Richiesta di mutuo maggiore dell'80% rispetto al prezzo dell'immobile

[gmp]

Non è vero che perdo dei soldi come affitto: ne risparmio invece, perché l'affitto agevolato nel Rent to Buy è meno della metà degli interessi che pagherei sul mutuo!

...il che vuol dire che converrebbe stare in affitto fino a quando:
* aumenterà il capitale a disposizione
e/o
* i prezzi scendoneranno ulteriormente

 

[RunnerFire]

[QUl'agenzia Castello, post: 465715, member: 44427"]Dipende dal costruttore a questo punto, ti compro l'appartamento solo se vendo il mio, potrebbe anche starci dando un orizzonte temporale breve tipo 6-12 mesi e versando una caparra per tener buona la banca nel frattempo (verifica come è messo in questo senso), diversamente se fosse quando vendo il mio compro il tuo e non ti do niente per fermare la casa penso la risposta sarà no, poi parlo per esperienza mia va logicamente valutato caso a caso.
Rileggevo anche il discorso IVA/Imposta registro, è una facoltà del costruttore passati i 5 anni dal fine lavori ma appunto una facoltà, la maggior parte dei casi che ho seguito anche su case di 10 anni hanno venduto con IVA (dipende se non erro se hanno IVA da scaricare o meno).

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Si l'agenzia mi ha detto che prova a lavorere su IVA/ imposta di registro per avere un ulteriore sconto speriamo. Comunque se lui accetta io do un acconto di 3000€ che in teoria non viene toccato finché non vendo la casa. La cosa che vorrei sapere se cosi non rischio nulla e posso andare sul sicuro?
p.s. posso vincolarlo anche meno di 6 mesi. L'agenzia e convinta che in 2/3 mesi il mio appartamento è venduto

 

[Andrea Russo]

oppure a sto punto meglio fare un preliminare ad effetti anticipati, entro nella casa, verso una caparra buona e saldo entro 1 anno con il mutuo, non spendo gli stessi soldi del rent to buy, con questa formula ne trovo molti di più disposti a darmi casa.

Bravo, faresti il preliminare ad effetti anticipati senza trascrizione? Se lo fai trascritto, come è doveroso che sia, soprattutto quando hai come venditore un'impresa, spendi tanto quanto spenderesti con il Rent to Buy.
Senza contare le problematiche giuridiche e fiscali del preliminare ad effetti anticipati che non ti sto ad elencare...

 

[Agenzia Castello]

Il Rent to Buy andrebbe fatto per avere 3 anni di tempo per vendere l'immobile al giusto prezzo, evitando di svenderlo per la fretta.
Non è vero che perdo dei soldi come affitto: ne risparmio invece, perché l'affitto agevolato nel Rent to Buy è meno della metà degli interessi che pagherei sul mutuo!

Si vero lo so che risparmi se fai i conti anche se ora la convenienza con i mutui variabili sotto il 2% e i fissi sotto il 3% è minore, se l'orizzonte è di 3 anni va bene per un anno secondo me no, comunque rimane il problema come paga il rent to buy se ha pure il mutuo sulla casa da pagare?

Se calcolo 140.000 in 30 anni al 2,82% sono circa 618 di rata e interessi circa 72.450
se faccio rent to buy sui 140.000 ipotizzando un 14.000 annui versati (ho calcolato il 10%) di cui 7.000 quota capitale e 7.000 quota affitto scontato per semplificare senza sta a ripetere 90 minuti di spiegazione che mi son sorbito il residuo dopo 3 anni è 119.000, la rata per 27 anni scende a 525 e interessi ho versato tra rent to buy e mutuo a fine operazione sui 7.2130 siamo li li ma ho comunque una rata di 525 invece che di 618, se abbaso il mutuo a 21 anni le cose cambiano rata sale a 626 poco più di prima ma interessi+rent to buy andiamo a 59.800 con un risparmio netto di 1.2650 euro circa (da contare poi va ben le spese notarili ma sempre bei soldi si risparmia).
Poi magari si spunta un tasso migliore essendo l'indebitamento sotto il 70% alla fine dei 3 anni sempre che non risalgano i tassi.
Magari molti dei numeri sopra non ci han capito nulla comunque all'atto pratico converrebbe il rent to buy se fatto con certi parametri, ma appunto conviene in alcune situazioni, non mi sembra sia questa per il discorso mutuo + rent to buy che contemporaneamente non sarebbe sostenibile.

 

[Andrea Russo]

Rileggevo anche il discorso IVA/Imposta registro, è una facoltà del costruttore passati i 5 anni dal fine lavori ma appunto una facoltà, la maggior parte dei casi che ho seguito anche su case di 10 anni hanno venduto con IVA (dipende se non erro se hanno IVA da scaricare o meno).

