Ripartizione canone di locazione in caso di compravendita

[GiuliaRos]

Salve a tutti,
vorrei gentilmente porre un quesito. Supponiamo che il giorno 20 gennaio sarà effettuato il rogito notarile per il passaggio di un immobile (attualmente locato) dal vecchio al nuovo proprietario. Dovrà pagare a inizio mese (entro il 5 gennaio come da contratto d'affitto) per intero il canone mensile al vecchio proprietario o dovrà dare la proporzione dei giorni prima del rogito al vecchio e la proporzione dei giorni successivamente al rogito al nuovo proprietario, aspettando di pagarlo quando si conoscerà la data del rogito?
La Corte di Cassazione si è pronunciata in merito a questo? Altrimenti, dove potrei trovare un riferimento di legge specifico per questa condizione? Grazie.

 

[francesca63]

La Corte di Cassazione si è pronunciata in merito a questo?

Onestamente spero di no: sono aspetti che devono essere presi in considerazione già in fase di trattativa, per accordarsi in merito.
Se non c’è stato accordo, usando il buon senso ti direi che il locatore deve versare i soldi dell’affitto a colui che è proprietario nel momento in cui deve pagare: a rogito, o il venditore versa la somma dovuta all’acquirente in base al conteggio dei giorni del mese, o gliela scala dal saldo prezzo.
Ma non ne farei una questione di stato, visto che era onere dell’acquirente interessarsene per tempo.

 

[GiuliaRos]

Onestamente spero di no: sono aspetti che devono essere presi in considerazione già in fase di trattativa, per accordarsi in merito.
Se non c’è stato accordo, usando il buon senso ti direi che il locatore deve versare i soldi dell’affitto a colui che è proprietario nel momento in cui deve pagare: a rogito, o il venditore versa la somma dovuta all’acquirente in base al conteggio dei giorni del mese, o gliela scala dal saldo prezzo.
Ma non ne farei una questione di stato, visto che era onere dell’acquirente interessarsene per tempo.

Venditore e acquirente avevano stabilito verbalmente (purtroppo) il giorno del preliminare notarile, insieme all'inquilino, che il canone dell'ultimo mese sarebbe stato corrisposto in proporzione all'uno e all'altro in base alla data del rogito. Ora però, il venditore pretende - aggiungerei con insistenza -, prima del rogito, che l'inquilino debba versare il canone interamente a lui e non come pattuito in precedenza e che sarà poi lui a riversare la somma spettante al futuro acquirente (che non farà mai aggiungerei, perché la sua insistenza puzza di imbroglio).
Non mi sembra la procedura corretta e ci fosse stata una causa simile sarebbe davvero utile saperlo, perché potrebbe essere un modo concreto per convincere il venditore che questo suo ripensamento e questa sua imposizione non sono corrette.

 

[francesca63]

Ora però, il venditore pretende - aggiungerei con insistenza -, prima del rogito, che l'inquilino debba versare il canone interamente a lui e non come pattuito in precedenza e che sarà poi lui a riversare la somma spettante al futuro acquirente

Mi pare corretto, visto che, fino a rogito effettuato, il promissario acquirente non ha alcun diritto in merito: è il rogito potrebbe anche essere rimandato o saltare…
Quindi è giusto che la somma vada divisa, ma non è necessario che sia fatto in anticipo.
Se si sono accordati a voce, è già un buon segno: ora potresti sollecitare un accordo scritto, nel quale, come detto, il venditore si impegna a versare a rogito la somma di spettanza dell’acquirente (calcolato in base al giorno in cui si farà l’atto) , o a riconoscergli una riduzione corrispondente nel saldo prezzo.
Devi farti valere, ed essere determinata.
Se non sei in grado, suggerisci all’acquirente che ci pensi direttamente il notaio a far presente al venditore quello ci si aspetta , nel rispetto dei patti e dalla logica.

 

[GiuliaRos]

Mi pare corretto, visto che, fino a rogito effettuato, il promissario acquirente non ha alcun diritto in merito: è il rogito potrebbe anche essere rimandato o saltare…
Quindi è giusto che la somma vada divisa, ma non è necessario che sia fatto in anticipo.
Se si sono accordati a voce, è già un buon segno: ora potresti sollecitare un accordo scritto, nel quale, come detto, il venditore si impegna a versare a rogito la somma di spettanza dell’acquirente (calcolato in base al giorno in cui si farà l’atto) , o a riconoscergli una riduzione corrispondente nel saldo prezzo.
Devi farti valere, ed essere determinata.
Se non sei in grado, suggerisci all’acquirente che ci pensi direttamente il notaio a far presente al venditore quello ci si aspetta , nel rispetto dei patti e dalla logica.

