Rinnovo contratto 3 + 2

[mariagrazia82]

salve, il 31 gennaio scade il contratto di locazione, lo vogliamo rinnovare però inserendo la clausola della cedolare secca. prima domanda:
1)basta inserirla nel contratto di locazione che ci avvaliamo della cedolare??non serve inviare raccomandata all'inquilino?
2) conviene farla se il proprietario assieme al coniuge ha un reddito di 30 mila euro l anno?
3) quanto si paga per rinnovare il contratto??e entro quanto va fatto il rinnovo??
grazie milleeee

 

[er4clito]

Bene. Se il contratto scade e lo rinnovate non è necessario fare un nuovo contratto. Basta presentare il modello 69 alla Agenzia Delle Entrate contenente la proroga. Va mandata la raccomandata relativa alla cedolare secca per comunicare la rinuncia agli aumenti Istat.
Il tutto non ha costi (la cedolare fa decadere tutti i costi dei bolli e delle imposte di registro, per la proroga e relativi a tutti i successivi adempimenti). Il rinnovo va fatto entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.

Se preferite registrare un nuovo contratto, perchè con condizioni diverse, o dati diversi, basta indicare la clausola nel contratto. Il tutto sempre senza costi.

Sulla convenienza della cedolare secca... Bisogna valutare l'aliquota di reddito che pagano normalmente, se è un contratto agevolato, o normale, se hanno detrazioni relative a ristrutturazioni. Dunque difficile rispondere e tutto dipende di caso in caso. Ma direi che in linea di massima la forma di tassazione a cedolare secca è sempre la più conveniente.

 

[mariagrazia82]

grazie! senta nel modello 69 che ci devo inserire? la raccomandata la mando all inquilino? senza che riscrivo tutto il contratto devo aggiungere solo che ci avvaliamo della cedolare secca e che devo inserire APE, posso solo scrivere queste due clausole?

 

[eldic]

per inciso, per passare alla cedolare secca non è necessario aspettare la fine del contratto.
può essere fatto in qualunque momento, dandone comunicazione per raccomandata all'inquilino.

 

[Pennylove]

per inciso, per passare alla cedolare secca non è necessario aspettare la fine del contratto, può essere fatto in qualunque momento, dandone comunicazione per raccomandata all'inquilino.

Per la precisione non proprio in ogni momento, ma entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità, vale a dire entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro.

nel modello 69 che ci devo inserire? la raccomandata la mando all inquilino? senza che riscrivo tutto il contratto devo aggiungere solo che ci avvaliamo della cedolare secca e che devo inserire APE, posso solo scrivere queste due clausole?

In mancanza di comunicazioni, alla fine del secondo biennio, ove non intervenga disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni per la durata di 3 anni: pertanto, non devi apportare alcuna modifica al contratto già in corso: devi solo inviare all’inquilino, prima dell’esercizio dell’opzione, la lettera raccomandata postale in cui lo informi del regime fiscale da te scelto che comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone per tutta la durata dell’opzione (salvo revoca), oltre presentare il modello 69 all’ufficio dell’Agenzia delle Entraste dove hai registrato il contratto per esprimere la scelta per l’applicazione della cedolare secca.

Nel quadro A, in DATA DI STIPULA/ADEMPIMENTO devi indicare la data di fine proroga e in TIPOLOGIA DELL’ATTO devi indicare gli estremi identificativi del contratto (ad es. serie 3, n°18566/2009), unitamente alla nota: OPZIONE CEDOLARE SECCA, con barratura della casella PRO e nel quadro F, nel caso in cui il contratto sia stato stipulato secondo il disposto degli artt. 2, commi 3, e 8 della legge n°431/1998, nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, devi barrare la casella CANONE CONCORDATO e nella casella OPZIONE CEDOLARE, indicare SI’.

 

[mariagrazia82]

ok, mi sono scaricata il programma siria, ma se il rinnovo lo invio dalla, ovvero mando tutto il contratto con INSERITE le due clausole nuove della cedolare secca e dell APE??

 

[mauro.]

In mancanza di comunicazioni, alla fine del secondo biennio, ove non intervenga disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni per la durata di 3 anni

parliamo di contratto agevolato 3+2 giusto?
alla scadenza del 5' anno (o secondo biennio) da quanto ho capito documentandomi x il web e tramite il sole 24 ore, il contratto dovrebbe prorogarsi di 2 anni in 2 anni (quindi 3+2+2+2+2 ....).

so che c'erano alcuni giuristi che interpretavano in altro modo, ma la regola generale dovrebbe essere quanto sopra.

ho diversi contratti agevolati e tutte le volte che sono andato in ADE mi hanno sempre fatto prorogare di 2 anni in 2 anni.

 

[Pennylove]

[...]alla scadenza del 5' anno (o secondo biennio) da quanto ho capito documentandomi x il web e tramite il sole 24 ore, il contratto dovrebbe prorogarsi di 2 anni in 2 anni (quindi 3+2+2+2+2 ....)...so che c'erano alcuni giuristi che interpretavano in altro modo, ma la regola generale dovrebbe essere quanto sopra. Ho diversi contratti agevolati e tutte le volte che sono andato in ADE mi hanno sempre fatto prorogare di 2 anni in 2 anni.

Il dettato normativo (art. 2, comma 5 della legge n°431/1998) è equivoco. Esistono due orientamenti giurisprudenziali in merito alla regolamentazione dell’eventuale rinnovo di un contratto concordato al termine del quinquiennio.

Secondo un primo orientamento, “poiché il biennio non è che una proroga di diritto, prevista dal legislatore, in ragione del “tipo contrattuale” prescelto e quindi conosciuta ex ante dalle parti, pare preferibile ritenere che la rinnovazione copra un triennio, salvo il mantenimento del diritto per il conduttore di fruire della proroga di diritto biennale, se non inviata dal locatore la disdetta motivata o non è raggiunto un accordo” (Tribunale di Bologna, 07/09/2009).

In sintesi: al termine del periodo quinquennale, decorre un nuovo contratto 3 anni + 2, disdettabile al termine del triennio in mancanza di accordo o per necessità del locatore.

Altra giurisprudenza di merito ritiene che “dopo cinque anni, anche il locatore può far cessare il rapporto con semplice disdetta non motivata e, se questa non intervenga, si avrà un ulteriore rinnovo per la durata di tre anni. Poiché, infatti il rinnovo deve attuarsi “alle medesime condizioni” non può prescindersi anche in considerazione del carattere eccezionale dell’istituto della proroga legale, dalla durata convenuta dai contraenti e, cioè, quella triennale” (Tribunale di Genova, 04/12/2009).

In sintesi: al temine del periodo quinquennale, il contratto è soggetto a semplici rinnovi triennali, senza più alcuna proroga biennale (la proroga di due anni vale solo per il primo triennio).

Secondo la tesi dell’Agenzia delle Entrate, invece, il rinnovo successivo alla scadenza del periodo di proroga ha durata biennale, prorogabile di ulteriori due anni.

 

[mauro.]

grazie della delucidazione.

in sostanza quindi niente di certo: il solito sistema italiano