Rinnovo locazione con aumento canone

[naralis]

Buonasera a tutti.
Innanzitutto vi faccio i complimenti per la vs competenza.
Mi interessava sapere alcune cose su un contratto transitorio.
Sono un proprietario che ha stipulato un trasitorio per 12 mesi avvalendosi della cedolare secca.
Alla scadenza del primo anno posso rinnovarlo per altri 6 mesi (fino a a 18 mesi) aumentando il canone?
In caso negativo alla fine dei 12 mesi posso stipulare un 3+2 o 4+4 aumentando il canone annuale ed optando sempre per la cedolare secca?
in questo caso dovrei disdire cmq il transitorio prima della scadenza con lettera raccomandata?
L'assenza della disdetta potrebbe comportare il rinnovo automatico alle stesse condizioni?
In definitiva come dovrei comportarmi per chiedere un aumento in regola?
Ringrazio per l'attenzione

 

[Pennylove]

Mi interessava sapere alcune cose su un contratto transitorio. Sono un proprietario che ha stipulato un trasitorio per 12 mesi avvalendosi della cedolare secca.

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Alla scadenza del primo anno posso rinnovarlo per altri 6 mesi (fino a a 18 mesi) aumentando il canone?​

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La risposta è negativa, se è un contratto art. 5, comma 1, legge n°431/1998. Anche se la proroga della locazione transitoria fosse ammissibile (e, invero, alcuni studiosi di diritto si dicono propensi ad essa), il contratto sarebbe ricondotto alla medesima durata del negozio originario (esattamente come accade in riferimento alla rinnovazione delle locazioni per la categoria (similare) delle locazioni abitative per studenti universitari (art. 5, comma 2, legge n°431/1998), con il risultato – nella fattispecie - che la somma del periodo originario (12 mesi) e del periodo di proroga (12 mesi) eccederebbe il limite temporale di durata massima di 18 mesi postulato, per necessità locative transitorie, dal D.M. 30 dicembre 2002.​

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In caso negativo alla fine dei 12 mesi posso stipulare un 3+2 o 4+4 aumentando il canone annuale ed optando sempre per la cedolare secca?

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La risposta è affermativa, ma solo con un contratto cosiddetto “libero” puoi pattuire un canone eventualmente superiore al transitorio. Il contratto concordato ordinario (3+2), in alcune aree metropolitane ad alta tensione abitativa, prevede addirittura massimali inferiori al contratto transitorio (il succitato D.M. consente per i transitori variazioni fino ad un massimo del 20% dei valori minimi e massimi nelle fasce di oscillazione dei canoni rispetto ai concordati).​

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In questo caso dovrei disdire cmq il transitorio prima della scadenza con lettera raccomandata? L'assenza della disdetta potrebbe comportare il rinnovo automatico alle stesse condizioni

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Non è ipotizzabile la rinnovazione tacita della locazione transitoria, perciò, il contratto è destinato a cessare alla scadenza, senza necessità alcuna di disdetta, fatto salvo l'onere da parte del locatore - previsto all'art. 2 del contratto-tipo allegato al decreto ministeriale sopra menzionato - di confermare, a mezzo lettera raccomandata, prima della scadenza del contratto i motivi di transitorietà posti a fondamento della sua stipula: in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie, ovvero nel caso in cui le esigenze di transitorietà vengano meno, i contratti, di cui all'art. 5, comma 1, legge n°431/1998, sono ricondotti alla durata quadriennale (rinnovabile), con effetto ex tunc, e medesimo corrispettivo pattuito in previsione dell'originaria durata limitata.​

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In definitiva come dovrei comportarmi per chiedere un aumento in regola?

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Stipulare un contratto di locazione c.d. "libero", denominato tale perchè lascia al locatore e al conduttore ampia libertà nella quantificazione del corrispettivo annuo, libertà, peraltro, che trova freno - specie in questi tempi – nelle ormai consolidate regole del mercato locatizio del luogo ove è ubicato l'immobile. ​

 

[naralis]

Buongiorno ragazzi...
Ringrazio penny love per l'esaustività con cui ha risposto ai miei quesiti.
Una precisazione però: alla prima domanda (posta immodo maldestro dal sottoscritto) intendevo se si poteva rinnovare 12+6 mesi e non 12+18 mesi.
IN sostanza: stipulato un transitorio 12 mesi si possono sfruttare anche gli altri 6 mesi (18 max in totale) oppure avrei dovuto farlo in fase di stipula obbligandomi alla fine dei 12 mesi ha stipulare un 4+4 o 3+2?
Se sì qualcuno potrebbe inoltrarmi una lettera di rinnovo?
Secondo voi andrebbe bene scrivere che il locatore conferma l'esigenza da lui espressa ma la rinvia a data successiva (sempre entro i 18 mesi)?
Ringrazioanticipatamente per l'aiuto

 

[Pennylove]

Il modello di contratto allegato C al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 30 dicembre 2002 - regolato da una disciplina “standardizzata” - non prevede la possibilità di rinnovo del contratto transitorio, tanto più che l’articolo 1 del richiamato modello dispone che “il contratto è stipulato per la durata di ….mesi, dal.....al……..fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2 (obbligo di conferma dei motivi di transitorietà) cessa senza bisogno di alcuna disdetta”. Forti dubbi interpretativi sussistono in ordine all’ammissibilità della proroga della durata originaria prevista, entro il limite della durata massima consentita dalla legge (18 mesi), sebbene un filone giurisprudenziale di tutto rispetto si sia espresso favorevolmente in merito. Venendo all’esame del caso proposto, a mio personale avviso – per quanto esso possa valere – la strada più lineare e cautelativa, nel panorama confuso delle locazioni transitorie, rimane quella di procedere alla stipula di un nuovo contratto della durata che ti necessita, sottoposto alle stesse regole che, a norma dell’art. 5, comma 1, della legge n°431/1998, condizionano il ricorso a tale tipo negoziale, nonché alla sua registrazione.