Rinnovo contratto transitorio

[Limpida]

si, dagli accordi locali, un tutt'uno con la legge 431/98

 

[Pennylove]

La posizione di Limpida, a sommesso parere della scrivente, appare apprezzabile e condivisibile.

Segnalo, tuttavia, che trattandosi di uno dei tanti punti oscuri di questo confuso e, per certi versi, rischioso tipo negoziale (limitandomi al caso in esame, va sottolineato che la stipula di un nuovo contratto transitorio con il medesimo conduttore potrebbe essere inquadrato come simulazione di un contratto di locazione di 24 mesi, e, quindi, venendo meno i presupposti causali specifici della transitorietà, riconducibile alla durata delle locazioni ordinarie libere), i pareri della dottrina sono discordi e tutt’altro che scontati; infatti, secondo un primo orientamento, si ritiene ammissibile, nella fattispecie in esame, il meccanismo della tacita rinnovazione – di cui all’art. 1597 del cod. civ. - per valide esigenze abitative transitorie suscettibili di perdurare nel tempo, attesa la paritaria rilevanza che connota le esigenze abitative di natura transitoria a quelle degli studenti universitari, i cui contratti prevedono il tacito rinnovo alla scadenza, considerato l’uguale grado di tutela che il legislatore del 1998 ha dimostrato con riguardo ad entrambe le tipologie suddette, ponendosi, una diversa “parametrizzazione” di interessi, in contrasto con ogni criterio di logica giuridica.

Di contrario avviso è altra dottrina divenuta prevalente la quale, invece, ritiene non ipotizzabile la rinnovazione tacita del contratto, destinato a cessare alla scadenza senza necessità di disdetta alcuna, in ragione di una incompatibilità di detto rinnovo con la natura temporanea dell’esigenza ispiratrice di tale tipologia contrattuale.

Pertanto, attesa l’impossibilità di prorogare la durata massima contrattuale prevista prima dal DM 5 marzo 1999 e poi dal DM 30 dicembre 2002, una corrente di pensiero ritiene potersi consentire una proroga della durata originariamente prevista in contratto, entro il limite della durata massima di diciotto mesi.

Secondo altra dottrina più rigorosa sarebbe, invece, necessario stipulare un nuovo contratto transitorio, per di più, previa individuazione di un’esigenza transitoria nuova rispetto a quella dedotta nel primo contratto, dovuta al sopravvenire di fatti non prevedibili al momento della stipula del primo contratto, facendo attenzione che la somma del periodo originario e del secondo periodo del rapporto locatizio non ecceda il limite di durata massima di diciotto mesi.

Vorrei concludere, stanotte, il mio intervento sul tema in dibattito, con un impareggiabile aforisma di Flaiano: “In Italia la linea più breve tra due punti è l’arabesco”.

 

[massimoca]

il diciotto mesi è consentito per i lavoratori o comunque non studenti per i quali la durata massima è di 36 mesi.
Occorre, quindi, sapere chi ha condotto l' unità immobiliare sinora... ma al di là di questo, ritengo che detti contratti non hanno possibilità di rinnovo ma vanno rifatti ex novo.Massimo

 

[naralis]

Buonasera,
volevo riprendere la discussione..
Io ho stipulato con il conduttoreun contratto transitorio di 12 mesi con la motivazione che alla fine del periodo l'avrei utilizzato come abitazione principale.
Ora io vorrei proporre allo stesso inquilino un 4+4. Agirò nel seguente modo:
- Invierò disdetta 3 mesi prima dicendo che nn voglio rinnovare il transitorio;
- Poi sottoscriveremo un nuovo contratto a partire dal giorno dopo la scadenza del transitorio con CANONE AUMENTATO.
é regolare questo ITER per ottenere l'aumento di canone??
oppure la continuità del rapporto di locazione, senza interruzione tra primo e secondo contratto, contrasta con la mia motivazione di transitorietà e quindi varrebbero le condizioni di locazioni del transitorio?
Ringrazio e saluto

 

[Bastimento]

Mi permetto un parere: a distanza di 9-12 mesi possono cambiare le situazioni di tutti.... e non c'è limite al peggio.
Se continuassi periodicamente con un transitorio, sarebbe lecito obiettare che si stà eludendo la legge.

