Rinvio atto notarile

[Silvietta69]

Buongiorno a tutti , ho venduto casa mia con proposta/preliminare di acquisto firmata a giugno. Termine ultimo rogito il 31/12/22. L’ atto era stato fissato per il 5 ottobre. La mia acquirente due giorni prima (il 3 ottobre) manda di sua iniziativa e senza consultarmi, una mail al notaio, dicendo che l’atto non si poteva fare. Non so con quali motivazioni , ma lo posso immaginare. Mi sta chiedendo delle garanzie, tra le quali un assegno di 3000€ in deposito fiduciario al notaio, per esser certa che le spese della ristrutturazione straordinaria in corso (condominiale) siano completamente assolte da me. Premetto che io ho già pagato tutto quanto era la mia quota dei lavori preventivati . E so già che ciò che è stato deliberato fino al momento in cui sono proprietaria io è a carico mio. Inoltre preciso che sul preliminare non è stato scritto nulla di tutto questo .
Il mio grosso problema è che sono vincolata ad un acquisto di un altro immobile, la cui caparra versata è di 25000€ e che devo saldare con rogito in data 28/10/2022 con i soldi ricavati dalla vendita del mio attuale appartamento. La signora acquirente, essendo a conoscenza della mia delicata situazione , avanza le sue condizioni, ben sapendo che io sono obbligata ad accettare se voglio andare in atto. Cosa devo fare? Come comportarmi ? Mi devo rivolgere ad un legale per forza ?
Grazie a chi mi risponderà.
Silvia

 

[francesca63]

Per quanto riguarda le spese condominiali, l’unica “garanzia” che ha senso è la quietanza dell’amministratore, che attesta che tutto quanto è stato deliberato tu l’hai già pagato.
Se la preoccupazione dell’acquirente riguarda un probabile aumento delle spese a consuntivo, direi che puoi anche lasciare i 3000 al notaio ( con spese per il deposito a carico dell’acquirente).
Per quanto riguarda le date, sei stata decisamente sprovveduta a impegnarti a comprare entro il 28/10, visto che la tua vendita potrebbe legittimamente essere fatta anche a fine dicembre (notaio permettendo).
Quindi accendi un cero se puoi fare il rogito di vendita in anticipo, e non metterti di traverso; ti conviene assecondare l’acquirente.
Un legale sarebbe del tutto inutile.

 

[Silvietta69]

Per quanto riguarda le spese condominiali, l’unica “garanzia” che ha senso è la quietanza dell’amministratore, che attesta che tutto quanto è stato deliberato tu l’hai già pagato.
Se la preoccupazione dell’acquirente riguarda un probabile aumento delle spese a consuntivo, direi che puoi anche lasciare i 3000 al notaio ( con spese per il deposito a carico dell’acquirente).
Per quanto riguarda le date, sei stata decisamente sprovveduta a impegnarti a comprare entro il 28/10, visto che la tua vendita potrebbe legittimamente essere fatta anche a fine dicembre (notaio permettendo).
Quindi accendi un cero se puoi fare il rogito di vendita in anticipo, e non metterti di traverso; ti conviene assecondare l’acquirente.
Un legale sarebbe del tutto inutile.

Sì , sono stata sprovveduta (col senno di poi) perché la signora acquirente mi aveva detto che avrebbe voluto andare in atto al più presto , entro settembre. Io d’altra parte volevo anche concludere e nulla mi faceva pensare che ci sarebbero stati degli ostacoli . L’acquirente non chiede solo i 3000€ ma anche una serie di altre condizioni tipo che eventuali crediti siamo lasciati a lei; risarcimenti danni all’ appartamento dovuti ai lavori dell’impresa (opportunamente segnalati da me all’inizio dei lavori.. e se mai arriveranno) beneficiati a lei; penali dell impresa dovute per il ritardo spropositato siano dovute a lei (se mai le pagheranno) . Il ritardo è di un anno ad oggi; dovevano concludere il 15/10/2021.

 

[francesca63]

che eventuali crediti siamo lasciati a lei;

Se parli di crediti fiscali per i lavori di ristrutturazione, è normale che passino all’acquirente, se non vi siete accordate diversamente

risarcimenti danni all’ appartamento dovuti ai lavori dell’impresa (opportunamente segnalati da me all’inizio dei lavori.. e se mai arriveranno)

Anche qui, dovevate accordarvi specificatamente: ma in ogni caso tu vendi nello stato attuale, poi quello che succede riguarda l’acquirente .
Vendi e dimenticati di quell’immobile…è la scelta migliore…

penali dell impresa dovute per il ritardo spropositato siano dovute a lei (se mai le pagheranno)

Se erano previste penali, onestamente potevi scrivere nel preliminare che sarebbero spettate a te.
Senza nulla di scritto è inutile discutere: hai bisogno di assecondare l’acquirente, per non essere inadempiente nel tuo acquisto.

