Nelle locazioni ad diverso dall’abitazione, in mancanza di specifiche disposizioni contrattuali, i riferimenti normativi in materia di oneri accessori (da intendersi qui come oneri condominiali per i quali il locatore ha diritto di essere rimborsato dal conduttore nel termine prescrizionale di 5 anni dalla data della relativa delibera assembleare) e obblighi del conduttore sono costituiti essenzialmente dai seguenti 3 articoli:
1. art. 9 della legge n°392/1978;
2. art. 1576 cod. civ.;
3. art. 1609 cod. civ.
Il primo articolo recita: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni.” (primo comma) e “Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore” (secondo comma).
Ai sensi del secondo articolo, il conduttore deve eseguire le “riparazioni di piccola manutenzione”, identificate dal terzo articolo di legge, come “quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”.
In buona sostanza, il legislatore del 1978 ha ritenuto giusto che l’inquilino si faccia carico dei costi di una serie di specifici servizi a carattere continuativo e periodico di cui beneficia lui stesso, proprio in quanto fruitore del bene. E’ naturale che non siano, invece, a suo carico i costi connessi all’esistenza ed alla manutenzione straordinaria dei beni di cui egli non è (pro quota e pro indiviso) proprietario, e cioè dei beni di proprietà comune dei condomini, quali ad es. l’atrio, le scale, il tetto ecc.
In materia di spese di amministrazione condominiale (compenso per l’amministratore, spese postali, di contabilità ecc.) si erano sviluppate in passato divergenti posizioni dottrinali. A sopire i diversi orientamenti è intervenuta recentemente la Corte di Cassazione (n°15482/2014) che, richiamandosi a precedenti giurisprudenziali (Cass. n°2597/1984; Cass. n°6216/1991), ha ribadito che tali spese non sono comprese fra quelle che il conduttore deve rimborsare al locatore, il quale, diretto interessato all’attività di amministrazione e relativo mandante, ne sopporta interamente il carico, essendo il conduttore mero titolare del godimento del bene. Si ricorda, peraltro, che, in materia, era intervenuta nel 1980 addirittura l’Avvocatura Generale dello Stato (prot. n°17353), precisando che “per fornitura di altri servizi comuni” deve intendersi la fornitura di quei servizi che abbiano attinenza diretta con l’uso e il godimento dell’immobile locato. Non sono pertanto da comprendere le spese relative ad esempio all’amministrazione dell’immobile, alla sua assicurazione, ed altre non direttamente inerenti all’uso dell’immobile”. Sul tema delle spese relative all’assicurazione dello stabile, la Corte di Cassazione (n°6088/1988) e il Tribunale di Roma (13/07/1992) hanno ribadito che soggetto passivo tenuto a far fronte a tale onere è il solo proprietario.
Il codice civile prevede - salvo un patto diverso o contrario (la pattuizione che, in deroga agli artt. 1576 e 1609 cod. civ., imponga al conduttore di un locale commerciale l’obbligo sia della manutenzione ordinaria che straordinaria non incorre nella sanzione di nullità sancita dall’art. 79 della legge n°392/1978: per giurisprudenza conforme si veda Cass. n°15388/2002; Cass. n°9019/2005; Cass. n°15592/2007) - che i lavori di piccola manutenzione ordinaria, di modesto importo, diretti a preservare la cosa locata dal normale degrado, conseguente all’uso corretto e diligente che di essa ne viene fatto durante la locazione (in tal senso, rientra nel normale degrado d’uso il fatto che, dopo un certo periodo di tempo, le pareti necessitano di essere rinfrescate) ovvero dovuti a negligenza o uso improprio del bene spettino al conduttore, mentre i lavori di manutenzione ordinaria, dovuta a normale usura e spesa ingente (l’entità della spesa è rimessa alla valutazione del giudice e rapportata al canone di locazione), i lavori di manutenzione ordinaria dovuti a vetustà e causa fortuita, nonché i lavori di manutenzione straordinaria siano di spettanza del locatore. E’ bene comunque verificare gli usi locali presso la Camera di commercio, in quanto a volte sono inserite modifiche o eccezioni rispetto a quanto previsto dal dettato codicistico.
La Corte di Cassazione ha recentemente tracciato la linea di demarcazione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria (n°27540/2013), escludendo che tale linea possa “desumersi dalle disposizioni urbanistiche […], trattandosi di normativa dettata per altre specifiche finalita’ (quelle della liberta’ dell’intervento edilizio o della necessarieta’ del permesso di costruire”, ritenendo, invece, che “la distinzione fra riparazioni ordinarie e riparazioni straordinarie puo’ essere effettuata con riferimento al criterio della prevedibilita’ e della normalita’ in relazione al godimento della cosa locata e dell’entita’ della spesa”, precisando che si deve considerare “manutenzione ordinaria quella diretta ad eliminare guasti del’immobile o che abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, connotata poi da una sostanziale modicità della spesa. Nella straordinaria manutenzione rientrano le riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio, ovvero anche quelli di una certa urgenza e di una certa entità, necessarie per conservare e restituire all’immobile la sua integrità ed efficienza”.
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