Non è questione di essere o non essere in grado. Conosco le mie capacità. Ritengo che in una discussione bisogna, però avere basi solide per "vincere" e fino ad ora non è venuto fuori se, di legge, è così o non è così. Solo così si può rendere una considerazione oggettiva, senza possibilità di replica.
Per essere più precisi: Nonostante l'accordo verbale intercorso durante il preliminare notarile, al momento il venditore si rifiuta di fare un accordo scritto in cui affermava ciò, perché ora è convinto della sua posizione, ossia che a lui spetti l'intero canone e che lui renderà la parte restante dopo il rogito all'acquirente. L'inquilino, però in buona fede, sarebbe disposto ad integrare il canone al venditore, in caso la data del rogito sia posticipata rispetto a quella attualmente ipotizzata.
Vorrei capire con concretezza legislativa se l'inquilino è tenuto a versare l'intero canone (se la legge ha regolato questo in questa precisa situazione) al venditore, nonostante il buon senso (che purtroppo è soggettivo) sarebbe pagare la proporzione all'uno o all'altro a seconda di dove caschi nel mese la data del rogito, oppure no.

Spero di essere stata quanto più chiara possibile, il mio vuole essere un confronto costruttivo per trovare la migliore soluzione possibile per tutte le parti.

Mettiamo inoltre in ballo un'ulteriore ipotesi: Se (malauguratamente) l'inquilino avesse già versato l'intero canone al venditore e poi dopo il rogito il venditore non avesse - come buon uso vuole - versato la parte spettante all'acquirente e l'acquirente avesse chiesto la suddetta parte all'inquilino, quest'ultimo sarebbe tutelato dal dover pagare doppiamente quella parte oppure no?

Grazie

 

[francesca63]

perché ora è convinto della sua posizione, ossia che a lui spetti l'intero canone e che lui renderà la parte restante dopo il rogito all'acquirente.

È anche la mia posizione, sulla base della certezza che il promissario acquirente non ha titolo per ricevere parte dell’affitto (ne potrebbe pagarci le imposte), non essendo ancora subentrato nel relativo contratto.
Quindi non vedo perché, in mancanza di accordo, l’inquilino dovrebbe dare a lui dei soldi, prima di avere la certezza che la vendita avvenga: anzi, prima ancora che si abbia certezza della data del rogito, non ancora fissata, a quanto ho compreso.
Serve solo avere due righe in cui il venditore si assume l’obbligo di rimborsare l’acquirente, o scalare dal prezzo quanto dovuto, se il rogito avviene a metà del periodo mensile di locazione.
Oppure basterebbe fissare il rogito ad una scadenza mensile.
Fermo restando che tale accordo avrebbe dovuto essere sottoscritto già da tempo, per la tranquillità di tutti.

Se l’inquilino versa l’intero canone al venditore, sarà sua cura farsi rilasciare una ricevuta.
L’acquirente potrà quindi rifarsi sul venditore, e non sull’inquilino, se costui non gli versa quanto dovuto, proporzionalmente ai giorni di proprietà.

Non è questione di essere o non essere in grado. Conosco le mie capacità.

Ottimo.
Concorderai però che la faccenda andava gestita per iscritto da subito.

in una discussione bisogna, però avere basi solide per "vincere"

In una discussione non si vince e non perde: si esprimono opinioni o pareri, come sto facendo.
Ma se l’inquilino (come è ovvio) deve pagare l’affitto al proprietario/locatore, non mi pare ci siano dubbi legali di chi sia tuttora il proprietario.

 

[GiuliaRos]

È anche la mia posizione, sulla base della certezza che il promissario acquirente non ha titolo per ricevere parte dell’affitto (ne potrebbe pagarci le imposte), non essendo ancora subentrato nel relativo contratto.
Quindi non vedo perché, in mancanza di accordo, l’inquilino dovrebbe dare a lui dei soldi, prima di avere la certezza che la vendita avvenga: anzi, prima ancora che si abbia certezza della data del rogito, non ancora fissata, a quanto ho compreso.
Serve solo avere due righe in cui il venditore si assume l’obbligo di rimborsare l’acquirente, o scalare dal prezzo quanto dovuto, se il rogito avviene a metà del periodo mensile di locazione.
Oppure basterebbe fissare il rogito ad una scadenza mensile.
Fermo restando che tale accordo avrebbe dovuto essere sottoscritto già da tempo, per la tranquillità di tutti.