Ma alla prima scadenza, credo tu sei libera di stipulare un contratto normale con con l'attuale inquilino. Questo se l'inquilino accetta il nuovo canone.
La domanda la tradurrei più esplicitamente così:
Se non vi trovaste d'accordo, e tu stipulassi un contratto 4+4 con terzi, l'attuale inquilino potrebbe contestare? Presumo di no. Ma questa è una situazione diversa.

 

[Pennylove]

Io ho stipulato con il conduttoreun contratto transitorio di 12 mesi con la motivazione che alla fine del periodo l'avrei utilizzato come abitazione principale.
Ora io vorrei proporre allo stesso inquilino un 4+4. Agirò nel seguente modo:
- Invierò disdetta 3 mesi prima dicendo che nn voglio rinnovare il transitorio;
- Poi sottoscriveremo un nuovo contratto a partire dal giorno dopo la scadenza del transitorio con CANONE AUMENTATO.
é regolare questo ITER per ottenere l'aumento di canone??
oppure la continuità del rapporto di locazione, senza interruzione tra primo e secondo contratto, contrasta con la mia motivazione di transitorietà e quindi varrebbero le condizioni di locazioni del transitorio?

Ove sia venuta meno la necessità di adibire l’immobile locato a tua abitazione principale, ovvero ove l’esigenza transitoria non sussista più, anche per motivi a te non imputabili (da qui l’imprevedibilità/rischiosità di questo controverso tipo negoziale), il contratto stipulato a norma dell’art. 5, comma 1, legge n°431/1998, è ricondotto alla locazione di durata quadriennale (rinnovabile) con effetto ex tunc. Si veda, in tal senso, l’art. 2, commi 4 e 5 del DM 30 dicembre 2002: tale regime sanzionatorio viene, in genere, ripetuto all’art. 2 del contratto-tipo stabilito dagli accordi locali, secondo cui “Il locatore ha l’onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore…….giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s’intende ricondotto alla durata prevista dall’art. 2, comma 1, della legge 431/98”.

Non è dunque necessario stipulare una nuova locazione, posto che rimane operante il vecchio contratto, con durata quadriennale, a partire dalla data di stipula, ma con misura del canone immutata.

 

[Bastimento]

Grazie Penny per la precisazione.

Hai però detto che non è necessario stipulare un nuovo contratto.

Ma si può, volendo, farne uno nuovo a canone maggiorato?

 

[Pennylove]

Ma si può, volendo, farne uno nuovo a canone maggiorato?

Domanda indelicata: “Fino a che punto ti fidi del tuo conduttore?”. Perché se ti fidi di lui, certamente potresti, morto il transitorio alla sua naturale scadenza, registrare un nuovo accordo con il medesimo conduttore. Qualche grattacapo potrebbe derivarti se il conduttore invece intenda far accertare da un giudice la nullità della clausola contrattuale contenente la previsione di un uso transitorio per insussistenza della indicata natura transitoria.

 

[Bastimento]

... dai, non lasciarci troppo tempo con la curiosità .....

se il giudice deliberasse l'insussistenza della natura transitoria, che conseguenze potrebbero derivare?

 

[naralis]

Buongiorno,
se io facessi diventare l'immobile mia abitazione e dopo un mese la mettessi ancora in locazione sarebbe regolare il tutto???
Il motivo di transitorietà sarebbe rispettato.....oppure sbaglio???
Anzi...visto che ho stipulato un transitorio per 12 mesi...quale sarebbe il modo (se c'è) di poter sfruttare anche gli altri 6 mesi??? una disdetta e poi la stipula di un altro contratto di 6 mesi???oppure una lettera dove si dice che il motivo di transitorietà sussiste ma verrà rimandato di 6 mesi??oppure altro???
Oppure non è possibile??
Ringrazio in anticipo....