Rescissione contratto preliminare acquisto abitazione

[antonio752001]

Salve,
ho firmato un compromesso per l'acquisto di una abitazione indipendente (il compromesso non è stato ancora registrato) versando €5000 di caparra e pagando l'agenzia.
L'abitazione non è dotata di Certificazione di Agibilità, io l'ho chiesta all'agenzia ma mi è stato risposto che il motivo è che gli impianti idraulico ed elettrico non sono a norma in quanto vecchi.
Per cui ho firmato il compromesso nel quale c'è scritto che la casa non è dotata di tale certificato.
Dopo la firma , ho fatto visionare la casa da un tecnico di mia fiducia che,purtroppo, mi ha sconsigliato di completare l'acquisto poichè a suo giudizio ci sono problemi di stabilità del terreno su cui poggia la casa stessa (il terreno è in smottamento) e dunque l'idoneità statica della casa sarebbe a rischio.
Sarebbe mia intenzione chiedere al proprietario la rescissione consensuale del contratto con restituzione della caparra ma mi domando:
1)devo essere io a certificare l'idoneità statica della casa?a mie spese?
oppure
2)basandomi sul parere di un tecnico chiedo la rescissione poichè viene a mancare il presupposto per l’utilizzabilità ai fini abitativi ma spetterebbe al proprietario eventualmente provare ufficialmente che l'idoneità statica è presente (fornendo i certificati) e dunque non mancano tali presupposti.
3)Devo procedere chiedendo all'agenzia direttamente la rescissione o chiedere che mi venga fornita l'idoneità statica e quindi una agibilità parziale che certifichi l'utilizzabilità a fini abitativi? e qualora non fosse possibile ottenerla chiedere la rescissione?
4)cosa cambia se il contratto viene registrato?
grazie
Antonio

 

[Rosa1968]

di che anno è la casa?
Su che base il tuo tecnico ti ha fornito quella informazione? Quali documenti ha reperito?

 

[antonio752001]

salve,
la casa è degli anni 30, ritrutturata negli anni 90 e condonata (con cambio destinazione d'uso ad A3) negli anni 90.
Il mio tecnico non ha reperito documenti ma è venuto a vederla e mi ha fornito un parere.
Quali documenti dovrei chiedere? Io vorrei chiedere al comune gli atti della concessione in sanatoria che non mi sono stati forniti.
grazie

 

[Ettore Arru]

mi ha sconsigliato di completare l'acquisto poichè a suo giudizio ci sono problemi di stabilità del terreno su cui poggia la casa stessa (il terreno è in smottamento) e dunque l'idoneità statica della casa sarebbe a rischio.

Certo che sono "affermazioni" pesanti; spero che, per sostenere quanto ha detto, non si sia limitato solo a "visionare" l'immobile...

 

[antonio752001]

Salve,
siamo daccordo mi ha detto di farmi fornire le certificazioni necessarie come l'idoneità statica di cui lui dubita.credevo fosse chiaro....

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve,
ho firmato un compromesso per l'acquisto di una abitazione indipendente (il compromesso non è stato ancora registrato) versando €5000 di caparra e pagando l'agenzia.
L'abitazione non è dotata di Certificazione di Agibilità, io l'ho chiesta all'agenzia ma mi è stato risposto che il motivo è che gli impianti idraulico ed elettrico non sono a norma in quanto vecchi.
Per cui ho firmato il compromesso nel quale c'è scritto che la casa non è dotata di tale certificato.
Dopo la firma , ho fatto visionare la casa da un tecnico di mia fiducia che,purtroppo, mi ha sconsigliato di completare l'acquisto poichè a suo giudizio ci sono problemi di stabilità del terreno su cui poggia la casa stessa (il terreno è in smottamento) e dunque l'idoneità statica della casa sarebbe a rischio.
Sarebbe mia intenzione chiedere al proprietario la rescissione consensuale del contratto con restituzione della caparra ma mi domando:
1)devo essere io a certificare l'idoneità statica della casa?a mie spese?
oppure
2)basandomi sul parere di un tecnico chiedo la rescissione poichè viene a mancare il presupposto per l’utilizzabilità ai fini abitativi ma spetterebbe al proprietario eventualmente provare ufficialmente che l'idoneità statica è presente (fornendo i certificati) e dunque non mancano tali presupposti.
3)Devo procedere chiedendo all'agenzia direttamente la rescissione o chiedere che mi venga fornita l'idoneità statica e quindi una agibilità parziale che certifichi l'utilizzabilità a fini abitativi? e qualora non fosse possibile ottenerla chiedere la rescissione?
4)cosa cambia se il contratto viene registrato?
grazie
Antonio

Gli impianti e l'agibilità/abitabilità sono cose ben distinte e non influenzabili a vicenda, però quel certificato deve esserci se l'intervento degli anni 90 fosse stato strutturale, se no essendo degli anni 30 non c'è, perchè non esisteva all'epoca. Nel caso 1, salvo che non ci sia scritto nel preliminare che non c'è e che tu l'accetti, il proprietario deve fornirlo. Ancora una cosa diversa è la stabilità dell'immobile, su quello non credo tu possa fare nulla, perchè avevi modo di fare questa verifica prima di firmare e perchè il proprietario non faticherà a presentare una contro perizia che dica che è un immobile stabilissimo, in tal caso la cosa più probabile è che tu perda caparra e costo agenzia

Ultima cosa, la registrazione è solo un adempimento fiscale, non implica nulla riguardo la validità del contratto, in bocca al lupo.

