Poco o tanto non cambia niente, un creditore insoddisfatto, una multa colossale o l'INPS per contributi non pagati possono avere già avviato una pratica di pignoramento senza che risulti ancora perché non trascritta ma potresti trovarti dopo il preliminare con una bella ipoteca su tutto il complesso, compresa casa tua; la trascrizione ti mette al riparo da tutto questo con alcune centinaia di €.
La fidejussione è OBBLIGATORIA e il costruttore non può esimersi dal rilasciarla.
L'attuale normativa per gli immobili da costruire prevede che:
Le principali garanzie accordate: la fideiussione per le somme versate
La legge (art. 2 e 3) prevede quindi che in sede di stipula del contratto preliminare, o comunque di qualsiasi contratto o accordo mediante il quale, a fronte delle obbligazioni assunte e delle somme anticipate o da versare, l’acquirente non acquisti da subito la proprietà del nuovo immobile in corso di costruzione, il venditore debba rilasciare un’apposita fideiussione (bancaria o assicurativa) che garantisca tutte le somme consegnate o ancora da consegnare prima dell’atto definitivo di compravendita (coincidente dunque con il rogito notarile) e fino a tale momento.
E che la suddetta fideiussione costituisca in qualche misura il cuore dell’intervento svolto dal legislatore lo dimostra il fatto che il suo mancato rilascio legittima l’acquirente a dichiarare “nullo” il contratto, con conseguente richiesta di restituzione dei soldi già pagati, oltre che degli eventuali danni.
Un’ulteriore garanzia: l’assicurazione dell’immobile
Altra importante novità è costituita dall’obbligo gravante sul costruttore o sul venditore di immobili in costruzione di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni, tenga indenne l’acquirente dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere (art. 4).
Le ulteriori novità in tema di frazionamento, diritto di prelazione e fallimento
Infine, la legge completa il rafforzamento della tutela dell’acquirente, estendendo anche al promissario acquirente il diritto al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca gravante sull’immobile in costruzione, ed il correlativo divieto di procedere alla vendita prima della suddivisione in quote del finanziamento e frazionamento o della cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento, ove non accollati (artt. 7 e 8).
Si prevede quindi un diritto di prelazione a favore degli acquirenti di abitazioni adibite a residenze principali in sede di incanto (art. 9).
Vengono inoltre compiute alcune modifiche in tema di legge fallimentare, in materia di esenzioni e limiti all’azione revocatoria e onde rendere più agevoli e certe le decisioni in ordine agli immobili coinvolti (artt. 10 e 11).
In pratica cosa dovrà richiedere al venditore l’acquirente di un immobile il cui permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativo) sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005 e non ancora ultimata?
Che il contratto preliminare o il compromesso o comunque gli accordi e gli impegni intercorsi contengano tutti gli elementi di informativa e tutela analiticamente previsti dalla legge;
che al contratto preliminare o al compromesso o comunque agli accordi o impegni accompagnati dal versamento da parte sua di somme di denaro sia concessa apposita fideiussione, bancaria o assicurativa, che garantisca la restituzione delle somme consegnate o da consegnare;
che all’ultimazione dell’immobile e al definitivo trasferimento della proprietà in capo ad esso sia consegnata apposita polizza assicurativa decennale a copertura dei danni che ne possono derivare da rovina totale o parziale o gravi difetti.
Il problema delle fidejussioni nasce dal fatto che chi rilascia la garanzia vuole coperture finanziarie e il costruttore è costretto a garantire con propri beni personali, inoltre con l'attuale normativa bancaria una fidejussione è equiparata al fido e quindi il rilascio della stessa fa diminuire la capacità di indebitamento dell'impresa.
FATTI RILASCIARE LA FIDEJUSSIONE
dai che sono timido.....
