Rinnovare contratto di locazione ad uso villeggiatura senza indicazioni di proroga

[AlbyON]

Do in locazione una mia casa vacanze con contratto di locazione ad uso villeggiatura (1 anno).
Il contratto scadrà tra poco e gli affittuari vorrebbero rinnovarlo per un'altro anno.

E' un contratto di locazione ad uso villeggiatura (art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431) con scadenza naturale alla fine del periodo, senza indicazioni eventuali di proroga, registrato con cedolare secca.

Ho chiesto all'agenzia delle entrate e mi hanno detto che non essendo indicata nessuna proroga non posso chiaramente, prorogarlo.. ma fiscalmente loro non farebbero eccezioni, la proroga sarebbe solo un accordo tra le parti
Solo che eventualmente se ci fossero problemi l'inquilini potrebbero impugnare il contratto dichiarandolo non regolare e non valido proprio per l'indicazione della proroga.
inoltre per tale tipologia di contratto non sono previste proroghe

Quale cosa è regolare?

• Registrare un nuovo contratto con gli stessi contenuti (con nuove date)
• Registrare un nuovo contratto con gli stessi contenuti (con nuove date) + indicazioni di eventuale proroga per il prossimo anno
• o cos'altro?

con la seconda opzione andrei a rischiare qualcosa?

 

[Giuseppe Di Massa]

Do in locazione una mia casa vacanze con contratto di locazione ad uso villeggiatura (1 anno).
Il contratto scadrà tra poco e gli affittuari vorrebbero rinnovarlo per un'altro anno.

E' un contratto di locazione ad uso villeggiatura (art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431) con scadenza naturale alla fine del periodo, senza indicazioni eventuali di proroga, registrato con cedolare secca.

Ho chiesto all'agenzia delle entrate e mi hanno detto che non essendo indicata nessuna proroga non posso chiaramente, prorogarlo.. ma fiscalmente loro non farebbero eccezioni, la proroga sarebbe solo un accordo tra le parti
Solo che eventualmente se ci fossero problemi l'inquilini potrebbero impugnare il contratto dichiarandolo non regolare e non valido proprio per l'indicazione della proroga.
inoltre per tale tipologia di contratto non sono previste proroghe

Quale cosa è regolare?

• Registrare un nuovo contratto con gli stessi contenuti (con nuove date)
• Registrare un nuovo contratto con gli stessi contenuti (con nuove date) + indicazioni di eventuale proroga per il prossimo anno
• o cos'altro?

con la seconda opzione andrei a rischiare qualcosa?

La risposta giusta è fare un altro contratto di un anno e registrarlo. In ogni caso all'agenzia delle entrate non "piacciono" i contratti annuali fatti due volte alle stesse persone, anche se non credo siano formalmente vietati per il turistico. I contratti turistici non possono avere invece proroghe automatiche altrimenti potrebbero essere dei contratti residenziali mascherati, soprattutto se sono annuali e quindi determinano l'occupazione dell'immobile costante da parte degli inquilini. L'agenzia delle entrate potrebbe contestartelo.

 

[AlbyON]

In effetti pensavo di fare così, un nuovo contratto
inoltre ho parlato con vari consulenti del numero verde dell'agenzia delle entrate e da parte loro non mi hanno fatto controindicazioni sul fatto della proroga o meno, mi hanno detto che potrei aver problemi con l'inquilino nel caso volesse impugnare il contratto dato che tali tipologie non prevedono diciture relative a proroghe.
E' anche vero che ogni operatore dell'agenzia delle entrate te la dipinge sempre in modi diversi e alla fine bisogna fare una specie di media per capire la cosa corretta quale sia.

 

[mapeit]

Sinceramente credo che il problema non sia quello dell'Agenzia delle Entrate se il primo contratto annuale e i contratti annuali successivi vengono regolarmente registrati. Dal punto di vista fiscale non rubi niente e non evadi niente. Il problema potrebbe essere di natura civilistica nel caso l'inquilino piantasse la rogna sostenendo che si tratta di una normale locazione ad uso abitativo "mascherata", vista la consecutività dei contratti e la loro durata annuale che contrasterebbero con la dicitura "alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche" presente al comma 2 dell'art.1 della Legge 431/98.
Se gli inquilini adissero il giudice chiedendogli di ricondurre il contratto in essere ad un normale 4+4 ad uso abitativo, regolato dai commi 1 e 3 dell'articolo 2 della stessa Legge, credo che il giudice non esiterebbe a dar loro ragione.
In tal caso non avresti più la possibilità di disporre dell'alloggio annualmente e di definire annualmente e liberamente il canone, ma saresti vincolato per 8 anni.

 

[Aidualc]

adissero il giudice

in realtà basta andare all'Agenzia delle Entrate...

 

[mapeit]

in realtà basta andare all'Agenzia delle Entrate...

Rispetto la tua opinione di professionista, ma credo che la potestà di trasformare un contratto di locazione in uno di altro tipo spetti solo al giudice.

 

[Aidualc]

Lo pensavo anch'io fino a pochi mesi fa, poi mi è stato confermato da altri colleghi che ne hanno avuta diretta esperienza.

Sono casi molto rari. Non voglio spaventare. Ma possibili.

 

[mapeit]

Sicuro che non si tratti di contratti in nero, ovvero non registrati ? Quello si era previsto.

 

[mapeit]

Mi riferisco al Dlgs. 14-3-2011 n. 23 ai commi 8 e 9.
8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.(2)
9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

 

[Aidualc]

Si può andare all'AdE anche quando la motivazione transitoria non tiene.