Rivoglio i miei soldi! hanno tentato di vendermi una casa abusiva

[Dory Bell]

Salve a tutti sono nuova del forum, avrei una domanda da porvi. Stavo acquistando una casa sul litorale romano (ostia). Ho fatto la proposta e il compromesso diversi mesi fa e l'agenzia immobiliare mi ha sempre detto che era tutto a posto a parte una veranda che non era stata condonata, veranda che non mi creava problemi perchè avevo già intenzione di eliminarla.

Nel compromesso, redatto dall'agenzia, veniva citata una concessione edilizia rilasciata ad aprile 1985 (non allegata all'atto). Io non sono del campo e mi sono fidata del loro operato. A 40 gg dal rogito il mio notaio, nel vedere le carte per preparare il rogito, mi chiede di produrre i seguenti documenti: cerificato di stato del condono, parere dei vincoli. Chiedo immediatamente via fax all'agenzia questi documenti necessari per il rogito ma l'agenzia mi risponde che non servono altri documenti e che è tutto a posto , che il notaio che ho scelto è l'unico in tutta roma che non rogita e che se serve me lo procurano loro uno che rogita!

Interessata comunque alla casa ho fatto indagini da sola e all'ufficio condono ho scoperto che l'appartamento che sto acquistando fa parte di una villa costruita prima del 1967, successivamente è stata ampliata e frazionata per queste due cose sono state fatte domande di sanatoria nel novembre 1985 che però non hanno avuto un esito perchè all'epoca mancavano dei documenti (credo planimetrie).

La mia domanda è: dato che vorrei rinunciare all'acquisto in che modo posso rivalermi sull'agenzia (che però ho già saldato) e sul venditore? Posso chiedere la restituzione del doppio della caparra? La restituzione sarebbe immediata o occorrerà aspettare l'esito di un procedimento legale?

Se procedessi all'acquisto quale sarebbe il valore di mercato di un immobile abusivo?
In pratica di quanto si deprezza?

Grazie

 

[roberto.spalti]

La mia domanda è: dato che vorrei rinunciare all'acquisto in che modo posso rivalermi sull'agenzia (che però ho già saldato) e sul venditore?
Puoi rivalerti solo sul venditore chiedendo anche le provvigioni a titolo di rimborso danni

Posso chiedere la restituzione del doppio della caparra?
Si

La restituzione sarebbe immediata o occorrerà aspettare l'esito di un procedimento legale?
Devi rivolgerti ad un avvocato, se la chiude bene altrimenti devi rivolgerti al giudice.

Se procedessi all'acquisto quale sarebbe il valore di mercato di un immobile abusivo?
In pratica di quanto si deprezza?
Non lo fare, sarebbe invendibile.

 

[Dory Bell]

grazie 1.000 per la celere risposta!

 

[elio lucarini]

se l'immobile è abusivo, il preliminare è nullo, per cui la mediazione ti dovrà essere restituita, sperando che te ti sei fatto fare la fattura o ai pagato con assegno altrimenti sono problemi, per il doppio della caparra mi sa tanto che non ce la fai a prenderla, salvo fare una causa con le sue lungaggini, il venditore non dice che non ti da più la casa, ma solo che c'è un abuso, percui se riprendi la tua caparra e la mediazione, ti consiglio di chiudere il tutto
saluti e aguri

 

[roberto.spalti]

Elio tutto dipende dalle cifre, se non vale la pena puoi anche non chiedere il doppio ma riprendere quanto versato oltre ai danni, viceversa un bel decreto ingiuntivo e pignoramento della casa non te li nega nessun giudice; dopodiché intanto il venditore non può più vendere ad altri e ci si mette a tavolino a parlare dei soldi.
Il preliminare non è nullo perché ci sono difformità ma l'immobile non è completamente abusivo.

 

[Dory Bell]

La caparra versata è di 20mila e l'agenzia ne ha voluti 10 di cui fatturati circa la metà. inoltre gli ho dato 520 eur per la registrazione dell'atto e a me sembra che ne abbiano pagati (tra tasse e bolli) solo 320.
Abbiamo fatto scrivere dall'avvocato, il proprietario è caduto dalle nuvole mentre l'immobiliare, T*******a (neanche pizza e fuchi) non ha dato nessun segnale.
Aspettiamo i 15gg di termini dettati dall'avvocato e vi saprò dire.
Intanto grazie per il competente supporto.

