Responsabilità agente immobiliare

[massoriso]

spero che almeno abbiate registrato il preliminare...

 

[studiopci]

Quindi secondo voi l' agente immobiliare non ha responsabilità sul controllo dell’esistenza eventuale di ipoteche sulla costruzione e sull' obbligo di informare il cliente?

Assolutamente no, non era e non è questo... quello che voglio dire, mi riferivo al caso specifico; a quanto mi è sembrato di capire l'ipoteca è stata accesa a garanzia sulla nuova costruzione ( così è stato riportato da STST1996 ) e quindi siamo nella normalità, trattandosi di nuova costruzione non può essere accesa sulla singola unità abitativa, in quanto se non è terminata ( così come è riportato sempre da STST1996 ) non può essere accatastata e di conseguenza non è possibile iscrivere ipoteca, a meno che non si tratta di nuova costruzione ma bensì di ristrutturazione , allora io ho capito male e le cose cambiano... perchè in questo caso esiste un mutuo ed un'ipoteca in capo alla singola unità , allora c'è omissione di informazione da parte del collega. Spero di essermi spiegato. Fabrizio

 

[STST1996]

Ringraziando per tutti i consigli mi scuso se non sono stato completamente esaustivo nella descrizione iniziale, sono nuovo al forum.

Vorrei però specificare che il mio quesito in merito all'agente immobiliare riguardava soprattutto il fatto che non mi ha messo nella situazione di fare una scelta con delle informazioni cruciali (affidabilità del costruttore inesistente) che erano assolutamente e facilmente conoscibili visti i pregressi (senza bisogno della sfera magica). In altre parole, essendomi appoggiato all'agenzia immobiliare ho dato per scontato che la persona con cui ero stato messo in contatto fosse almeno "mediamente" serio e non ho fatto per conto mio qualche domanda in giro. Cosa che invece avrei fatto se per esempio avessi trovato un annuncio su un giornale.

Non conosco i dettagli di come è stata accesa l'ipoteca ma di fatto è stata concessa al costruttore (con il relativo finanziamento) nella fase iniziale dei lavori dell'edificio che è una trifamigliare. Io sono arrivato a firmare il preliminare quando già due unità avevano rogitato (con notevoli difficoltà), togliendo la parte di ipoteca gravante su quelle unità. Rimane, giustamente, quella gravante sulla mia unità. Non conosco il mondo delle ipoteche ma se è vero che questa è una prassi normale quando una società costruisce un immobile è anche vero che averlo saputo mi sarebbe servito a non accettare o comunque a contrattare più a mio vantaggio gli anticipi che ho concesso al costruttore (nel preliminare questi ne ha negato la presenza dell'ipoteca). Da questo punto di vista credo che l'agente non abbia responsabilità, anche se in fase di stesura del preliminare avrebbe potuto tutelarmi meglio andando ad approfondire la questione, visto che è normale che i nuovi immobili abbiano una ipoteca gravante...

Forse tutti hanno agito in modo corretto ma io ora mi trovo nella condizione di essere esposto per le molte decine di migliaia di euro date al costruttore che non fa nulla e con cui non si riesce a comunicare (dopo non aver risposto per mesi al telefono o alle mail sono tornate indietro anche le raccomandate dello studio legale, per compiuta giacenza- è il suo metodo non farsi trovare), con poche prospettive di entrare in possesso del bene se non in tempi lunghissimi, senza fidejussione valida e con la beffa di aver dato qualche migliaio di euro a colui che me lo ha presentato (proprio un bel servizio mi ha fatto...)
Comunque almeno il preliminare è stato registrato.

Grazie delle risposte postate.

 

[studiopci]

Salve

Ringraziando per tutti i consigli mi scuso se non sono stato completamente esaustivo nella descrizione iniziale, sono nuovo al forum.

è normale che , emotivamente, si ometta in buona fede una chiara esposizione dell'accaduto, questa non è una colpa ma, può generare false interpretazioni.

