Responsabilità agente immobiliare

[STST1996]

Buongiorno, vorrei chiedere consiglio su come comportarmi. A settembre 2010 firmai il preliminare di compravendita di una casa in costruzione (allora allo stato di grezzo avanzato) direttamente con il costruttore in agenzia immobiliare (l'agente immobiliare stese il testo del preliminare) con data prevista di consegna della casa finita ad aprile 2011. Il costruttore dichiarò nello stesso preliminare l'assenza di iscrizioni ipotecarie sull'immobile. Consegno caparra confirmatoria e i due anticipi richiesti dal costruttore nonchè la provvigione dell'agenzia nei tempi pattuiti. Passano i mesi e nessun lavoro viene eseguito, il costruttore fa di tutto per non farsi trovare e quando riesco a contattarlo presenta motivazioni ridicole per spiegare i rallentamenti (=nessun lavoro eseguito). Soprattutto, con una visura ipotecaria, scopro che la casa è ipotecata. Una azione legale mi servirebbe a poco visto che il costruttore non ha alcun bene a suo nome. Ad oggi non so se entrerò in possesso dell'immobile.
Quale è la responsabilità dell'agente immobiliare? E' un mio diritto chiedere il rimborso della provvigione vista la situazione in cui mi ha messo? (Chiedendo in giro tutte le persone che hanno avuto rapporti con il costruttore hanno avuto problemi, la cosa poteva essere ben conosciuta o conoscibile dall'intermediario).
Grazie

 

[smoker]

Quale è la responsabilità dell'agente immobiliare?

L' agente immobilare deve avere uno standart di professionalità, cioè deve comportarsi in modo corretto e diligente poichè il cliente ripone in lui ampia fiducia, deve, inoltre, informare le parti delle circostanze a lui note o conoscibili che possono influire sulla conclusione dell' affare e che preguidicano la sicurezza e che comunque possono incidere sulla valutazione dell' affare stesso.
Dal tuo racconto pare, il costruttore, trovarsi in una situazione notoria di insolvenza, inoltre:

Il costruttore dichiarò nello stesso preliminare l'assenza di iscrizioni ipotecarie sull'immobile.

con una visura ipotecaria, scopro che la casa è ipotecata

L' ipoteca è stata iscritta prima del preliminare?

E' un mio diritto chiedere il rimborso della provvigione vista la situazione in cui mi ha messo?

Oserei dire di si, ma la mia è una semplice valutazione basata sul tuo racconto, quindi sprovvista di qualsiasi valore, per avere certezze devi chiedere ad un esperto.

Smoker

 

[ccc1956]

Tutto quanto il mediatore è tenuto a conoscere per la professione che svolge, e per la quale pretende una provvigione, ne corrisponde un preciso dovere di informare preliminarmente il potenziale acquirente. Se le informazioni omesse sono tali che se conosciute tempestivamente avrebbero indotto il potenziale acquirente da non proporre la promessa d'acquisto e/0 il preliminare, ne discende in capo al mediatore non solo il non diritto alla provvigione, ma anche una eventuale responsabilità risarcitoria ove la parte lesa documenti i danni subiti da detta negligenza.

 

[studiopci]

Salve, senza leggere le carte non è possibile dare un indicazione precisa , ma una responsabilità precisa si può ascrivere al collega ed al costruttore: il non averti informato dell'obbligatorietà del rilascio della fideiussione per l'acquisto di immobili in costruzione. Tale fideiussione , regolata dal d.lgs n. 122 del 2005, ( che potrai trovare in rete ) che recita all'art. 2 :

Art. 2.
Garanzia fideiussoria

1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalita'
il trasferimento non immediato della proprieta' o di altro diritto
reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le
medesime finalita', ovvero in un momento precedente, il costruttore
e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta
valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a
consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto
previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo
corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale
corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e
le modalita' stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere
dall'acquirente prima del trasferimento della proprieta' o di altro
diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le
quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante,
nonche' i contributi pubblici gia' assistiti da autonoma garanzia.
2. Per le societa' cooperative, l'atto equipollente a quello
indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state
versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per
ottenere l'assegnazione in proprieta' o l'acquisto della titolarita'
di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per
iniziativa della stessa.

Nota all'art. 2:
- Si riporta il testo dell'art. 1938 del codice civile:
«Art. 1938 (Fideiussione per obbligazioni future o
condizionali). - La fideiussione puo' essere prestata anche
per un'obbligazione condizionale o futura con la
previsione, in questo ultimo caso, dell'importo massimo.

Nel caso in cui ci fosse stata la regolare emissione della fideiussione il problema sarebbe stato di facile e pronta soluzione , in questo caso per tutelare i tuoi interessi , penso sia necessario rivolgerti ad un legale , il quale con le carte innanzi potrà darti un consiglio su come uscire dalla vicenda. Per quanto riguarda il collega , non è facilmente ascrivibile a lui una responsabilità oggettiva in merito alla questione dell'ipoteca , perchè potrebbe non aver saputo niente della cosa specie se successiva al compromesso, certamente " doveva " informarti della legge sulla fideiussione e se non l'ha fatto ... è una grave inadempienza ai doveri ... ripeto un buon consulente legale , una buona lettura delle carte e tanta pazienza risolveranno la situazione. Fabrizio

 

[Bagudi]

La casa è ipotecata a garanzia del mutuo gravente sull'immobile o ha altro genere di ipoteche ???

