Ripartizione spese per restauro facciate condominiali. come ripartirle?

[Migbenit]

cari amici del Forum rieccomi.
Ho un altro quesito da proporvi in merito al rifacimento delle facciate condominiali e relativa suddivisione delle spese di competenza.
Anni fa abbiamo rifatto il tetto facendo suddividere la proprietà da un professionista in falde di pertinenza, in modo da avere una ripartizione piú equa delle spese.
Difatti essendo lo stabile a forma di L nella sua parte posteriore non tutte le proprietá sono sotto la stessa porzione di tetto ed é corretto che ognuno paghi per la propria appartenenza.

Questa la premessa. Adesso stiamo per fare la facciata condominiale. Dobbiamo procedere nello stesso modo considerando lo stabile in due facciate (una anteriore unica ma dove non si affacciano tutte le proprietá), e una posteriore a L dove se ne affacciano altre ma non tutte quelle della facciata su strada?

grazie.

 

[Andrea Occhiodoro]

Con la sentenza n. 21028 del 16 ottobre 2015, la sesta sezione civile della Corte di Cassazione ha chiarito che, in materia di ripartizione delle spese condominiali, sono tenuti a partecipare alle spese per i lavori di ristrutturazione della facciata dell’edificio anche i condomini che non traggono alcuna utilità dai balconi interessati dalle operazioni di manutenzione.
Si trattava di lavori di manutenzione resisi necessari su una sola delle facciate condominiali e sulla quale non tutti gli appartamenti affacciavano. Nonostante ciò la Cassazione ha ritenuto tali spese inerenti la conservazione dell'edificio e non l'uso che alcuni condomini potevano trarne in misura diversa da altri.
In conclusione quindi la ripartizione deve essere eseguita per millesimi di proprietà e ripartita tra tutti i condomini.

 

[Bastimento]

Non tutti mi danno ragione, ma anche discriminare sulla proiezione delle falde mi sembra assurdo. Il tetto è unitario, a parer mio.

Mi sembra che la regola debba applicarsi solo nel caso di distinti corpi fabbrica, che so un corpo a 7 piani e altro di altezza inferiore. Ma non tra fronte strada e fronte cortile.

 

[Migbenit]

lei ha perfettamente ragione difatti io propendevo per questa versione in assemblea quando si sono verificate delle perdite dal tetto. Purtroppo non tutti i condomini erano d'accordo in quanto lo stabile si presenta su fronte strada in una sola linea mentre sul retro è fatto a "L" per cui per tagliare la testa al toro si é optato per far suddividere da un professionista il tetto a falde sotto le quali si sono posizionati gli appartamenti considerando gli affacci relativi di ciascuno e ripartendo le spese di conseguenza, contentando chi pensava di pagare meno in questo modo.
Ma come si suol dire.... tutto il male non viene per nuocere. Con questa suddivisione adesso chi non ha partecipato al tetto precedentemente adesso si vede costretto, per pulizia gronde e rifacimento coibentatura della SUA parte di tetto corrispondente alla falda assegnata a dover partecipare, pur con una piccola proprietá alle spese di sistemazione in maniera molto piú incisiva che con la precedente suddivisione in millesimi, in quanto sottostante la sua falda sono meno proprietari.
Per quanto invece riguarda il rifacimento della facciata non so se l'assemblea deciderá di far applicare lo stesso sistema, non si tratta di balconi (non ve ne sono). Certo é che il costo della facciata interna, sviluppandosi su tre lati e non su uno soltanto come su strada, implicherá ovviamente costi piú alti per chi si affaccia solo su quel lato ma alla fine chi paga di piú da una parte pagherà nulla dall'altra e cosi via.
Grazie.

 

[Bastimento]

Se il corpo fabbrica è unico anche la facciata è unica. Se per il tetto ci si può appellare a quel l'articolo di c c , per i balconi all' orientamento della giurisprudenza, non ho mai sentito stranezze riguardo alle facciata. In qualità di bene comune si divide per millesimi

 

[Migbenit]

il corpo come le ho scritto sopra, é unico sulla facciata frontale ma si presenta a forma di U in tre parti in quella sul retro.
Sulla facciata principale immagino pagheremo per millesimi anche perché la entrata principale é lí per tutti mentre per quella sul retro penso che la maggioranza dei condomini vorrá regolarsi come giá successo per il tetto, essendo sui corpi laterali presenti solo tre condomini per parte (sono due corpi piú bassi rispetto al corpo principale).
Del resto anche su Milano dove ho una proprietá che presenta una simile struttura ho visto che si sono regolati considerando le proprietá che effettivamente hanno sbocchi finestre o altro sulle facciate.
Per semplificare tutto é evidente che si dovrebbe conteggiare tutto per millesimi ma andiamo incontro di sicuro a una contestazione formale in assemblea e conseguente causa con il giudice. Tempi? Giá li conosciamo. Costi? Pure. Meglio purtroppo adeguarsi alla maggioranza, tanto poi nel caso delle facciate minori come vede il problema gli si ritorcerá contro.

 

[Bastimento]

Non condivido...: sulla questione tetto è invalso l'atteggiamento di fare i distinguo quando si possono configurare "più tetti distinti" (che per me non sarebbero solo le falde).
Mai sentito invece distinguere le facciate: se il complesso è un unico condominio, mai letto che siano esclusi dalla facciata principale quelli che si affacciano solo all'interno, o viceversa.
Sono esclusi solo i box che facciano parte di edifici separati.
Opponetevi: è vero che il tempo è galantuomo e prima o poi tutto si compensa, ma meglio spalmare subito....

 

[Andrea Occhiodoro]

Mi accodo alla risposta di Bastimento. Una delibera che derogasse al criterio legale di ripartizione (che nel vostro caso è quello per millesimi di proprietà ex art. 1123 primo comma) sarebbe annullabile e vi esporrebbe al rischio di impugnazione nel termine di 30 gg ad opera degli assenti o dissenzienti.