Responsabilità del mediatore nella vendita di immobile con abusi

[Federica2885]

Buonasera,
un mio amico vorrebbe vendere una sua villa unifamiliare con grande giardino al mare (litorale romano) e mi ha chiesto di occuparmente. Il problema è che mi ha già detto che la casa (da lui comprata quaranta anni fa già in questo stato) riporta un abuso mai condonato (è stata ingrandita di almeno 70 mq). Non ho avuto modo di controllare la documentazione ma sto riflettendo sulla mia eventuale responsabilità in caso di compravendita. Ovviamente se deciderò di occuparmene sarà mia premura riportare ad un ipotetico interessato per filo e per segno tutti i dettaglli urbanistici dell'immobile e tutte le difformità, ma la mia domanda è: se un interessato decidesse di comprare nonostante l'abuso e dichiarare il falso di fronte al notaio, cioè che lo stato dei luoghi è conforme (nonostante sia a conoscenza dell'abuso), che tipo di responsabilità sussisterebbe a mio carico? Come dovrei comportarmi? Meglio lasciar perdere?
grazie a tutti

 

[Ettore Arru]

Ipotizzando, anche per assurdo, una "futura" controversia tra acq e vend, con molta probabilità alcune responsabilità ricadrebbero sul soggetto (mediatore) che, avendo percepito un compenso, non ha doverosamente informato le parti sugli aspetti, a lui noti, relativi alla, in sintesi, sicurezza dell'affare (art. 1759 C.C.).
Quindi, questione professionale a parte, il mediatore/Agenti Immobiliari - in possesso di informazioni che in un qualsiasi modo possono turbare la disponibilità del bene mediato, ha l'obbligo di informare le parti su tutti gli aspetti, soprattutto quelli negativi, riguardanti il bene.
Addirittura, una recente sentenza della Cassazione del 2015 - ha condannato uno studio immobiliare perché, avendo fatto sottoscrivere un preliminare onde veniva specificata la libertà da vincoli, persi, istrizioni ipo ecc... e percepito i suoi compensi, non si era preoccupato di verificare la veridicità di quanto, in mala fede, aveva garantito la parte venditrice, nella fattispecie sull'immo mediato risultava iscritta una ipo giudiziale.
Chiaramente l'atto non è mai stato stipulato ed a seguito di sentenze ordinarie e ricorsi vari, la Cassazione, infine, ha condannato (oltre all aparte venditrice) anche il mediatore.

 

[Federica2885]

Infatti come ho scritto io provvederei a informare di tutto ciò che c'è da sapere. Tieni conto che non ho ancora i documenti, non so nulla se non questo aumento di cubatura abusivo. Quindi ovviamente una volta ottenuti i documenti provvederei a chiamare un tecnico e cercare di capirci qualcosa in più sulla eventuale possibilità di "sanare" o "salvare il salvabile". La mia domanda sulla responsabilità è relativa alla falsa dichiarazione delle parti di fronte ad un notaio ... in poche parole, se trovassi un cliente deciso ad acquistarla nonostante l'abuso (di cui come ho già scritto sarebbe messo da me a conoscenza) se questo abuso non fosse sanabile, e lui volesse comunque acquistarla dichiarando di fonte al notaio che lo stato dei luoghi è conforme, io che responsabilità avrei? Tu dici che l'acquirente potrebbe in un futuro in caso di controversia mettere in mezzo me e fingere che non abbia doverosamente informato (anche se in realtà è stato così)? Chiedo scusa ma è un caso che non mi era mai capitato ed essendo un caro amico di famiglia mi spiacerebbe dirgli di no. Certo è che non vorrei rischiare ... Grazie

 

[Ettore Arru]

Brava! Hai colto quello che intendevo.
Ciò che si dice "a parole" oggi, non sempre poi viene "ricordato".
Credo anche, che il tutto, dipenda dalla gravità di quanto si è tenuto nascosto.
Ad ogni buon conto: Cassazione 7178/2015

 

[Federica2885]

Certo... grazie

 

[Bagudi]

Io, prima di mettere in vendita, chiamerei un tecnico e gli farei fare l'accesso agli atti in Comune e verificherei la sanabilità dell'abuso.
Ovviamente, a carico del venditore, visto che il problema è il suo.

Un ampliamento non autorizzato mi sembra una difformità abbastanza grave, ma può anche essere che, non essendo nè il primo nè l'ultimo, il Comune si sia attrezzato per le sanatorie...

Il problema, anche se l'acquirente accettasse l'abuso, verrebbe fuori immediatamente se volesse fare ristrutturazioni, quindi non mi fiderei un granchè...

 

[PyerSilvio]

Infatti come ho scritto io provvederei a informare di tutto ciò che c'è da sapere. Tieni conto che non ho ancora i documenti, non so nulla se non questo aumento di cubatura abusivo. Quindi ovviamente una volta ottenuti i documenti provvederei a chiamare un tecnico e cercare di capirci qualcosa in più sulla eventuale possibilità di "sanare" o "salvare il salvabile". La mia domanda sulla responsabilità è relativa alla falsa dichiarazione delle parti di fronte ad un notaio ... in poche parole, se trovassi un cliente deciso ad acquistarla nonostante l'abuso (di cui come ho già scritto sarebbe messo da me a conoscenza) se questo abuso non fosse sanabile, e lui volesse comunque acquistarla dichiarando di fonte al notaio che lo stato dei luoghi è conforme, io che responsabilità avrei? Tu dici che l'acquirente potrebbe in un futuro in caso di controversia mettere in mezzo me e fingere che non abbia doverosamente informato (anche se in realtà è stato così)? Chiedo scusa ma è un caso che non mi era mai capitato ed essendo un caro amico di famiglia mi spiacerebbe dirgli di no. Certo è che non vorrei rischiare ... Grazie

Vabbe'.

Non si capisce quale sia il problema nel trattare la vendita.

Quanto meno allo stato attuale delle cose.

Il cliente acquirente ancora non si e' manifestato.

Informarlo, di tutto e di quanto sta acquistando, e' e resta doveroso farlo, pure se comprasse un capanno o un box.

L'immobile e' censito.

Dimmi come ti chiami e ti diro' chi sei.

Se, tutto e' censito, si deterninera' un valore.
Se, lo e' solo parzialmente, se ne determinera' un altro.

Gli atti di trasferimento, imporrano la trascrizione, di chi compra cosa e a quanto.

La fusione dell'accordo sul saldo prezzo e i termini, degli oneri previsti nel mandato, e' cio' di cui al momento il mediatore deve preoccuparsi.

Quando, si rappresentera' il soggetto acquirente, si evidenziera' il problema e la soluzione insieme.

Tutto cio' che non e' conforme va sanato.

Se non fosse possibile va demolito perche' non esiste.

 

[LAURA.CIR]

Se l'ipotetico acquirente deve fare il mutuo ...è un grande problema. Casa non sanabile, non prenderei il rischio.

 

[PyerSilvio]

Se l'ipotetico acquirente deve fare il mutuo ...è un grande problema. Casa non sanabile, non prenderei il rischio.

Magari si reperisce un acquirente, che non necessita, il sostegno di un mutuo.

L'incarico, al prezzo corretto, si prende SEMPRE.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

A parte la pessima scelta di chi "prende tutto" senza curarsi della diligenza professionale richiesta al mediatore immobiliare, va sottolineato che l'abuso non sanabile rende l'immobile trasferibile solo mortis causa, ergo attenzione a mediare tali immobili che non potranno mai essere oggetto di rogito.