Rogito con consegna immobile differita

[marco_pom.83]

Buongiorno a tutti.
Questa è la mia prima discussione sul forum e spero che possiate confortarmi su un aspetto importante della compravendita che mi accingo a portare avanti.

Lo so, per un compratore come me la consegna dell'immobile in una data differita rispetto al rogito notarile è sempre un rischio.
Ma, volendo accettare, mi domando quali possano essere le tutele.

In particolare, pensavo a questo tipo di soluzione.

Rogito 30/3 - Consegna 30/4 con applicazione di penalità giornaliera per un importo di 200euro (al giorno) e, in ogni caso ed incondizionatamente, consegna dell'immobile il 31/7.
In questo modo, per il periodo 1/5 - 31/7 sarei titolato a richiedere l'applicazione della penali. Ma arrivati al 31/7 senza consegna dell'immobile, posso presentarmi coi carabinieri per il rilascio dell'immobile di mia proprietà? In alternativa, posso notificare titolo esecutivo (l'atto notarile di compravendita che, appunto, prevederebbe il termine incondizionato del 31/7 per la consegna) e precetto, ed in mancanza di rilascio, procedere tramite ufficiale giudiziario?

Nelle varie discussioni che ho visto, non ho mai letto un suggerimento a procedere con l'art. 605 cpc. E quindi mi stavo domandando se è fattibile o meno ...

Grazie mille!

 

[Bagudi]

La cosa migliore - oltre alle penali - è non saldare al rogito e lasciare un parte consistente del saldo in deposito dal notaio che la consegnerà al proprietario all'atto della consegna.

Cosa c'entra l'art. 605 ? sequestro di persona ?

 

[marco_pom.83]

Grazie per la risposta.
Mi riferivo all'art. 605 del codice di procedura civile "Precetto per rilascio".
Che ne pensa?

 

[Bagudi]

Ah, scusa...
Penso che quando si arriva al punto in cui un venditore non rilascia l'immobile, si va dall'avvocato e si inizia una causa, che può essere lunghissima, in cui si invocano tutti gli articoli del C.C. esistenti...tra i quali anche questo.

I metodi più brevi sono: rogito alla consegna (ovvio)
saldo alla consegna.

 

[marco_pom.83]

Grazie.
Ma secondo lei, scaduto il termine per la consegna es. 31/7, non potrei accedere con la forza pubblica in casa (es. vigili del fuoco, carabinieri etc.)?
Sarebbe pur sempre casa mia ...

 

[Bagudi]

Non credo proprio sia così semplice... se pensi che se un inquilino sfrattato lascia dei mobili e non dà le chiavi il proprietario non può nè cambiare serratura nè buttare i mobili...

 

[Wile]

Grazie.
Ma secondo lei, scaduto il termine per la consegna es. 31/7, non potrei accedere con la forza pubblica in casa (es. vigili del fuoco, carabinieri etc.)?
Sarebbe pur sempre casa mia ...

Il rogito non e' un titolo esecutivo giudiziale con il quale puoi invocare le forze dell'ordine per liberare l'immobile. Per farlo diventare dev'esserci una denuncia da parte tua, a cui segue una causa civile e che termina in un atto del tribunale che ti da' titolo alla liberazione dell'immobile.
Parliamo di anni. E di soldi buttati in tribunali ed avvocati.Altro che penale...

Come ti ha detto Bagudi, il miglior incentivo, al di la' di penali varie, e' un cospicuo deposito presso il notaio al saldo al momento della consegna delle chiavi. E lascia stare tribunali, carabinieri, esercito, polizia, aviazione, Crimson Mentone e L'Arcangelo Vendicatore...

Fai mettere pero' bene per iscritto la PERENTORIETA' del termine oltre il quale si ha inadempienza del venditore.

 

[Rosa1968]

I pompieri però mi sono nuovi ...

 

[Rosa1968]

Grazie.
Ma secondo lei, scaduto il termine per la consegna es. 31/7, non potrei accedere con la forza pubblica in casa (es. vigili del fuoco, carabinieri etc.)?
Sarebbe pur sempre casa mia ...

Titolo di proprietà si ma non hai il possesso e quello vale più della proprietà non c'è esercito che tenga.

 

[Wile]

I pompieri però mi sono nuovi ...

Quelli vengono utilizzati nel caso si debba forzare una porta, blindata o meno.
Solitamente in una esecuzione vengono convocati (e qui si capisce quanto ci costano gòi sfratti esecutivi) l'ufficiale giudiziario, la Polizia (per l'ordine pubblico), l'ambulanza (in caso ci siano disabili o qualcuno si faccia male) e i vigili del fuoco (la "manovalanza" per avere accesso all'immobile o sfondando la porta o aprendola a forza oppure accedendo per una finestra). Per ovvi motivi sono l'unica categoria di "professionisti" abilitati ed addestrati a lavori pesanti e di un certo rischio (compreso il brandire una motosega o uno sfondaporte, piu' spesso una lastra per radiografie...).

Piu' raramente accade che ci sia il solo ufficiale giudiziario con un semplice fabbro che forza la serratura. In pratica solo se l'immobile non e' occupato e il vecchio proprietario non ha consegnato le chiavi.