Ritiro della ditta dopo accettazione suo preventivo, nuova ditta scelta da amministratore o da nuova riunione straordinaria?

[andreafa]

Salve a tutti,
è stata deliberata una spesa per il rifacimento delle facciate sulla base di un preventivo di una ditta.

L'assemblea ha approvato la spesa, è stato deciso di ripartire il costo in 3 rate ma dopo averne pagate 2 scopriamo che la ditta che doveva fare i lavori ha richiesto un'integrazione economica e l'amministratore non ha accettato.

L'amministratore non ha fatto alcuna comunicazione in merito e non sappiamo come e se si muoverà per trovare un'altra ditta.

Domanda:
La scelta della nuova ditta può essere fatta dall'amministratore oppure deve convocare una nuova assemblea per informare dell'accaduto e proporci nuovi preventivi da vagliare e decidere anche se, eventualmente, il prezzo fatto dalla nuova ditta per lo stesso lavoro dovesse essere inferiore a quello della prima ritiratasi?

 

[Andrea Occhiodoro]

Non rientra tra le attribuzioni dell'amministratore lo scegliere un'impresa appaltatrice. In un caso del genere egli deve convocare urgentemente un'assemblea straordinaria per lasciare all'assemblea le decisioni più opportune da prendere.

 

[andreafa]

L'amministratore mi ha appena comunicato (su mia esplicita richiesta) che ha affidato i lavori, per il medesimo importo, ad un'altra ditta (amica) da lui scelta senza consultarci.
Parla del pericolo di crolli di tratti di facciata
E' in questo caso lecito il suo comportamento?

 

[Andrea Occhiodoro]

L'amministratore ha il potere/dovere di ordinare interventi di manutenzione straordinaria solamente nei casi di conclamata urgenza ed indifferibilità degli interventi stessi, onde evitare problemi più grossi al condominio ed a sé stesso. La soluzione più corretta (in caso di lavori consistenti) è quella di far eliminare urgentemente le parti di intonaco ammalorate mediante spicconatura e lasciare all'assemblea, ad emergenza conclusa, la scelta dell'impresa appaltatrice.

 

[andreafa]

Sta emergendo che la ditta incaricata aveva indicato all'amministratore, più di un mese e mezzo fa, il tipo d'intervento che avrebbe effettuato (prima le facciate in urgente necessità di messa in sicurezza e successivamente il tetto), l'amministratore ha risposto che avrebbe riferito ai condomini.
L'integrazione non era economica ma solo sulla tempistica, come mi scrive la ditta da me interpellata.
Se comprovato, non è di una gravità inaudita (se non truffaldina) il comportamento dell'amministratore?

 

[Andrea Occhiodoro]

Tieni presente che l'aver stipulato un contratto d'appalto con l'impresa da lui scelta, senza preventiva delibera assembleare autorizzativa, espone l'amministratore ad una ratifica del suo operato alla prossima assemblea. Per ciò che riguarda le facciate potrebbe in parte appellarsi ai motivi di urgenza già descritti nel post precedente. In merito ai lavori sul tetto no. Se l'assemblea, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi, non dovesse ratificare il suo operato, il contratto stipulato dall'amministratore non sarebbe opponibile al condominio e rimarrebbe a completo carico dell'amministratore in quanto atto compiuto extra mandato.

 

[andreafa]

Riesumo il post informando che

- L'amministratore ci ha inviato il conteggio dei lavori effettuati dalla nuova ditta, superiori di circa 1000 euro rispetto a quella alla quale avevamo deliberato perché questa ha fatto chiudere la strada (maggiori spese anche per il geometra)

- E' emerso che la ditta da noi incaricata non aveva chiesto integrazioni economiche ma solo comunicato a metà giugno che avrebbe fatto il lavoro in due parti: immediatamente l'intervento di urgenza in facciata, dopo alcuni giorni quello per la gronda del tetto.

La possibilità veniva data dall'uso di piattaforme che, in entrambi i casi, non avrebbero richiesto la chiusura della strada.

- L'amministratore ha risposto alla ditta che avrebbe consultato i condomini senza poi farlo e senza far sapere alla ditta, e a noi, la sua scelta di affidare i lavori ad altri.

- E' emerso che il costo degli interventi separati non sarebbe stato maggiore ma ricompreso in quanto noi approvato.

- I lavori urgenti, che la ditta come ho scritto avrebbe effettuato a metà giugno, sono stati realizzati ad inizio agosto dalla ditta scelta poi dall'amministratore.

- L'amministratore, per giustificare il suo operato, ha poi scritto che l'urgenza maggiore sarebbe stata il lavoro di sistemazione della gronda. Affermazione che palesemente si scontra con quanto scrittomi via pec (l'urgenza erano le facciate).

La domanda è questa:

Ci sono gli estremi per sollevarlo giudizialmente?

Ci sono gli estremi per non riconoscere il suo operato e la maggior spesa sostenuta?

Grazie!

 

[Andrea Occhiodoro]

Ciao @andreafa in merito alla seconda domanda la risposta è affermativa. La sottoscrizione di un contratto di appalto con impresa diversa da quella deliberata in assemblea costituisce un atto extra mandato e quindi, in mancanza di ratifica assembleare successiva, non è opponibile al mandante (in questo caso il condominio). Se però l'assemblea dovesse ratificare l'atto compiuto dall'amministratore, non potresti opporti in quanto l'irregolarità verrebbe sanata. Per quanto riguarda la prima domanda la vedo dura. La revoca giudiziale (su apposito ricorso in volontaria giurisdizione da parte anche di un singolo condòmino) può essere concessa dal giudice se sussistono, a suo giudizio, "gravi irregolarità" di gestione che potrebbero creare un grave pregiudizio per il condominio. E' pur vero che la mancata esecuzione di delibere assembleari può costituire una grave irregolarità, ma in questo caso potrebbe trovare validi argomenti difensivi. Ti consiglio invece di trovare 500 millesimi e di procedere ad una revoca assembleare.