Vorrei però specificare che il mio quesito in merito all'agente immobiliare riguardava soprattutto il fatto che non mi ha messo nella situazione di fare una scelta con delle informazioni cruciali (affidabilità del costruttore inesistente) che erano assolutamente e facilmente conoscibili visti i pregressi (senza bisogno della sfera magica). In altre parole, essendomi appoggiato all'agenzia immobiliare ho dato per scontato che la persona con cui ero stato messo in contatto fosse almeno "mediamente" serio e non ho fatto per conto mio qualche domanda in giro. Cosa che invece avrei fatto se per esempio avessi trovato un annuncio su un giornale.

Il ricorrere ad un mutuo è prassi normale per i costruttori come prassi normale è quella di accendere un'ipoteca sulla costruzione,, l'affidabiltà di un costruttore, in linea di massima ... per default... te la da la banca che ha concesso il mutuo , la quale senza le adeguate garanzie, notoriamente non " caccia " un centesimo.
Credo che l'equivoco sia stato generato da un'errata interpretazione delle parole " nuova costruzione " e mi spiego : da quello che riporti nel tuo ultimo intervento mi sembra di capire, ma potrei aver compreso male ed allora quello che dico è errato, che non si tratti di nuova costruzione bensi di ristrutturazione di unità immobiliari già esistenti ed accastate, questo spiegherebbe perchè è stato possibile rogitare gli altri due immobili... sono unità immobiliari già esistenti ed accatastate... se fossero state unità abitative di nuova costruzione ( quindi create ex novo ) credo che difficilmente avrebbe potuto procedere al rogito di sole 2 unità immobiliari , in presenza di un'altra ancora non finita. A questo punto mi viene anche da pensare che il mutuo - e la successiva ipoteca - sia stato erogato per l'acquisto della palazzina e forse anche per la ristrutturazione, cioè il costruttore ha acquistato la palazzina con il concorso del mutuo e successivamente l'ha ristrutturata per poi rivenderla e questo spiegherebbe il perchè è stata accesa una fideiussione a scadenza ( 7 mesi e molto probabilmente sarà anche una polizza fideiussioria) fideiussione che nel caso di immobili già esistenti non deve essere fornita per legge .
Se le cose sono andata in questo modo , il collega ha commesso qualche superficialità ed ha omesso di spiegare bene tutta la faccenda, Mi associo ai consigli di farti seguire da un avvocato esperto in queste situazioni e vedrai che risolverai la questione. Fabrizio

 

[STST1996]

Grazie ancora per i consigli.
La costruzione comunque è proprio nuova, non c'era prima di 3 anni fa, sul terreno veniva coltivato il grano. Ritengo anch'io che in fase di concessione dei finanziamenti al costruttore le cose hanno avuto un percorso un pò strano.
Confido sulle vie legali.

 

[studiopci]

La costruzione comunque è proprio nuova, non c'era prima di 3 anni fa, sul terreno veniva coltivato il grano.

Allora non tenere conto di tutto quello che ho detto, perchè ho male interpretato il tutto. Fabrizio

 

[panzer]

ma non è un ipoteca giudiziale..il 90% dei costruttori prendono il mutuo..la restrizione viene fatta al momento dell'atto...non capisco qual'è il problema..

 

[massimoca]

il problema resta, invece, l' ipoteca che dovrà essere estinta dall' acquirente ove riuscisse, tramite azione legale, ad acquistare a "rustico", come suole dirsi.
La strada che io ritengo percorribile, data la situazione del costruttore, ( che, peraltro, ha dichiarato il falso nel preliminare di compravendita.....) è proprio quella di acquisire la proprietà dell' immobile e di portare ad ultimazione i lavori con altra impresa.
La posizione del nostro collega mi sembra alquanto traballante.
Condivisibile l' affermazione di essere affiancati da un operatore immobiliare per una maggior tutela.... e qui, di tutele ce ne sono state veramente poche.Massimo