Rendiconto condominiali spese annuali

[seaside]

Buonpomeriggio, sono una nuova iscritta e avrei un quesito da porVi :
l'amministratore che attualmente è in carica, ormai da 10 anni, in un condominio di 127 appartamenti, ogni anno al momento della convocazione dell'assemblea ordinaria, ci invia la raccomandata con allegato il preventivo per l'anno successivo senza inviarci NULLA DI NULLA del consuntivo dell'anno precedente. Mi spiego: normalmente gli altri amministratori quando ti inviano la convocazione, allegano sia il consuntivo di tutte le spese effettuate nell'arco dell'anno, con specifica di tutte le fatture, la suddivisione per condomini con i relativi saldi + o - e il preventivo da mettere in discussione ed approvazione.
Questo amministratore quando arriviamo in assemblea ci propina un rendiconto con scritto "acqua - spese varie - manutentore - piscina - energia - spese elettriche etc.etc" con le cifre ma senza nessuna specifica.
Abbiamo chiesto più volte di farci un bilancio dettagliato ma niente... non ci sente!!!
La mia domanda è questa : ma è tutto legale ? c'è un articolo sul codice civile che obbliga l'amministratore ad effettuare un bilancio preciso di tutte le spese effettuate oppure anche così va bene ? A cosa andiamo incontro noi proprietari che approviamo un "bilanco inesistente"?
Spero di aver spiegato il mio annoso problema, grazie a tutti per l'attenzione!
SeaSide

 

[Procicchiani]

Non comprendo cosa aspettiate a non approvare il consuntivo. Inoltre siccome siete 127 teste, mi pare impossibile che non abbiate un consiglio di condominio formata da 3/5/7 persone con il compito di verificare nell'ufficio dell'amministratore la corrispondenza fra le fatture e il rendiconto.

Non esistono regole precise per fare un rendiconto, resta il fatto che è l'assemblea che deve decidere come và fatto. Eventualmente il professionista vi dirà di non essere in grado di farlo e voi valuterete di cambiarlo.


A mio modo di vedere il rendiconto
Mi deve dire che c'è la bolletta di settembre, così sò che nel prossimo rendiconto ci deve essere quella di ottobre
Mi deve dire se la riparazione del cancello è nel motore o nella ricevente, così se si rompe nei prossimi 2 anni, sò che è in garanzia.
Mi deve dire tutte le spese maturate in quel preciso lasso di tempo, perchè devo sapere quanto statisticamente mi devo aspettare di spese ordinarie.
Mi deve dire la situazione della cassa/banca e quali fornitori non sono ancora stati pagati.
...


Controllo dei condomini sull'AmministratoreCass. civ. sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159
In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti.


Stralcio di una sentenza:
Se il rendiconto viene approvato, all'operato dell'amministratore il singolo condomino non può più rivolgere censure, come invece continuano qui a fare i due attuali ricorrenti: il singolo condomino può soltanto impugnare la delibera non per ragioni di merito, ma nei soli casi e secondo i modi fissati dall'art. 1137 comma 2 e 3 cod. civ.. In sostanza, una volta che l'amministratore abbia presentato il rendiconto annuale all'assemblea dei partecipanti e questa lo abbia approvato, nell'esercizio dei suoi poteri discrezionali afferenti alla gestione delle parti comuni, al condomino dissenziente non resta che impugnare la delibera per ragioni di mera legittimità (cfr. Cassazione civile , sez. II, 20 aprile 1994, n. 3747)” (così Trib. Salerno 10 novembre 2009).

Aggiunto dopo 3 minuti :

Cassazione civile Sentenza 28/04/2005, n. 8877
L'amministratore di condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga, nella tenuta della contabilità, a principi di ordine e di correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intelligibile, con corretta appostazione delle voci dell'attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite.

 

[seaside]

Si si c'è il consiglio di amministrazione sono 4, ma sono tutti in combutta nessuno controlla nessuno....... essendo un condominio vacanziero loro sono li 12 mesi all'anno noi solo 1 mese e con questo " ho detto tutto ". La maggior parte dei presenti alle riunioni sono per delega infatti quest'anno i presenti fisici erano 26 e per delega 56 ! Per questo chiedevo se c'era da qualche parte un obbligo da parte dell'amministratore di presentare un "bilancio" a tutti gli effetti!! Grazie comunque per l'attenzione e la risposta, per lo meno la prossima riunione so come comportarmi. Ancora grazie SeaSide:?

 

[guido.belletti]

Alcuni articoli del codice civile:
art. 1129 . Nomina e revoca dell'amministratore.
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore (cfr. 1106). Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (cfr. 1136).
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro (cfr. 1138, 2257 ss., 2383 ss.; 64, 65, 71 att.).

art. 1135 . Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (cfr. 66, 67 att.).

Spero ti sia stato utile

 

[seaside]

Grazie, le vostre risposte sono preziose, almeno saprò come comportarmi nella prossima riunione !!!!