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Vendere ad imposta di registro anziché ad IVA comporta quasi sempre per l'impesa un enorme danno in termini di PRO RATA IVA...

 

[Agenzia Castello]

Bravo, faresti il preliminare ad effetti anticipati senza trascrizione? Se lo fai trascritto, come è doveroso che sia, soprattutto quando hai come venditore un'impresa, spendi tanto quanto spenderesti con il Rent to Buy.
Senza contare le problematiche giuridiche e fiscali del preliminare ad effetti anticipati che non ti sto ad elencare...

Forse l'esempio non era dei più buoni ma in velocità al pc forse mi son espresso male, so che ci sarebbero tutta una serie di rogne fiscali che lo sconsigliano, ti dico come abbiamo fatto in due casi il termine giustamente non era corretto per questi due casi mi son espresso male.
Abbiamo fatto un preliminare normale registrato su appartamento finito con caparra 15.000-20.000 su appartamento che sarà venduto a 115.000 il primo, 140.000 il secondo e stipula entro 12 mesi, possibilità di utilizzare subito l'appartamento con un comodato d'uso gratuito di durata 12 mesi, il cliente versa la caparra, entra a vivere nella casa, la intesta dopo un anno.
Il cliente mi dirai non ha garanzie perchè ha solo un preliminare registrato e ti dico si ma il 99% sono preliminari registrati, di trascritti in 15 anni ne abbiamo fatti solo 3 o 4, l'impresa ma se non paga è già nella casa, ok ma il comodato scade, è comunque revocabile, ho comunque 20.000 euro in tasca per farti causa e buttarti fuori, logicamente bisogna che l'impresa si fidi del cliente e viceversa, 2 ne ho fatti e 2 son andati a buon fine anche vero che il primo è un parente e chi vende idem, il secondo lavora in banca ragazzo della zona affidabile e chi vende sempre un costruttore parente.

 

[Agenzia Castello]

Vendere ad imposta di registro anziché ad IVA comporta quasi sempre per l'impesa un enorme danno in termini di PRO RATA IVA...[/QUOTE]
Vero, infatti lo fanno in pochi.

 

[Andrea Russo]

Magari molti dei numeri sopra non ci han capito nulla comunque all'atto pratico converrebbe il rent to buy se fatto con certi parametri, ma appunto conviene in alcune situazioni, non mi sembra sia questa per il discorso mutuo + rent to buy che contemporaneamente non sarebbe sostenibile.

Io lo imposterei con 15.000 di caparra e poi ogni mese 100 euro + IVA 10% di locazione scontata e 100 Euro di acconto prezzo. Totale mensile 210 per il RtB + 600 per il mutuo = 810 Euro. Con 25.000 Euro di ricavo dalla vendita l'equity arriva in 3 anni al 22,4%, è al 20,8% se chiudono il RtB in sei mesi perché hanno tovato subito un acquirente per il loro immobile.

 

[Agenzia Castello]

Io lo imposterei con 15.000 di caparra e poi ogni mese 100 euro + IVA 10% di locazione scontata e 100 Euro di acconto prezzo. Totale mensile 210 per il RtB + 600 per il mutuo = 810 Euro. Con 25.000 Euro di ricavo dalla vendita l'equity arriva in 3 anni al 22,4%, è al 20,8% se chiudono il RtB in sei mesi perché hanno tovato subito un acquirente per il loro immobile.

Così ci starebbe, sai che adesso leggendo il tuo nome e cognome mi sa che ci siamo visti un paio di anni fa che ne abbiamo parlato con dei costruttori in Agenzia da me a Padova nella saletta che ho sotto l'ufficio, poi purtroppo della decina di costruttori che c'erano in concreto non son riuscito a far nulla, questa formula rent to buy non è ancora ben vista da molti dove possono abbassano e vogliono i soldi subito.
Certo che in alcune situazioni potrebbe fare la vendita aggiuntiva, il problema è che ultimamente o hanno i soldi e comprano subito, o hanno soldi e gli danno il mutuo per la differenza oppure mi capitano casi.di gente con poco niente messo via.

 

[Andrea Russo]

Se calcolo 140.000 in 30 anni al 2,82% sono circa 618 di rata e interessi circa 72.450

Su telemutuo.it mi risulta: 140.000 in 30 anni al 2,82% rata mensile 576 Euro, interessi totali 67.644, quindi 6.764 in 3 anni, contro 3.600 di canone di locazione. Conviene farsi finanziare dalla banca o dal venditore? Peccato duri soltanto 3 anni (di solito).