Requisiti per abitazioni di lusso

[nordest immobiliare]

Salve. Ho un quesito da sottoporre a voi colleghi.
Un'abitazione singola accatastata A7, con vani 11, rientra tra le abitazioni di lusso oppure no?
In base al D.M. 2.8.1969, va considerata la superficie. Ciò che non si capisce è se nel calcolo della superficie complessiva vanno considerati anche i "ripostigli" oppure no. Il D.M. esclude dal calcolo della superficie: balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina. Nulla dice dei ripostigli.
La situazione è questa: l'abitazione si sviluppa su un piano terra e un piano interrato.Il piano terra (soggiono, cucina, camere e bagni) misura circa 150 mq, il piano interrato è altrettanto grande, ma nella planimetria catastale le stanze sono indicate tutte come ripostigli. Ora, come devo calcolare la superficie totale? Se i ripostigli non vengono considerati, lla superficie è tale per cui l'abitazione non rientra tra quelle di lusso e quindi chi acquista può usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa. Se invece il piano interrato viene calcolato normalmente, allora la superficie supera il parametro limite e quindi diventa abitazione di lusso, motivo per cui viene esclusa dalle agevolazioni tributarie.
Spero che qualcuno riesca a darmi una risposta.
Grazie!
Silvia

 

[Sandro 7942]

Ciao Silvia,
se non erro ti riporto l'estratto della legge:

Art. 8 - Abitazioni che hanno 4 caratteristiche della tabella del presente decreto.

Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.

Tabella delle caratteristiche

Specificazione delle caratteristiche

a) Superficie dell'appartamento.

Superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.

b) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi

Quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana.

c) Ascensori

Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.

d) Scala di servizio

Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta a necessità di prevenzione di infortuni od incendi.

e) Montacarichi o ascensore di servizio

Quando sono a servizio di meno di 4 piani.

f) Scala principale

1 - con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media;
2 - con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.

g) Altezza libera netta del piano

Superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.

h) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna

1 - in legno pregiato o massello e lastronato;
2 - di legno intagliato, scolpito o intarsiato;
3 - con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese.

i) Infissi interni

Come ai numeri 1), 2), 3) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale.

l) Pavimenti

Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell'appartamento:

1 - in materiale pregiato;
2 - con materiali lavorati in modo pregiato.

m) Pareti

Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano:

1 - eseguite con materiali e lavori pregiati;
2 - rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.

n) Soffitti

Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.

o) Piscina

Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

p) Campo da tennis

Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

Effettivamente soffermandosi solo sulla metratura e sul fatto che l'interrato in questione figura come ripostigli la casa dovrebbe essere di lusso... MA.... Ma.... L'articolo 8 dice che ci vogliono ALMENO 4 caratteristiche tra quelle elencate per essere considerata abitazione di lusso, ergo: se la mia casa è di 300mq ma non ha altre caratteristiche menzionate in tabella NON è di lusso...

Oppure, se un bilocale di 50mq ha: piscina, campo da tennis, scala interna di pregio, pareti e soffitti decorati con pizzi e merluzzi ecc...... Allora rientra tra le abitazioni di lusso...

 

[nordest immobiliare]

Ti ringrazio per la risposta, ma il D.M. 2.8.1969 cita 8 punti. Tu hai tenuto conto solo del numero 8. E gli articoli dall'1 al 7? Il dereto dice che "si considerano di lusso le unità immobiliari rientranti in UNA delle categorie (articoli) da 1 a 8 sottoelencate (e li elenca tutti)" . Un immobile deve avere oltre 4 dei requisiti che tu hai elencato (art.8) per appartenere all'art.8. Io la interpreto così. Ciò che secondo me va considerato è: l'immobile rientra in uno degli art. da 1 a 8? Se sì, allora è di lusso. Tra tutti gli 8 articoli, potrebbe rientrare nell'art.6 (art. 6 " Sono di lusso singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240,esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina"), se devo conteggiare nel calcolo della superficie anche i ripostigli. Se invece li escludo dalla superficie, l'immobile non rientra nemmeno nell'art. 6 e quindi posso vedere se ha i requisiti del'art. 8 (più complicati, a mio parere, da valutare).
Quello che mi chiedo è: una dicitura "ripostiglio" anzichè "cantina", fa aumentare una superficie di un immobile ai fini della considerazione di un'abitazione di lusso?
Ti ringrazio comunque!
Silvia

 

[Sandro 7942]

Ciao Silvia, per come è esposto il decreto non è il massimo della chiarezza...

Io mi baso sulle reminescenze del corso di Agenti Immobiliari, in cui ricordo bene il discorso delle almeno 4 caratteristiche... Ma posso sbagliare.

Vediamo se qualche altro collega sa darci qualche delucidazione in più!

 

[nordest immobiliare]

Ciao Sandro, no, non è per niente chiaro questo decreto! Tant'è che nemmeno all'agenzia delle entrate mi hanno saputo dare una risposta...e sì che sono loro ad incassare l'imposta di registro in caso di acquisto..e c'è anche una bella differenza tra pagare l'imposta come prima casa e non poterne invece usufruire.. Ho pensato di sentire l'Agenzia del territorio. Vedremo..

 

[Alessandro Frisoli]

Silvia scusa non è che sono riportate come ripostigli perchè agibili e non abitabili?

 

[Patty]

Concordo con Sandro, servono almeno 4 caratteristiche
la sola superficie non è sufficiente

 

[Daniele Ruggeri]

uhm?!?!?l'accatastamento come ripostigli mi lascia un po' perplesso...ma che dimensioni hanno questi ripostigli???

 

[geomanera]

se posso... quello che forse sta mandando in crisi un po' tutti ( gli uffici dell'agenzia delle entrate ) è la superficie catastale.... ovvero in caso di pratiche di variazione o di accatastamento fatte con DOCFA il programma calcola, sulla base delle indicazioni date per destinazione d'uso, la superficie "catastale". E' capitato che a torino l'agenzia delle entrate abbia aperto un contenzioso su immobile oggetto di variazione con classamento VALIDATO da parte del catasto come A7, mentre per l'agenzia delle entrate , vedendo la superificie superiore a 240 mq , si trattava di casa di lusso. Tanto per ... la vicenda non è ancora conclusa.....
d'altronde se non erro in italia abbiamo la superifice catastale, quella commerciale, quella valida ai fini della tassa rifiuti, quella convenzionale per il valore normale, ... ne dimentico qualcuna...
forse siamo proprio una repubblica delle banane....

 

[nordest immobiliare]

Ciao!Grazie a tutti per le vostre risposte! HO LA SOLUZIONE! Ho chiesto all'Agenzia del territorio di Vicenza e sono stati molto chiari ed esaustivi: con le planimetrie davanti mi hanno detto che va pricipalmente considerata la superficie (art. 5 o 6 del decreto e poi eventualmente gli altri). La superficie dei "ripostigli" va considerata nel calcolo della superficie totale, indipendentemente dalle altezze. Le uniche superfici da escludere sono quelle dei locali già specificati nel decreto, più quelle di centrali termiche e portici (considerati come balconi/terrazze). La soluzione per poter usufruire dell'agevolazione prima casa (e quindi non far rientrare l'abitazione tra immobili di lusso) è chiedere una variazione catastale prima del rogito. Variazione catastale con la quale modificare i "ripostigli" in "CANTINE"(che sono quindi escluse dalla superficie totale).
Grazie ancora dell'interessamento!
Silvia