Ristrutturazione solaio di una palazzina di 4 piani

[francy chicca]

buongiorno a tutti,sono proprietaria di un'appartamento al piano terra ,di una palazzina di 4 piani con 8 appartamenti. la costruzione risale agli anni60,quindi il solaio dell'ultimo piano sta cedendo,tanto che gli ultimi 2 appartamenti sono stati sgombrati di forza dai vigili del fuoco per la pericolosità della struttura. Questo tetto è formato da 2 solai, il primo: poi c'è una intercapedine di circa 70 cm con dei puntelli che trattengono il secondo tetto esterno,quest'ultimo a causa del cedimento di questi pilastrini,in alcuni punti,ha ceduto provocando infiltrazioni di acqua che con il passare del tempo hanno creato dei problemi strutturali del secondo solaio.Abbiamo incaricato un geometra che verificasse la gravità del danno e l'eventuale ripristino del tetto.Lui ha preparato un computo metrico dove si specificano tutti i lavori necessari,praticamente il solaio esterno si deve buttare giù mentre il solaio interno si deve ripristinare in alcuni punti.La ditta che dovrà fare i lavori ha già fatto il preventivo della spesa,circa 60.000 euro per 250 metri quadri di solaio,con relativo montaggio di ponteggio ecc. La richiesta dell'onorario del geometra,per seguire i lavori ,fare le autorizzzazioni al comune e tutto quello che necessita fare, ammonta a 10000€ compreso IVA.Adesso chiedo a voi,è una somma giusta quella dell'onorario del geometra? possiamo noi condomini avere un resoconto dettagliato di tutte le spese che lui andrà a sostenere per autorizzazioni e quant'altro? lui sostiene che ci sono molti soldi da pagare, come possiamo avere chiarezza?e poi esistono delle tabelle a cui fare riferimento per capire quale percentuale chiede?....Poi a tutte queste spese si aggiunge quella dell'aministratore ,3000€ ,per seguire la pratica e avere indetto una specie di gara d'appalto per le ditte. Tutte queste spese sono soggette a variazioni in rialzo,in base a quello che uscirà fuori. Grazie...Vi prego rispondetemi al più presto...

 

[pinacio]

Nell'onorario del geometra è compreso quello dell'Ingegnere calcolatore che redigerà i calcoli del nuovo solaio di copertura, degli interventi di ripristino del penultimo ed il collaudo finale delle opere. Io personalmente avrei interessato un ingegnere esperto in restauri. Un solaio compromesso non è una sciocchezza. Si può intervenire con fibre di carbonio che con pochissimo spessore rinforzano molto, con cappa soprastante resa collaborante a mezzo di pioli resinati ma lascerei queste valutazioni a chi per titolo ed esperienza mi da maggiori garanzie.

 

[francy chicca]

quindi secondo te il geometra non è sufficiente x la valutazione di questo restauro? Sapresti dirmi se esistono dei parametri di costi per le parcelle di geometra e ingegneri?Questo geometra che abbiamo noi mi ha presentato una parcella di 10000€ comprensa l'IVA ma,non è esora!!!!!che ne pensi? l'immobile si trova a mazara del vallo provincia di trapani. Grazie...rispondimi,ho urgenza di avere risposte.

 

[pinacio]

Non mi piace parlare di parcelle perchè c'è una indicazione che deriva dalla tariffa nazionale ma poi la questione va correlata alle effettive prestazioni. Il tecnico deve redigere una pratica per la procedura amministrativa e redigere o far redigere gli elaborati per i calcoli strutturali, sono due procedure. Fai conto che su quella cifra che ti fattura a lui rimane il 50%, è responsabile civilmente e penalmente e quindi non si tratta di quantificare il lavoro a ore e basta. Pe i lavori, se vengono coinvolte più di una ditta avete l'obbligo di redigere il Piano di Sicurezza e Cooordinamento ai sensi del D.lvo 81/2008 e in tal caso sarebbe un altro costo e non indifferente. Sulla competenza del professionista ti ho posto un dubbio perchè sul piano delle competenze queste sarebbero più legate agli ingegneri ma ti ho suggerito anche di valutare l'esperienza perchè un geometra esperto (che ha affrontato casi di ripristino) può essere preferibile ad un ingegnere teoricamente competente ma privo di esperienza.

 

[francy chicca]

per quanto riguarda il piano di sicurezza: (Apprestamenti +D.P.I+D.P.C ) il costo, che ammonta a 6300€,non è compreso nel prezzo dei 10000€ della parcella del geometra. Comunque ho capito che per noi poveri cittadini che chiediamo chiarezza sui costi dei professionisti,c'è una sorta di omertà che ci costringe ad abbassare le corna....e a fare quello che ci dicono di fare,senza avere l'informazione che ogni cittadino dovrebbe avere.........rimarrò con le mie IGNORANZE....

 

[SALVES]

Ti do un pò di informazioni che possono togliere i dubi che hai ma che devi prendere in misura generale in quanto una quanticficazione più corretta può essere fatta solo visionando i luoghi e i documenti amministrativi dell'immobile.

In generale premesso che tutti i documenti dell'immobile sono reperibili e esistenti così come prevedono attualmente le leggi in materia, il geometra incaricato dovrà redigere i seguenti documenti:

Autorizzazione comunale per la realizzazione dei lavori;
Deposito dei calcoli statici in conformità al tipo di intervento ed alle norme antisismiche, che potrebbe redigere lui stesso ma che a discrezione dell'ing. capo del genio civile competente valutando la gravità dell'intervento puàò obbligare che a redigere tali calcoli statici sia un ingegnere o architetto.

Ha già redatto un computo metrico preventivo di spesa;

Deve redigere contratti con la ditta esecutrice;

Nominare direttore dei lavori e collaudatore delle opere, che potrebbe essere per il dir.lav lui stesso per il collaudatore si deve per forza nominare un tecnico che non ha avuto a che fare con nessuna parte degli atti occorrenti all'autorizzazione dei lavori;

Deve redigere la contabilità a stati di avanzamento lavori e relative ripartizioni condominiali per la liquidazione all'impresa dei lavori svolti.

Potreste risparmiare non so in che quantità solo dicendogli che la ditta deve fare un'offerta della realizzazione dei lavori comprensiva degli oneri per la sicurezza, e che la ripartizione delle somme ai vari condomini dovrà farla lui evitando di coinvolgere l'amministratore in quanto consegnando le tabelle millesimali per la ripartizione delle somme da corrispondere è un semplice calcolo.

In definitiva la somma richiesta di 10000 euro compresa delle tassazioni previste mi sembra congrua, con un altro accorgimento che se l'immobile non ha tutta la documentazione corretta per come adesso la maggior parte degli uffici tecnici comunali richiedono, occorre che il geometra o altro tecnico incaricato provveda prima alla regolarizzazione amministrativa e poi a chiedere quanto per realizzare l'intervento necessario, cosa che ovviamente aumenta la mole di richieste e autorizzazione da fare in aggiunta a quanto sopr indicato.

Non so se ho reso l'idea, spero di esserti stato di aiuto, in caso non esitare a chedere altre informazioni.

Ciao salves

 

[francy chicca]

grazie salves,adesso ci siamo!!!!sei stato molto chiaro