 

[alessandro66]

La mia domanda è: dato che vorrei rinunciare all'acquisto in che modo posso rivalermi sull'agenzia (che però ho già saldato) e sul venditore?
Puoi rivalerti solo sul venditore chiedendo anche le provvigioni a titolo di rimborso danni

Posso chiedere la restituzione del doppio della caparra?
Si

La restituzione sarebbe immediata o occorrerà aspettare l'esito di un procedimento legale?
Devi rivolgerti ad un avvocato, se la chiude bene altrimenti devi rivolgerti al giudice.

Se procedessi all'acquisto quale sarebbe il valore di mercato di un immobile abusivo?
In pratica di quanto si deprezza?
Non lo fare, sarebbe invendibile.

Innanzitutto non è detto che l'immobile non sia vendibile, bisogna verificare tutta la documentazione presentata all'ufficio condoni che si trova a via di decima, zona Torrino. Nel caso fosse incompleta è possibile integrarla e sicuramente andrà chiesta la procedura d'urgenza perchè a Roma le pratiche dei condoni sono bloccate da anni a causa di procedimenti legali in corso.
Una volta stabilita la la situazione della documentazione si può procedere alla compravendita visto che l'avere o no la sanatoria già concessa non è ostativo alla stipula ma, nel caso non venisse rilasciata prima del rogito, il venditore deve versare al notaio rogante un deposito congruo a coprire tutte le spese degli oneri che si pagheranno al momento della concessione in sanatoria, oneri che ovviamente devono rimanere a suo carico.
Prima di andare in causa consiglio di sentire il proprio notaio e poi bisogna vedere se sulla proposta e sul preliminare è stata citata la presenza della domanda di condono, se c'è, l'acquirente è stato informato correttamente e non credo ci siano gli estremi per chiedere la rescissione e la restituzione del doppio della caparra. Se invece, come sembra da quanto affermato dalla signora, che non se ne parli ci sono gli estremi ma rimane il fatto che, probabilmente, conviene prima verificare se la sanatoria è ottenibile, in tal caso non ci sarebbe alcun problema a comprare e anche rivendere.
Relativamente al prezzo di acquisto, questo non necessita di sconto se il condono è in regola o regolarizzabile in caso contrario è meglio non comprare visto che non si potrebbe nemmeno ripristinare la condizione pregressa!

 

[Oris]

Una RTN prima del compromesso mai eh?

 

[roberto.spalti]

Noo e perché?

 

[roberto.spalti]

Innanzitutto non è detto che l'immobile non sia vendibile, bisogna verificare tutta la documentazione presentata all'ufficio condoni che si trova a via di decima, zona Torrino. Nel caso fosse incompleta è possibile integrarla e sicuramente andrà chiesta la procedura d'urgenza perchè a Roma le pratiche dei condoni sono bloccate da anni a causa di procedimenti legali in corso.
Una volta stabilita la la situazione della documentazione si può procedere alla compravendita visto che l'avere o no la sanatoria già concessa non è ostativo alla stipula ma, nel caso non venisse rilasciata prima del rogito, il venditore deve versare al notaio rogante un deposito congruo a coprire tutte le spese degli oneri che si pagheranno al momento della concessione in sanatoria, oneri che ovviamente devono rimanere a suo carico.
Prima di andare in causa consiglio di sentire il proprio notaio e poi bisogna vedere se sulla proposta e sul preliminare è stata citata la presenza della domanda di condono, se c'è, l'acquirente è stato informato correttamente e non credo ci siano gli estremi per chiedere la rescissione e la restituzione del doppio della caparra. Se invece, come sembra da quanto affermato dalla signora, che non se ne parli ci sono gli estremi ma rimane il fatto che, probabilmente, conviene prima verificare se la sanatoria è ottenibile, in tal caso non ci sarebbe alcun problema a comprare e anche rivendere.
Relativamente al prezzo di acquisto, questo non necessita di sconto se il condono è in regola o regolarizzabile in caso contrario è meglio non comprare visto che non si potrebbe nemmeno ripristinare la condizione pregressa!

E' anche vero che è mio diritto non rogitare senza il rilascio della concessione a sanatoria e se il venditore non è in grado di produrla entro la data di stipula del rogito i problemi sono suoi e non posso essere obbligato a rogitare solo perché ci sono i pareri favorevoli e le oblazioni pagate.