 

[Silvietta69]

Se parli di crediti fiscali per i lavori di ristrutturazione, è normale che passino all’acquirente, se non vi siete accordate diversamente

Anche qui, dovevate accordarvi specificatamente: ma in ogni caso tu vendi nello stato attuale, poi quello che succede riguarda l’acquirente .
Vendi e dimenticati di quell’immobile…è la scelta migliore…


Se erano previste penali, onestamente potevi scrivere nel preliminare che sarebbero spettate a te.
Senza nulla di scritto è inutile discutere: hai bisogno di assecondare l’acquirente, per non essere inadempiente nel tuo acquisto.

Io so che per legge il risarcimento danni spetta a chi era proprietario del bene nel momento in cui è stato segnalato. Sulle penali.. intanto sono state condonate per il momento , giusto per far proseguire i lavori… Sui crediti intendevo non fiscali, poiché abbiamo avuto lo sconto in fattura, ma crediti su ciò che abbiamo pagato per i lavori . Per ora c’è una quota che resta perché abbiamo soprasseduto sul rifacimento del cortile condominiale (che però era stato pagato) .

 

[francesca63]

Per ora c’è una quota che resta perché abbiamo soprasseduto sul rifacimento del cortile condominiale (che però era stato pagato) .

Bisognerebbe capire meglio cosa avevi promesso in merito ai lavori; se il rifacimento del cortile era previsto, nel caso non venga fatto l’acquirente si trova un bene con caratteristiche diverse da quelle illustrate.
Insomma, avreste dovuto entrare meglio nei dettagli, da subito; anche per l’eventuale risarcimento, chi compra ha diritto ad avere i lavori promessi fatti bene: se non lo sono, mi pare equo che spetti a lei.
Ma in ogni caso, tu hai necessità di vendere al più presto, quindi dovrai adeguarti alle richieste, per non avere problemi con il tuo acquisto.

 

[Silvietta69]

Bisognerebbe capire meglio cosa avevi promesso in merito ai lavori; se il rifacimento del cortile era previsto, nel caso non venga fatto l’acquirente si trova un bene con caratteristiche diverse da quelle illustrate.
Insomma, avreste dovuto entrare meglio nei dettagli, da subito; anche per l’eventuale risarcimento, chi compra ha diritto ad avere i lavori promessi fatti bene: se non lo sono, mi pare equo che spetti a lei.
Ma in ogni caso, tu hai necessità di vendere al più presto, quindi dovrai adeguarti alle richieste, per non avere problemi con il tuo acquisto.

Purtroppo, quando abbiamo firmato la proposta non c’è stato alcun accordo e tanto meno la signora non ha chiesto garanzie . E l’agenzia si è guardata bene dall’ entrare nel merito… il cortile era stato deliberato , è vero, ma poi è stato deliberato successivamente che non venisse fatto; quindi è un imprevisto nel corso della compravendita . Credo che la faccenda sia talmente complessa che servirebbe il parere di un avvocato . Io mi trovo nella necessità di vendere, è vero. Ma questo non dovrebbe esser usato come un vantaggio a suo favore , perché allora potrebbe chiedermi qualsiasi cosa ed io mi vedrei costretta ad accettare perché in stato di necessità ? a me suona come ricatto , fatto così… È successo anche questo : atto fissato per il giorno 5 ott. Lei invia mail al notaio il giorno prima e lo fa sospendere . L’agenzia , sollecitata da lui, invia formale mail con scritto “per accordo delle parti viene rinviato il rogito…” quando io non ne sapevo nulla. Mi chiedo cosa c’è di corretto in tutto questo…

 

[francesca63]

quindi è un imprevisto nel corso della compravendita

Ok l’imprevisto: ma se tu avevi detto che vendevi immobile con cortile rifatto, è l’acquirente a trovarsi in situazione diversa da quella promessa.

E l’agenzia si è guardata bene dall’ entrare nel merito…

Dipende anche da quanto avevi spiegato tu, quando hai dato l’incarico: certo un po’ di superficialità c’è stata…

perché allora potrebbe chiedermi qualsiasi cosa ed io mi vedrei costretta ad accettare perché in stato di necessità ? a me suona come ricatto , fatto così…

Vi siete impegnate a fare il rogito entro dicembre: se tu hai bisogno di farlo prima, devi adeguarti.
Secondo me è inutile spendere soldi di avvocato: non mi paiono richieste così assurde, quelle della tua acquirente.

 

[Silvietta69]

Io avevo spiegato benissimo tutto ciò che era in corso… Sia io che l’acquirente non siamo state abbastanza accorte a cercare di precisare tutti questi dettagli al momento opportuno. Quindi secondo me, ora bisognerebbe andare in atto, come era stato deciso e la legge sarà a tutela dell’una e dell’altra …

 

[Miciogatto]

Il contratto che avete firmato è legge. E la legge dice che se lei ti convoca a rogito il 30 dicembre tu non puoi eccepire nulla. Segui i consigli della saggia Francesca.