 

[antonio752001]

Salve,la ringrazio per le risposte fornitemi.
Sul contratto alla voce "certificato di agibilità" c'è scritto "non dotato".
L'intervento degli anni 90 è stato strutturale, hanno condonato il piano terra e cambiato destinazione d'uso ad A3 e aggiunto il primo piano.
Ma non mi è stato fornito niente che attesti abitabilità ,certificazione statica e relazione geologica.Mi è stata dato il progetto dello studio del geometra e basta.
Cmq se volessi assicurarmi ufficialmente che la casa "sta in piedi" prima di completare l'acquisto cosa devo chiedere?, cosa devo fare?
grazie ancora

Gli impianti e l'agibilità/abitabilità sono cose ben distinte e non influenzabili a vicenda, però quel certificato deve esserci se l'intervento degli anni 90 fosse stato strutturale, se no essendo degli anni 30 non c'è, perchè non esisteva all'epoca. Nel caso 1, salvo che non ci sia scritto nel preliminare che non c'è e che tu l'accetti, il proprietario deve fornirlo. Ancora una cosa diversa è la stabilità dell'immobile, su quello non credo tu possa fare nulla, perchè avevi modo di fare questa verifica prima di firmare e perchè il proprietario non faticherà a presentare una contro perizia che dica che è un immobile stabilissimo, in tal caso la cosa più probabile è che tu perda caparra e costo agenzia

Ultima cosa, la registrazione è solo un adempimento fiscale, non implica nulla riguardo la validità del contratto, in bocca al lupo.

 

[Rosa1968]

per sopraelevare un piano hanno richiesto un permesso di costruire o una dia permessi che richiedono da parte del professionista ina relazione tecnica della sicurezza e quindi l'adeguamento della costruzione per renderla idonea al nuovo carico. Difficilmente vengono autorizzati permessi di sopraelevazioni senza le prescrizioni stabilite dalla legge tra cui la sismica a meno che non abbia alzato di notte mattone su mattone.

il mio consiglio è quello di incaricare il tecnico e di effettuare tutti i controlli documentali e solo allora prendere delle decisioni.

 

[PyerSilvio]

Salve,
siamo daccordo mi ha detto di farmi fornire le certificazioni necessarie come l'idoneità statica di cui lui dubita.credevo fosse chiaro....

Intanto e' consigliabile cambiare tecnico.

Atteso che la casa, abbia impianti vecchi e che abbia quasi trent'anni, si presume che occorrevano degli interventi.

Va da se', che quel tecnico, sarebbe stato da te incaricato per dirigerli.

Indurti a non acquistare, significa precludersi, l'opportunita' di ricevere l'incarico, per sistemare le questioni presenti e future.

Diversamente, non si comprende l'utilita', di un tecnico.

Quando un soggetto, non sa' badare al proprio intrresse, difficilmente potra' tutelare quello degli altri.

Se, il resto degli incartamenti e' regolare, non sara' impossibile porvi rimedio.

Occorre capire, le motivazioni, per cui l'immobile, non e' dotato della certificazione di abitabilita'.

Che possono essere diverse.

La piu probabile, nel tuo caso, che non abbiano pagato le sanzioni riferite al condono, con il quale sono intervenuti nel passato.

Questioni strutturali e di staticita' sono sempre risolvibili.
Specie se trattasi di un fabbricato indipendente.
Diversamente, avrebbe dovuto essere dichiarato abusivo, da decenni.

Se il venditore deve, per forze maggiori, riuscire a vendere con l'assenza del certificato, probabile che non abbia le risorse per procedere a sanare la casa.

A dimostrarlo il fatto, che se lo facesse, richiederebbe una caparra (e quindi un prezzo) piu alto.

Per il venditore, vincolarsi con cinque mila euro di caparra, non e' stata una bella pensata.

Piuttosto, che recedere dal contratto, Avanza.

Sicuramente, gli interessa piu il saldo, che la caparra.
Che deve arrivare al rogito.
Ovvero il luogo dove si tirano le somme.

Se ti perdera' come cliente acquirente, avra' lo stesso problema, pure on quello successivo.

Cio' deternina che questo soggetto, incassata quella esigua caparra, non puo' andare da nessuna parte.

Ora sei tu che muovi il boccino.

Se non si procede, secondo le condizioni da te dettate, non convocherai il rogito.

La circostanza, che hai sottoscritto nel preliminare, di procedere senza la dotazione del certificato, non significa che il fabbricato non dovra' mai ottenerlo.

Quindi incarichi il tecnico, uno capace questa volta ti raccomando, che procede ad esaminare la situazione.

Quando si accertera', che vi sono sanzioni ed oneri insoluti, che precludono si la concessione del certificato, ma che pure sono imputabili in linea personale al venditore, ogni spesa dovra' essere defalcata dal saldo prezzo.

Quantificata l'entita' delle sanzioni, se non ha da anticiparle, potrai farlo tu.
In cambio di uno sconto significativo sul saldo prezzo.

A quel punto farai il rogito alle tue condizioni.

Diversamente dovranno restituirti la caparra doppia.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

per rispondere compiutamente all'eventuale possibile di risolvere il contratto occorre esaminare il compromesso, dotarsi di un parere tecnico redatto da un professionista affidabile e dallo stesso sottoscritto e non sarà facile porre rimedio alla leggerezza con cui è stato firmato riferendomi alle verifiche che andavano fatte prima di sottoscriverlo.