Se l’inquilino versa l’intero canone al venditore, sarà sua cura farsi rilasciare una ricevuta.
L’acquirente potrà quindi rifarsi sul venditore, e non sull’inquilino, se costui non gli versa quanto dovuto, proporzionalmente ai giorni di proprietà.

Ti chiedo scusa, non ho fatto un'ulteriore specifica: al di là dell'accordo che anche se solo verbalmente c'è stato, l'inquilino avrebbe pagato ora, intanto la parte spettante al venditore e successivamente alla data di rogito, la parte restante all'acquirente. Poteva essere corretto di per sé, purtroppo l'errore e su questo concordo con te, è stato non averlo messo per scritto.

Se l’inquilino versa l’intero canone al venditore, sarà sua cura farsi rilasciare una ricevuta.
L’acquirente potrà quindi rifarsi sul venditore, e non sull’inquilino, se costui non gli versa quanto dovuto, proporzionalmente ai giorni di proprietà.

Ti ringrazio

 

[brina82]

Non è questione di essere o non essere in grado. Conosco le mie capacità. Ritengo che in una discussione bisogna, però avere basi solide per "vincere" e fino ad ora non è venuto fuori se, di legge, è così o non è così. Solo così si può rendere una considerazione oggettiva, senza possibilità di replica.

L'inquilino per rispettare il contratto entro il 5 del mese (poniamo) paga all'attuale proprietario tutto il canone, non vedo perchè non debba esser così: come dice giustamente francesca, il rogito potrebbe saltare, ma non solo, l'inquilino potrebbe essere anche all'oscuro della compravendita, fino al giorno del rogito.

Ti dico pure che da inquilino col piffero che darei il 100% al vecchio proprietario... rischierei che poi il nuovo proprietario mi venga a rompere le balle, iniziando già male il nuovo rapporto!

Diciamo che il coltello dalla parte del manico ce l'ha il venditore, per questa cosa.

 

[matusalemme]

il passaggio ,ossia la successione della posizione contrattuale inerente il contratto di locazione dell'immobile (dal vecchio al nuovo locatore) si verifica - ai sensi dell'art. 1602 cod. civ. - "dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione"

visto il chiaro testo di legge, la giurisprudenza della Suprema Corte è consolidatissima nello stabilire il subentro dal momento dell'acquisto (e, quindi, con effetto ex nunc, e non ex tunc od altro)

se vuoi cercare, vedi ,ad es., Corte Cass. 11 maggio 1965 n.898, Corte Cass. 27 novembre 1984 n.6142,Corte Cass. 19 giugno 2001 n.8329

come ti è già stato sopra precisato ,quindi, se il momento in cui si è verificata la vicenda traslativa non dovesse coincidere proprio con la scadenza della rata di canone ,occorrerà ripartire la relativa somma ratione temporis tra autore e successore nel diritto a titolo particolare

ciò, ovviamente, salvo che le parti contraenti si mettano d'accordo in una maniera diversa, oppure che il notaio - con il consenso delle parti, in un'ottica di bonario convincimento e per il buon fine dell'operazione - mediante apposita clausola contrattuale convinca i contraenti a fissare l'effetto reale della compravendita ,ad es., al 31 gennaio 2022, anche se la stipula dell'atto sarà avvenuta il 20 gennaio

attenzione:
l'acquirente dovrà ricevere dalla parte venditrice tutta la documentazione relativa alla locazione, l'eventuale offerta di prelazione, eventuali garanzie di terzi e,soprattutto, il deposito cauzionale effettuato a suo tempo dal conduttore, a pena di complicazioni al momento di cessazione del rapporto locativo

anche circa questi ultimi aspetti (garanzie e deposito) ci si potrà regolare in almeno due modi diversi, coinvolgendo - ove necessario - anche il conduttore

 

[davideboschi]

Se volete evitare discussioni da mercato del pesce, spostate il rogito al 30 e che l'acquirente se ne stia zitto una buona volta.
Se lui non vuole, inventati una scusa (che so, sei in isolamento fiduciario per COVID).

(Sono un pirata, lo so).