 

[STST1996]

Si, la casa è ipotecata a garanzia del mutuo gravante sull'immobile che il costruttore ha chiesto alla banca all'inizio della costruzione. Per cui è stata accesa molto tempo prima della stipula del preliminare. Probabilmente l'agente immobiliare non ne era a conoscenza. Io però ho dato per scontato che mi proponesse come costruttore una persona conosciuta come affidabile. Altrimenti cosa vado a fare in agenzia?
Ho dimenticato poi di dire che sono stato informato della fidejussione, che è stata regolarmente emessa per ogni versamento al costruttore. Purtroppo avevano un termine di scadenza (7 mesi oltre il termine previsto di consegna dell'immobile-al momento del preliminare ho giudicato sufficiente tale abbondanza di tempo). Il tempo è passato e sono scadute. Ho richiesto in anticipo il rinnovo che per il momento non mi è stato fornito (ritengo non ce ne sia la volontà, come nessuna volontà a terminare l'immobile ). Inoltre ho chiesto di poter comprare l'immobile allo stato di fatto, con un giusto adeguamento del costo per i lavori mancanti. Nessuna volontà neanche in questo senso, poichè-credo-per il momento non è in grado di togliere l'ipoteca, nemmeno con i soldi che gli devo ancora dare.
Ho chiesto parere legale ma purtroppo essendo il costruttore non intestatario di nulla non riuscirò a recuperare 1 euro qualora facessi azione giudiziaria.
Ritengo di aver agito con il giudizio del "buon padre di famiglia", di aver onorato ai miei doveri con agente immobiliare e costruttore ma a quanto pare non basta.....

 

[Bagudi]

L'ipoteca a favore di un mutuo è normale su qualunque nuova costruzione e non è quella che ti avrebbe potuto preoccupare all'atto del compromesso, anche se lo avessi saputo...

Mi sembra che il tuo legale non si sia sprecato molto con i consigli. Cambialo e impugna la situazione, perlomeno per cercare di riuscire ad acquisire l'immobile allo stato attuale.

 

[carla60]

nn mi stupiro' mai della scorrettezza di alcuni personaggi che gravitano nel ns settore rovinando la categoria...cmq se sul preliminare ci sono condizioni atte a salvaguardarti, come la garanzia che il bene sia libero da ogni iscrizione pregiudicante, l'atto va annullato, un buon legale dovrebbe saperlo. fatto certo questo l'agente immobiliare dovrebbe aver registrato l'atto per suo obbligo, mi consulterei con un notaio anche per trascrivere il preliminare per far salvo l'acquisto e poi citare in giudizio costruttore e agente immobiliare perche' l'obbligazione assunta sia rispettata con tutte le garanzie.poi chiaramente nn leggendo le carte nn si puo' esprimere un parere corretto....un legale ne sa di piu'....poi in camera di commercio magari silurare gli agenti immobiliari che nn agiscono bene.....

 

[studiopci]

Salve, a quanto mi sembra di capire , ora che oltretutto sono state specificate più cose, l'unico problema consiste nella tardiva consegna dell'immobile finito oltre i tempi previsti da contratto, mi sembra molto chiaro che :
1 - sei stato informato dell' esistenza della legge sulla fideiussione;
2 - l'ipoteca che grave sull'immobile è un ipoteca accesa per il mutuo avuto dal costruttore
3 - questa ipoteca è generale ( è da precisare che siamo nella normalità ) e non verrà estinta fino all'accatastamento dell'immobile , questo non avverrà purtroppo, fino alla chiusura del cantiere con il successivo frazionamento del mutuo secondo quota parte degli appartamenti ed in quel caso tu potrai decidere se accollarti il mutuo o farlo estinguere per la parte a te corrispondente;
4 - il collega , omettendo tutte una serie di chiarimenti, è stato ingiustamente tirato in ballo ed accusato di qualcosa di cui non ha assolutamente colpa ( se il costruttore ritarda non è certamente colpa sua nè tantomeno possiede la sfera magica per sapere che il costruttore avrà questo ritardo )

A questo punto mi associo al commento della collega Bagudi con l'invito a chiarire meglio le cose prima di chiamare in causa persone che , almeno qualche volta, non hanno colpa in causa. Fabrizio

 

[smoker]

Il costruttore dichiarò nello stesso preliminare l'assenza di iscrizioni ipotecarie sull'immobile.

Quindi secondo voi l' agente immobiliare non ha responsabilità sul controllo dell’esistenza eventuale di ipoteche sulla costruzione e sull' obbligo di informare il cliente?

Smoker