modo per foraggiare le categorie che sono la causa degli errori, avessero fatto attenzione quando fanno gli accatastamenti ora non ci sarebbe bisogno di correggerli.
In sostanza se proprio vuoi far causa a qualcuno cerca il geometra che ha fatto gli accatastamenti ma probabilmente ti dirà che non era importante segnare i pilastri a catasto.

 

[Albano50]

Premesso che il comune non centra niente in quanto ti ha rilasciato l'abitabilità ed i due pilastri non sono opere abusive ma effettuate in corso d'opera.
Le varie documentazioni, come già scritto da angy2015, sono sicuramente nei vari archivi degli uffici preposti.
Prima di fare nuovi calcoli bisogna avere copia di quelli ed il geometra se si dà una mossa li ottiene, se hai tempo di girare per copie li danno anche a tè.
Io ho chiesto all'ingegnere che mi segue la conformità edilizia per l'immobile dove abito, gli ho consegnato tutta la documentazione in mio possesso, lui ha ricercato quella che gli serviva, ha trovato alcune difformità, una pensilina ed una finestra che non era al catasto ha sistemato il tutto, mi ha consegnato la certificazione ed il conto il tutto in una ventina di giorni.
Se hai degli acquirenti, non accettare acconti, e puoi prenderti un poco di tempo onestamente in un mese dovresti avere tutta la documentazione senza dover disturbare i vicini.

 

[Stefano2018]

Ringrazio tutti x le risposte. Le altre difformita' che dicevo all'inizio riguardano una 'invasione' del mio appartamento negli spazi comuni (vano scale) e una finestra in una stanza, spostata e piu' ampia. Questo non riguarda solo il mio appartamento ma tutti quelli di quel lato della palazzina (il resto del palazzo e' a posto ? ne dubito...ma non mi interessa molto...). Puo' sembrare assurdo ma di tutto cio' all' UT non hanno molto, vista l'epoca di costruzione della casa, e sono ben conosciuti in zona sia per fare errori (ma non hanno mai colpe...) sia per essere particolarmente restrittivi sulle 'mancanze' altrui. Cambiare tecnico ? e chi mi dice che, alla luce di quanto sopra, pagherei di meno ?

 

[Albano50]

All'ufficio tecnico comunale trovi il progetto originale e le successive variazioni in corso d'opera. I calcoli del cemento armato andavano depositati al genio civile per gli anni dal 1972 al 1999. Una finestra spostata e più ampia si regolarizza variando la scheda catastale, per l'invasione delle parti comuni non sono competente, ma non essendo un abuso presumo si proceda alla stessa maniera.
Tutte cose che il tuo tecnico sicuramente sà, ma forse vi sono anche altre problematiche che lo obbligano a procedere come ti ha detto, resta il fatto che hai l'abitabitabilità, per averla, tutta la documentazione a monte doveva essere conforme alle norme del periodo.
Il rapporto col tecnico è un rapporto fiduciario, quindi se hai fiducia in lui, perchè cambiarlo.

 

[Jan80]

Non saprei neanche da dove iniziare a risponderti..... è una situazione che si ripresenta quotidianamente negli ultimi anni e ancora una vera e propria soluzione non la si trova: la grande trovata e far sanare l'intero fabbricato, ma chiaramente non sempre i condomini sono tutti d'accordo.

Venendo al tuo caso specifico, per prima cosa devi verificare se i precedenti edilizi presenti in Comune sono conformi o meno allo stato di fatto (non ho capito se le difformità da te elencate si riferiscano al solo catasto, o anche allo stato legittimo presente in Comune).
Prima del 2000 non era prassi (seppur necessaria) presentare una variante a fine lavori, quindi le scale non tornano mai, la scatola esterna del fabbricato non torna mai (magari è un po' più lunga e un po' più stretta!), le bucature sono similari ma non identiche (se non sono quotate falle tornare!), i balconi sono sempre difformi, ...... questa è la realtà!

Si dovrebbe quindi sanare se non si rientra nella TOLLERANZA..... e qui forse ti puoi salvare. Hai scritto che l'immobile possiede già l'abitabilità/agibilità, verifica se questa è stata rilasciata per silenzio/assenso o firmata dal dirigente responsabile. In Emilia Romagna se vi è stato un sopralluogo di un tecnico comunale e questi non ha ritenuto essenziali le difformità esistenti in loco rispetto al progetto (si dovrà quindi provare con foto o disegni lo stato dei luoghi al tempo della costruzione, o con sondaggi la contemporaneità delle opere difformi con la costruzione) si rientra nella tolleranza, ai sensi dell'art. 19bis, L.R. 23/2004, così come modificata anche dall'ultima legge regionale sull'urbanistica (L.R. 24/2017) attiva dal primo di gennaio 2018.

Da sottolineare che il far rientrare nella tolleranza l'immobile non lo legittima, solo sanando si và a legittimare!

Concludo per il momento esprimendo solo il mio rammarico per tali situazioni, spesso vengo chiamato per interventi del genere che non si concludono mai (o, se va bene, dopo svariati anni) con grande perdita di tempo e di denaro.
L'ingegnere è costretto a fare un sopralluogo, almeno per capire come è fatta la struttura, quello che gli altri condomini non capiscono è che se si presenta una pratica in sanatoria per il singolo immobile (mancata variante ante 77, art. 17bis L.R. 23/2004) si va a denunciare tutti gli altri condomini, e, volenti o nolenti, dovranno rispondere alla "chiamata" del Comune.

 

[Albano50]

Io che provavo a rassicurare Stefano, tu Jan col tuo intervento me lo mandi in depressione.
Poichè Bologna ha un ufficio tecnico"serio", confido che si trovi tutto nei vari archivi evitando di disturbare i vicini perchè altrimenti si verifica quello che tu ai appena scritto.